برخورداری مالک از حقوق مالکانه در املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها

به موجب ماده واحده «قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها» مصوب ۱۳۶۷ با اصلاحات بعدی، کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمان ها، نهادها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و مؤسسانی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف اند در طرح های عمومی با عمرانی که ضرورت اجرای آنها را وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلان کرده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدودة شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن را بر طبق قوانین مربوط صورت دهند.

در تبصره (۱) این ماده واحده، شرطی زمانی پیش بینی شده است که در صورت تحقق آن، مالکان می توانند از حقوق املاک خود که در این طرح ها قرار گرفته اند، استفاده کنند و شهرداری به صدور پروانه مکلف است.

تعیین وضعیت املاک واقع در طرح ها

به موجب تبصره (۱) ماده واحده قانون مذکور اصلاحی  ۱۳۸۰/۱/۲۲ ، درصورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب، به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد.

مالکان املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند: احداث با تجدید بنا با افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و برخوردارند و در صورتی که کمتر از پنج سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند که هرگاه زمان اجرای طرح. قبل از پنج سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.

بنابراین با توجه به مدت زمان سپری شده از طرح، سه فرض می توان تصور کرد:

نکات کلیدی در برخورداری مالک از حقوق مالکانه در املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها

١. بهره مندی مالک از حقوق مالکانه و حق مکتسبه در خصوص املاک واقع در طرح ها. با توجه به نوع و کاربری ملک متفاوت است. اگر ملک واقع شده در طرح، مسکونی باشد، حق مکتسبه مالک مسکونی بوده و اگر زراعی باشد، حق مكتسبة مالک زراعی است و…

۲. در خصوص املاکی که در طرح های دولتی با شهرداری قرار می گیرند و بر حسب شرایطی که قبلاً ذکر شده صدور پروانه ساختمانی برای آنها ممکن می شود، شهرداری به اعطای پروانه با حداکثر تراکم ملزم نیست و پروانه بر اساس تراکم پایه صادر می شود.

مستند: دادنامه شماره ۸۱۷ مورخ ۱۳۹۵/۱۰/۱۴ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

۳. پس از سپری شدن مدت زمان پیش بینی شده در قانون (۵ سال)، طرح لغو نمی شود بلکه به قوت خود باقی است و کاربری املاک واقع در طرح ها، همان کاربری پیش بینی شده در طرح است؛ مگر اینکه طرح به کلی لغو شود.

۴. قبل از اصلاح تبصره (۱) ماده واحده قانون مذکور، مدت زمان بندی اجرا نشدن طرح، ۱۰ سال بود که در اصلاح سال ۱۳۸۰، این مدت به ۵ سال کاهش یافته است.

۵.که به موجب تبصره (۳) ماده واحده قانون مذکور، مالکان املاک و اراضی واقع در طرح های آنی که قبل از تصویب طرح، واجد شرایط جهت اخذ پروانه ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید با افزایش بنا را دارند. جهت اخذ زمین عوض در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین این گونه مالکان، اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث با توسعه معابر و میادین قرار دارد، نسبت به سایر افراد حق تقدم دارند.

۶. با توجه به اینکه در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها»، در خصوص اینکه در فرض أجرانشدن طرح های دولتی، از صاحبان املاک واقع در مسیر طرح، مبلغی اخذ شود. حکمی بیان نشده است. دریافت هرگونه وجه از این بابت ممنوع است.

مستند: دادنامه شماره ۱۲۲۲ مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۱۱ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

۷. مقید کردن استفادة اشخاص از حقوق مالکانه خود در خصوص زمین های واقع در طرح های دولتی به ۱۵۰ متر مربع، خلاف قانون است و مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در این خصوص ابطال شده است.

مستند: دادنامه شماره ۲۷۱-۲۷۰ مورخ ۱۳۷۹/۹/۲۰ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

۸. در صورت اجرای طرح متر از پنج سال بازه زمانی مصرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها». اگر شهرداری پروانه ساخت با تراکم مازاد بر پایه صادر کرده باشد، به پرداخت بهای بنای احدائی در تراکم مازاد مکلف است.

مستند: دادنامه شماره ۶۷۷ مورخ ۱۳۹۵/۹/۱۶ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

۹. به موجب تبصره های (۱) و (۲) ماده (۷) «آیین نامه اجرایی ماده (۱) قانون اصلاح (الایحه قانونی) حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها (مصوب ۱۳۵۹ شورای انقلاب) مصوب ۱۳۸۸/۴/۲۰

مجمع تشخیص مصلحت نظام» مصوب ۱۳۸۹/۲/۱۵ شورای عالی استان های شهرداری موظف است برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های بیش از ۵۰۰ متر مربع که در محدوده شهر واقع اند و نیز در کلان شهرها در عرصه های بین ۵۰۰ تا ۲۰۰۰ متر مربع واقع در محدوده شهر، به ترتیب نظریة کمیسیون صدر ماده (۷) مذکور و کمیسیون تبصره (۲) این ماده را اخذ کند.

The post برخورداری مالک از حقوق مالکانه در املاک appeared first on وکیل عدلیه.

1- طرح بحث اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک

مطابق ماده ۳ آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک موضوع قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ عوارض محلی از اماکن، واحدهای صنفی، تولیدی، خدماتی، صنعتی و هرگونه منبع درآمدی دیگری قابل وصول است که محل استقرار آن، در مورد شهرها، محدوده قانونی شهر… باشد.

از سوی دیگر مطابق بند ۲۶ قانون شوراها، شوراهای شهر از صلاحیت تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان‌‌های وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملات شهرداری ها برخوردار می باشند. بنابراین به ظاهر از یک سو می توان چنین استدلال کرد که شورای شهر به جهت ارائه خدمات از سوی شهرداری به منظور انجام عمل تفکیک و افراز از صلاحیت تصویب بهای نرخ خدمات برخوردار است. از سوی دیگر از آنجایی که شوراهای شهر از صلاحیت وضع عوارض پر منابع درآمدی شهر برخوردار می باشند، شوراهای شهر می توانند با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک به وضع عوارض افراز و تفکیک مبادرت نمایند.

با این وجود وضع عوارض افراز و تفکیک از جمله عوارضی شناخته شده که مغایر قانون به حساب می آید چرا که طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور اظهارنظر پیرامون نقشه های تفکیک اراضی به شرح ماده فوق الذکر از جمله وظایف شهرداری ها می باشد و وضع قاعده آمره از سوی شوراهای شهر، چه از حیث اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و چه از لحاظ وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز، خارج از حدود صلاحیت شوراهای شهر می باشد.

همچنین مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ مقرر شده است که در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید.

شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری دریافت نماید. نظر به حکم پیش گفته قانونگذار، مصوبات شوراهای شهر در جهت وضع عوارض تفکیک و افراز، باید صرفاً در چهار چوب تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ وضع گردد. در همین راستا، مطابق آرا هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، حکم قانونی تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ناظر بر اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع است و اطلاق مصوبه شورای اسلامی مبنی بر دریافت عوارض ناشی از تفکیک در مواردی که شامل اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع می شود، مغایر حکم فعلی مقنن است.

۲. نکات کلیدی اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک

نکته ۱- تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و نیز تغییر نوع و میزان آن و تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته با رعایت مقررات مربوط از جمله وظایف شوراهای اسلامی شهر می باشد. در همین خصوص، پیرامون وضع عوارض افراز و تفکیک لازم به ذکر است که :

از یک سو نظر به مادتین ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی در باب اختیار اصل تسلیط و مالکیت مشروع اشخاص نسبت به اموال و آثار قانونی مترتب بر آن، از قرار آن که: “هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد” و “هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون” و از سوی دیگر از آنجایی که تأمین نیازمندیهای شهرداری ها به استفاده از اراضی و املاک اشخاص به منظور ایجاد تأسیسات عمومی شهری به حکم قوانین مربوط از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۵۸ و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ ممکن و مجاز اعلام شده است، سلب قسمتی از مالکیت افراد به عنوان مابه ازاء عوارض تفکیک فیزیکی املاک و مستحدثات و تملک آن به طور رایگان، خلاف صریح حکم قانونگذار و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر است.

در مقابل بایستی خاطرنشان ساخت که مطابق بند ۱۶ ماده ۸۰ و ماده ۸۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ با اصلاحات و الحاقات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می شود، از وظایف شورای اسلامی شهر به شمار می آید و شورای اسلامی شهر می تواند نسبت به عوارض متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی به منظور تامین بخشی از هزینه های خدماتی و عمرانی مورد نیاز شهر طبق آیین نامه مصوب هیأت وزیران اقدام نماید. مطابق ماده ۳ آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک موضوع قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵، عوارض مذکور از اماکن، واحدهای صنفی، تولیدی، خدماتی، صنعتی و هر گونه منبع درآمدی دیگری قابل وصول است که محل استقرار آن، در مورد شهرها، محدوده قانونی شهر … باشد. از سوی دیگر مطابق بند ۲۶ ماده ۸۰ قانون شوراها، شوراهای شهر از صلاحیت تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملات شهرداری ها برخوردار می باشند.

بنابراین به ظاهر از یک سو می توان چنین استدلال کرد که شورای شهر به جهت ارائه خدمات از سوی شهرداری به منظور انجام عمل تفکیک و افراز از صلاحیت تصویب بهای نرخ خدمات برخوردار است. از سوی دیگر، از آنجایی که شوراهای شهر از صلاحیت وضع عوارض بر منابع درآمدی شهر برخوردار می۔ باشند، شوراهای شهر می توانند با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک به وضع عوارض افراز و تفکیک مبادرت نمایند.

با این وجود وضع عوارض افراز و تفکیک از جمله عوارضی شناخته شده که مغایر قانون به حساب می آید چرا که طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور وظیفه تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها با رعایت طرح های جامع، تفصیلی با هادی و سایر ضوابط مربوط به شهرسازی و نقشه مورد تایید و تصویب شهرداری محل، به عهده ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع ذیصلاح دادگستری محل وقوع ملک محول شده است و در صورت عدم اظهارنظر کتبی، شهرداری نسبت به نقشه تفکیک و افراز در مهلت قانونی مراجع مذکور نسبت به افراز و تفکیک ملک رأساً اقدام می نماید.

با عنایت به اینکه اظهارنظر پیرامون نقشه های تفکیک اراضی به شرح ماده فوق الذکر از جمله وظایف شهرداری می باشد، وضع قاعده آمره از سوی شوراهای شهر، چه از حیث اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و چه از لحاظ وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز خارج از حدود صلاحیت شوراهای شهر می باشد

مطابق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ، اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و كتبا به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور، شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام نماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه هایی که مالک ارائه می نماید، عمل تفکیک را انجام دهند. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان به صاحبان آن وجهی پرداخت نخواهد کرد.

ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ به شرح ذیل اصلاح گردید :

“ماده ۱۰۱ – ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک با افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک می تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصا‌ب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید.

کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می نماید.”

همچنین مطابق ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور، پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی، اداره ثبت و دادگاه ها باید با رعایت نقشه مذکور و آیین نامه های مربوط به شهرسازی رأساً اقدام به تفکیک نمایند.

بنابراین اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان به عنوان عوارض افراز و تفکیک یا به عنوان عوارض ارزش افزوده یا وصول مبلغی به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز مجاز مغایر اصل تسلیط و مالکیت مشروع و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت و غیرقانونی است.

برای نمونه نگاه کنید به: (دادنامه شماره ۲۱۸ – مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۹)/ (دادنامه شماره ۳۸۱ – مورخ ۱۳۹۰/۰۹/۰۷).

نکته ۲- مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ مقرر شده است که در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری دریافت نماید.»

نظر به حکم پیش گفته قانونگذار، مصوبات شوراهای شهر در جهت وضع عوارض تفکیک و افراز، باید صرفاً در چهارچوب تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ وضع گردد. به عبارت بهتر، شهرداری وفق تبصره مذکور جهت تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی باید تا ۲۵ درصد از مساحت کل پلاک در حال تفکیک یا افراز را کسر و از ۷۵٪ باقیمانده نیز تا ۲۵٪ را با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده بابت احداث شوارع و معابر عمومی شهر دریافت نماید که در مجموع قدرالسهم شهرداری از کل پلاک مفروض، ۴۳٫۷۵٪ از کل مساحت پلاک خواهد شد.

البته باید توجه داشت که حکم قانونی تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ناظر بر اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع است و اطلاق مصوبه شورای اسلامی مبنی بر دریافت عوارض ناشی از تفکیک در مواردی که شامل اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع می شود، مغایر حکم فعلی مقنن است. نگاه کنید به: (دادنامه شماره ۳۴۲ – مورخ ۱۳۹۵/۰۵/۱۹ )/ (دادنامه شماره ۳۹ – مورخ ۱۳۹۲/۰۱/۲۶).

نکته ۳- مطابق بند الف ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه (۱۳۹۰-۱۳۹۴) مصوب ۱۳۸۹، از سال ۱۳۹۰ وضع عوارض بر ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری توسط قانونگذار تجویز شده بود. مطابق بند الف ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجم توسعه، “شوراهای اسلامی و شهرداری ها و سایر مراجع ذیربط موظفند تا پایان سال اول برنامه از طریق تدوین نظام درآمدهای پایدار شهرداری ها با اعمال سیاست های ذیل اقدام نمایند:

الف – کاهش نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی در کاربری های تجاری، اداری، صنعتی متناسب با کاربری های مسکونی همان منطقه با توجه به شرایط اقلیمی و موقعیت محلی و نیز تبدیل این عوارض به عوارض و بهای خدمات بهره برداری از واحدهای احداثی این کاربری ها و همچنین عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری …”.

لازم به ذکر است که مطابق قانون تمدید قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران با اصلاح ماده (۲۳۵) این قانون (مصوبه مورخ ۱۳۹۴/۱۲/۱۸ مجلس شورای اسلامی)، “قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۵ حداکثر تا پایان سال ۱۳۹۵ هجری شمسی تمدید و با تصویب برنامه ششم توسعه و ابلاغ آن ملغی الاثر” شد. نگاه کنید به: (دادنامه شماره ۱۴۴۷ – مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۲۴)

The post اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک appeared first on وکیل عدلیه.

کمیسیون ماده ۹ قانون زمین شهری

1- اراضی بایر و دایر چه زمین هایی هستند؟

زمین های دایر اراضی دارای ساختمان و تاسیسات و دیوارکشی متناسب با ملک و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی می باشند.

زمین های بایر اراضی فاقد ساختمان و تاسیسات هستند که سابقه دایر بودن را داشته اند.

2- چه کسانی از موضوع ماده 9 قانون زمین شهری استثناء هستند؟

اراضی متعلق به بازماندگان درجه اول شهدا و مفقودالاثرها و همسران آنها تا زمانیکه فرزندان آن ها را تحت تکفل داشته باشند و همچنین صغیران یتیم تا سن بلوغ شرعی از شمول این ماده مستثنی هستند و در صورتیکه زمین مشمول این استثناء برای طرح خاصی مورد نیاز دولت باشد که احداث آن در محل دیگری میسر نباشد، معادل ارزش زمین از اراضی دولتی به صورت عوض و در ازای آن واگذار خواهد شد.

3- ملاک دولت برای تعیین قیمت زمین های تملک شده موضوع ماده 9 قانون شهری چیست؟

دولت بر اساس قیمت منطقه ای(ارزش معاملاتی) زمین، اقدام به تقویم ملک نموده و سایر حقوق قانونی مالک طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر پایه قیمت روز تعیین خواهد شد.

4- در صورتی که به هر دلیلی شخصی نخواهد دولت زمین وی را تملک کرده و یا به تملک معترض باشد چه مرجعی به این شکایت رسیدگی می کند؟

در خصوص هرگونه اعتراض به تملک و درخواست ابطال تملک اراضی موضوع ماده 9 قانون زمین شهری این اراضی توسط مالکین آن ها به هر دلیلی، در ابتدا شکایت شخص شاکی به کمیسیون ماده 9 قانون زمین شهری ارجاع داده می شود تا فرد یا افراد شاکی دلایل اعتراض خود را به کمیسیون ارائه دهند. بعد از ارجاع امر به کمیسیون، به طور معمول در این رابطه کمیسون رای صادر خواهد کرد و شاکی قادر به اعتراض به این رای در شعبه تجدید نظر کمیسیون بوده و پس از طی این مرحله نیز میتواند به رای صادر در شعبه تجدید نظر کمیسیون در دیوان عدالت اداری طرح شکایت بنماید.

شرح موضوع کمیسیون ماده ۹ قانون زمین شهری

طبق ماده 9 قانون زمین شهری، وزارت مسکن و شهرسازی موظف است با استفاده از زمین های بایر و دایر در هر شهر، برای امر مسکن و خدمات عمومی اقدام نماید. چنانچه زمین های دایر و بایر مورد نظر متعلق به اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی یا بنیادها، نهادها و ارگان های دولتی یا غیردولتی باشد، مالکان این اراضی موظفند زمین های مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را در راستای موضوعات مطروحه در این ماده به دولت و شهرداری ها بفروشند.

وزارت مسکن و شهرسازی در راستای اهداف زیر می تواند اقدام به تامین زمین از مالکان نماید:

1.برای تفکیک و فروش توسط وزارت مسکن و شهرسازی به افراد واجد شرایط دریافت زمین به منظور مسکن یا اجرای طرح های ساختمان سازی مسکونی

2.به منظور ایجاد تاسیسات عمومی، عمرانی، اداری و اجرای طرح های تصویب شده ی شهری.

3.جهت حفاظت از میراث فرهنگی کشور.

دولت برای اجرای هر یک از طرح های دولتی شامل موارد بالا، نیازمند تملک زمین در هریک از شهرها و شهرک های سراسر کشور باشد می تواند با رعایت حقوق مالکین که در ادامه به آن اشاره می شود، زمین یا زمین های مذکور را تملک نماید.

لازم به ذکر است در رابطه با زمین های دایری که پس از اعلام و تصویب هریک از طرح های دولتی، مورد نیاز دولت یا شهرداری ها می باشد پس از اعلام مراتب به سازمان ثبت، زمین مذکور غیرقابل انتقال به غیر شده مگر به دولت یا شهرداری ها.

در صورتیکه مالک یا مالکان هریک از زمین های بایر یا دایر که زمین آن ها توسط دولت و سازمان های دولتی در اختیار دولت قرار گرفته است، به سازمان های مربوطه مراجعه کرده و سازمان های مربوطه عدم نیاز به اراضی مذکور را اعلام نمایند، می توانند پس از اقدامات عمرانی که با مجوز وزارت مسکن و شهرسازی می باشد، اقدام به تفکیک و واگذاری زمین خود بنمایند.

مالکین اراضی ای که در اختیار دولت قرار گرفته است در صورتی که مالک مشاع یا مالک شش دانگ زمین محسوب شوند، در صورتی که از همه ی مزایای در نظر گرفته شده در مواد 6 و 8 قانون زمین شهری استفاده نکرده باشند، می توانند طبق مقررات وزارت مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور به انتخاب خود، یا در صورت عدم وجود این امکان، از سایر اراضی دولتی 1000(هزار) متر مربع تفکیک کرده و یا همین میزان را هم به دولت بفروشند.

در صورتیکه مالک یا مالکین زمین ها از این امر استنکاف نموده و در مهلت مقرر مراجعه نکرده باشند و یا نشانی آن ها نا مشخص بوده و از هیچ طریقی امکان دسترسی به آن ها وجود نداشته باشد، وزارت مسکن و شهرسازی اعلانی صادر میکند و پس از آن در صورتی که تعارض ثبتی ای راجع به زمین مذکور موجود بوده ، زمین در  وثیقه باشد و یا وجود هر مانع حقوقی یا ثبتی دیگری که از انجام معامله توسط دولت جلوگیری میکند، دولت یا شهرداری ها بهای زمین موضوع تملک را در صندوق ثبت محل زمین سپرده و مالک زمین محسوب خواهند شد. حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی و یا شهرداری به عنوان قائم مقام مالک سند انتقال مالکیت زمین مذکور را امضا خواهند نمود. در صورت مراجعه مالک، وی می تواند با ارائه مفاصا حساب و رفع موانع بهای زمین را از صندوق ثبت محل زمین مطالبه و یا زمین معوضی تحویل بگیرد.

یکی از مواردی که برای رضایت مالکین زمین های داخل شهر و شهرک ها توسط دولت در نظر گرفته شده است، آنست که دولت می تواند در صورت درخواست مالک، برای پرداخت قیمت زمین آن ها، اقدام به واگذاری زمین های مایملک دولت در خارج از حدود شهری جهت فعالیت کشاورزی بنماید.

تملک زمین هایی که طبق موضوع ماده 9 قانون زمین شهری توسط دولت و سازمان های مربوطه است، طبق موارد ذکر شده در بالا وجاهت قانون داشته و در صورتی که هریک از مالکین این اراضی شکایتی نسبت به عملکرد این سازمان ها مبنی بر تضییع و نادیده گرفته شدن حقوقشان داشته باشند، می توانند مراتب شکایت خود را به دیوان عدالت اداری به عنوان مرجع صالح رسیدگی اعلام نمایند. برای رسیدگی بهتر و تسریع بخشیدن به پروسه رسیدگی به شکایت لازم است از تجارب وکیل دعاوی دیوان عدالت اداری استفاده نمود.

در خصوص هرگونه اعتراض به تملک و درخواست ابطال تملک اراضی موضوع ماده 9 قانون زمین شهری این اراضی توسط مالکین آن ها به هر دلیلی، در ابتدا شکایت شخص شاکی به کمیسیون ماده 9 قانون زمین شهری ارجاع داده می شود تا فرد یا افراد شاکی دلایل اعتراض خود را به کمیسیون ارائه دهند. بعد از ارجاع امر به کمیسیون، به طور معمول در این رابطه کمیسون رای صادر خواهد کرد و شاکی قادر به اعتراض به این رای در شعبه تجدید نظر کمیسیون بوده و پس از طی این مرحله نیز میتواند به رای صادر در شعبه تجدید نظر کمیسیون در دیوان عدالت اداری طرح شکایت بنماید.

نکات:

1. دولت و سازمان های مربوطه در راستای اهداف زیر می توانند اقدام به تامین زمین از مالکان نماید:

• برای تفکیک و فروش توسط وزارت مسکن و شهرسازی به افراد واجد شرایط دریافت زمین به منظور مسکن یا اجرای طرح های ساختمان سازی مسکونی
• به منظور ایجاد تاسیسات عمومی، عمرانی، اداری و اجرای طرح های تصویب شده ی شهری.
• جهت حفاظت از میراث فرهنگی کشور.

2. دولت بر اساس قیمت منطقه ای(ارزش معاملاتی) زمین، اقدام به تقویم ملک نموده و سایر حقوق قانونی مالک طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر پایه قیمت روز تعیین خواهد شد.
3. در صورت وجود هرگونه شکایت در رابطه با تملک و درخواست ابطال تملک زمین های موضوع ماده قانون 9 زمین شهری، ابتدا اعتراض مربوطه به کمیسیون ماده 9 قانون شهری ارجاع داده شده و در آن رای مقتضی در خصوص ابطال تملک یا عدم ابطال آن صادر خواهد شد.
4. رای صادر شده از کمیسیون ماده 9 قانون شهری قابل اعتراض در شعبه تجدیدنظر کمیسون بوده و پس از آن اعتراض به رای صادره در شعبه تجدید نظر کمیسیون نیز در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض خواهد بود.

5. در صورت اعتراض به هرگونه تضییع حق از سوی مالک یا مالکان زمین این اعتراض قابل طرح شدن در دیوان عدالت اداری را به عنوان مرجع رسیدگی خواهد داشت و به دلیل غیرحضوری بودن رسیدگی در دیوان عدالت اداری، توصیه می شود از وکیل مجرب در دعاوی دیوان عدالت اداری کمک گرفته شود.

The post کمیسیون ماده ۹ قانون زمین شهری appeared first on وکیل عدلیه.

لزوم اخذ پروانه برای تخلیه ملک دارای سرقفلی

بند اول: طرح دعوای تخلیه به جهت تجدید بناء منوط است به ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری

۲۲۶. مطابق بند یک ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تخلیه عین مستأجره برای احداث بنا جدید مستلزم ارائه پروانه ساختمانی و یا گواهی شهرداری است. ضمن آن که، در مدتی که پروانه یا گواهی دارای اعتبار است، باید طرح دعوا شود؛ در غیر آن صورت، قابلیت استناد ندارد.

مضى مدتی که برای اعتبار پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری تعیین شده به منزله آن است که برای تجدید بناء گواهی و پروانه ای صادر نشده است. در حقیقت، این مجوزها به صورت موقت صادر می شوند و با انقضاء مدت تعیین شده نیاز است تمدید گردند.

۲۲۷. ناگفته نماند، مجوز تجدید بناء در زمان طرح دعوا باید دارای اعتبار باشد. چنانچه در حین دادرسی مدت اعتبار منقضی شده باشد، بر طرح دعوا خللی وارد نمی نماید. چون که در زمان طرح دعوا دارای اعتبار بوده است. ضمن آن که، مقنن در بند یک ماده ۱۵ قانون مرقوم صرف ارائه پروانه و گواهی برای طرح دعوای تخلیه را کافی دانسته است. از طرف دیگر، چنانچه اعتبار مجوز صادره تا زمان قطعی و لازم الاجرا شدن آرای قضایی مد نظر قرار گیرد؛ در عمل با توجه به طولانی بودن دادرسی مدنی، هیچ یک از پرونده ها منجر به صدور رأی ماهیتی و صدور حکم به تخلیه نخواهد شد.

۲۲۸. در دادنامه شماره  ۹۱/۰۳۷۹ مورخ ۹۱/۵/۲۵ صادره از شعبه ۱۵۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران، دعوای تخلیه عین مستأجره جهت تجدید بنا در پلاک ثبتی ۹۸۶/ ۳۰۸۹ بخش ۷ تهران به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا شده است. دادنامه مذکور در شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به استناد ماده ۳۵۳ قانون مزبور تأیید شده است. بر اساس رأی دادگاه بدوی و تجدیدنظر، مطابق بند یک ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ارائه پروانه ساختمانی برای طرح دعوی تخلیه عین مستأجر به لحاظ تجدید بناء لازم است و ارائه پروانه در مرحله تجدیدنظر وافی به مقصود نیست.

۲۲۹. رای دادگاه بدوی

کلاسه پرونده: ۲/۸۶۰۹۹۸۰۰۵۶۱۰۰۴۲۵، دادنامه مکانیزه: ۸۶۰۹۹۷۰۰۵۶۱۰۰۷۵۹

مرجع رسیدگی: شعبه ۲ دادگاه حقوقی گرگان

خواسته: تخلیه

نکته: برای اطلاع از عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک ، مستغلات کلیک کنید.

رأی دادگاه در خصوص دادخواست خواهانها

۱- آقای د.گ اصالتا و بوکالت از طرف س، ف، ک و ف همگی گ ۲- م.ط فرزند م اصالتا و به وکالت از طرف ب و ه همگی گ با وکالت آقای م.ق به طرفیت خوانده آقای م.ت.ت فرزند ر به خواسته صدور حکم بر محکومیت خواندگان به تخلیه یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی  ۳۶۶۸٫۳ الی ۳۶۷۰ واقع در خیابان ولی عصر مقابل پاساژ مرسل به جهت تجدید بنا با بررسی و مداقه در محتویات پرونده ملاحظه می گردد دعوی مطروحه در وضعیت فعلی برابر با قانون نمی باشد، زیرا حسب بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ ارائه پروانه ساختمان یا گواهی شهرداری برای احداث ساختمان جدید ضروری است در مانحن فیه هر چند پروانه ساختمان ارائه شده است ولی پروانه استنادی دارای مهلت بوده و مهلت آن منقضی گشته است .

این امر دلالت بر آن دارد که اساسا پروانه دارای شرایط قانونی نیست و آنچه که مورد نظر قانونگذار است پروانه با شرایط قانونی که بتوان به وسیله آن احداث بنا نمود. مضاف بر این که در ماده ۱۶ و دیگر مواد قانونی مذکور بر احداث ساختمان و یا اجرای رأی تخلیه در زمانهای تعیین شده تأكید شده است لهذا دادگاه مستند به ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظرخواهی استان گلستان می باشد.

رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی گرگان، قدرت عموزاد مهدیرجی

….

کتاب ایرادات قضایی

نویسنده : مهدی عمو زاد

سخن پایانی

اگر سوال یا نظری در این خصوص دارید می توانید در بخش پایین این مقاله دیدگاه مورد نظر خودتان را برایمان ارسال نمایید.

The post لزوم اخذ پروانه برای تخلیه ملک دارای سرقفلی appeared first on وکیل عدلیه.

The post انواع پهنه بندی طرح تفصیلی (M,R,S,G) appeared first on وکیل عدلیه.

اخذ عوارض كسر یا حذف پاركينگ

چکیده یکی از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری ها در اخذ این وجوه غیرقانونی اقدام می نمایند عوارض کسر یا حذف پارکینگ می باشد. عمده دلایل غیرقانونی بودن این مصوبه ها عبارتند از: ممنوعیت اخذ عوارض وفق مواد ۵۰ و ۵۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب  ۱۳۸۷/۲/۱۷ ؛ خروج از حدود اختیارات و مغایرت با قوانین و مقررات مانند تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری)؛ لزوم اخذ عوارض در قبال ارائه‌‌ی مستقیم خدمات از سوی شهرداری؛ اخذ عوارض از مودیان ارائه دهنده‌ی خدمات یا تولید کننده‌ی کالا. موید غیرقانونی بودن اخذ عوارض کسر یا حذف پارکینگ آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است.

این نوشتار درصدد اثبات این است که عوارض تعیینی علیه این دسته از مودیان، خلاف قوانین و مقررات، خلاف سیاست های عمومی دولت و خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض می‌باشد لذا خلاف موازین شرعی است.

شوراهای اسلامی برخی شهرها طی مصوباتی تحت عنوان تعیین و وصول «عوارض یا بهای خدمات کسر یا حذف پارکینگ یا تأمین آنها»، مبادرت به اخذ جواز به شهرداری جهت اخذ وجوهی غیرقانونی و غیر شرعی از شهروندان می‌نمایند. این در حالی است که با استناد به دلایل ذیل این مصوبه ها مغایر قوانین و مقررات و تبعاً شرع می‌باشد:

۱. مغایرت عوارض کسر یا حذف پارکینگ با تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

از آنجا که قانونگذار در تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در خصوص عدم رعایت تأمین یا کسری پارکینگ تصمیم گیری نموده است دیگر تعیین عوارض مازاد بر آن وجه قانونی ندارد. مطابق این قانون عدم رعایت تبصره 2 ماده ۱۰۰ در صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار دارد و از صلاحیت کمیسیون های دیگر از کمیسیون ماده ۷۷ و همچنین از صلاحیت و اختیارات شورای اسلامی شهرها خارج است.

نکته این که تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، شهرداری را مکلف نموده با دریافت جریمه برگ پایان کار را صادر نماید. در صورتی که شهرداری کتباً اظهاری بر عدم امکان صدور گواهی پایان کار نموده باشد و بدون عذر موجه از صدور آن خودداری نماید این تصمیم قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است. (نظریه مشورتی 4827/1007/7/70)

علاوه بر ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت سال ۱۳۸۰ در تبصره ۳ ماده ۹۲ قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه مصوب ۱۳۸۹ اخذ هر گونه وجه کالا و خدمات از سوی دستگاههای اجرایی به تجویز قانونگذار منوط شده است.

به استناد ماده ۲۷۶ قانون اصلاح قانون مالیات مستقیم از سال ۱۳۹۰ عدم ارائه اظهارنامه مالیاتی صحیح و سعی در فرار مالیات جرم انگاری شده است. کاش قانونگذار در مقابل اخذ عوارض و هرگونه وجوه مازاد بر مالیات خلاف قانون را به صرت خاص جرم انگاری می نمود شاید از این تجری شوراها در تصویب عوارض غیر قانونی کاسته می شد. البته به صورت کلی در ماده ۶۰۰ قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۷۵ اخذ وجوهی مازاد بر موارد قانونی جرم انگاری شده است. در هر حال دیواری کوتاه‌تر از شهروندان وجود ندارد هم باید در مالیات حساب و کتاب دقیقی داشته باشند تا مجرم تلقی نگردند و هم مدتی وجوه غیر قانونی دستگاه‌‌های اجرایی را بپردازند.

آنچه در این قسمت جالب توجه و تذکر است این که شورای اسلامی شهر همدان بعد از اینکه یکبار مصوبه شورای شهر مربوطه درخصوص حذف پارکینگ مغایر قانون تشخیص گردیده اما باز هم در سال ۱۳۹۳ با تغییراتی مبادرت به وضع عوارض کسر پارکینگ نمود این سماجت و تجری شوراها جای بسی تعجب دارد و نشانگر ضعف در برخورد با چنین تخلفاتی است! خصوصاً که از سال ۱۳۹۲ با تشکیل هیأت های تخصصی دیوان عدالت اداری به موجب قانون دیوان عدالت اداری ۱۳۹۲ به این امر دامن زده شد!

نکته ای که استطراداً بدان باید پرداخت این است که در صورت وصول عوارض کسر پارکینگ – چه آن را غیر قانونی بدانیم و وصول شده باشد و اشخاص برای استرداد آن اقدامی ننمایند و چه قانونی تلقی گردد – وفق برخی مصوبات شوراهای اسلامی شهرها باید به مصرف خاص و معینی برسد. به عنوان مثال وفق بخش 5 فصل دوم در بند سوم از دفتر چه تعرفه عوارض و بهای خدمات شهرداری کرج در سال ۱۳۹۰ تصریح شده که شهرداری موظف است درآمد حاصل از تعرفه عوارض کسر پارکینگ را به حساب جداگانه ای واریز و صرفاً در امر احداث پارکینگ عمومی هزینه شود. اما در عمل چنین چیزی رعایت نمی گردد. حال سوال این است که آیا این امر دارای ضمانت اجرای کیفری است؟ به نظر می توان این تخلف را مشمول ماده ۵۹۸ قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۷۵ دانست.

وفق این ماده: «هریک از کارمندان و کارکنان ادارات و سازمانها یا شوراها و یا شهرداری ها و موسسات و شرکتهای دولتی و یا وابسته به دولت و یا نهادهای انقلابی و بنیادها و موسساتی که زیر نظر ولی فقیه اداره می شوند و دیوان محاسبات و موسساتی که به کمک مستمر دولت اداره می شوند و یا دارندگان پایه قضائی و به طور کلی اعضا و کارکنان قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و مامورین به خدمات عمومی اعم از رسمی و غیر رسمی، وجوه نقدی یا مطالبات یا حوالجات یا سهام و سایر اسناد و اوراق بهادار یا سایر اموال متعلق به هر یک از سازمان ها و موسسات فوق الذكر یا اشخاصی که بر حسب وظیفه به آنها سپرده شده است را مورد استفاده غیر مجاز قرار دهد بدون آنکه قصد تملک آنها را به نفع خود یا دیگری داشته باشد، متصرف غیر قانونی محسوب و علاوه بر جبران خسارات وارده و پرداخت اجرت المثل به شلاق تا (۷۴) ضربه محکوم می شود و در صورتی که منتفع شده باشد علاوه بر مجازات مذکور به جزای نقدی معادل مبلغ انتفاعی محکوم خواهد شد و همچنین است در صورتی که به علت اهمال یا تفریط موجب تضییع اموال و وجوه دولتی گردد و یا آن را به مصارفی برساند که در قانون اعتباری برای آن منظور نشده یا در غیر مورد معین یا زائد بر اعتبار مصرف نموده باشد.»

برابر دادنامه شماره ۵۸۷ -۱۳۸۳/۱۱/۲۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و چندین دادنامه دیگر در این راستا که اشعار می دارد «جرایم مندرج در تبصره های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در واقع و نفس الامر به منزله مجازات تخلفات ساختمان مورد نظر مقنن بوده و انواع مختلف عوارض قانونی در حقیقت از نوع حقوق دیوانی ناشی از اعمال مجاز محسوب می شود» صرف نظر از منصرف بودن موضوع مصوبه شورا از تبصره 2 ماده صد قانون شهرداری، جریمه با عوارض دو مقوله مجزا از یکدیگر بوده لذا عوارض مازاد بر کمیسیون ماده ۱۰۰ موجه می باشد. همین ملاک و استدلال در خصوص عوارض کسر پارکینگ به عنوان یکی از مصادیق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تخلفات ساختمانی جریان دارد، اما هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در بیش از ۲۰ رأی صادره چنین قاعده ای را لحاظ نکرده و هر بار نظر بر غیر قانونی بودن این نوع عوارض دارد.

نکته دیگر این که به استناد ماده ۹۰ قانون دیوان عدالت اداری سال ۹۲ که مجمع تشخیص مصلحت نظام در آن ورود نموده و آن را به تصویب رسانده است: هرگاه در موضوع واحد حداقل پنج رأی مشابه از دو یا چند شعبه دیوان صادر شده باشد (نه هیأت عمومی)، رئیس دیوان می تواند موضوع را در هیأت عمومی مطرح و تقاضای تسری آن را نسبت به موضوعات مشابه نماید. در صورتی که هیأت عمومی آراء صادر شده را صحیح تشخیص دهد، آن را برای ایجاد رویه تصویب می نماید.
این رأی برای سایر شعب دیوان، ادارات و اشخاص حقیقی و حقوقی مربوط لازم الاتباع است. لازم است نسبت به آرای متعدد مشابه صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مانند عوارض کسر پارکینگ پیش‌بینی‌های لازم در اصلاحات قانون صورت پذیرد.

۲. عدم امکان اخذ عوارض نسبت به اموری که از اختیارات و وظایف تعریف شده ی واضع عوارض نیست

به عنوان مثال بارز، در این قسمت می توان به «عوارض تغییر کاربری» اشاره نمود. نظر به این که تغییر کاربری از جمله وظایف قانونی شورای اسلامی نمی باشد به طریق اولی شوراها نمی توانند در این خصوص وضع قاعده نمایند. مصداق دیگر عدم صلاحیت شوراها در وضع عوارض، عوارض کسر پارکینگ و حذف پارکینگ یا تغییر کاربری پارکینگ است.

٣. مغایرت عوارض کسر یا حذف پارکینگ با آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

در ارتباط با عوارض عوارض کسر یا حذف پارکینگ، بر اساس دادنامه های متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تعیین و دریافت این نوع عوارض، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شوراهای اسلامی شهر ها تشخیص داده شده است.
با توجه به این که هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در آرایی مشابه اخذ چنین وجوهی در شهری دیگر را خلاف قانون قلمداد کرده حفظ حقوق شهروندی و اصل برابری افراد در برابر قانون و اصل عدالت مالیاتی (بند 14 اصل 3 و اصل ۲۰ قانون اساسی) و قاعده «هماهنگی و اصل وحدت رویه و ایجاد یکنواختی در نظام عوارض» مستند به ماده 14 آیین نامه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای شهرها سال ۱۳۷۸ نیز اقتضاء می کند وقتی اخذ عوارضی از شهروندان بخشی از این سرزمین که در مغایرت با قانون شناخته شده نمی توان اخذ همان وجه را از مردمان شهروندان دیگر جایز و قانونی قلمداد کرد.
همچنین به استناد ماده ۵ آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر ها سال ۱۳۷۸ ایجاد یکنواختی در نظام عوارض سراسر کشور لازم است.

بنابراین عمل به ابطالی های شهرهای دیگر و در نظر داشتن آنها در مصوبات و یا پیشنهاد تصویب عوارض باید مورد توجه قرار بگیرد. همچنین به استناد بند (ج) ماده 14 آیین نامه مذکور «هماهنگی و وحدت رویه در نظام عوارض» از جمله سیاست های عمومی دولت است که شوراها مکلفند به هنگام تصمیم گیری راجع به عوارض آن را مراعات نمایند. «وضع بدون تبعیض عوارض بر اساس اصل ۳ قانون اساسی» در بند (ش) ماده 14 آیین نامه فوق الذكر مستند شده است.
در نظر داشتن سیاست های دولت در «توجه به اثرات تبعی وضع عوارض بر اقتصاد محل» و «توجه داشتن به رشد تولید و گسترش واحدهای تولیدی در منطقه به هنگام وضع عوارض بر تولید» موضوع بندهای ماده 14 آیین نامه وضع و وصول عوارض توسط شوراها سال ۱۳۷۸ و ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید سال ۱۳۹۶ که مقرر می دارد «درخواست یا دریافت وجه مازاد بر عوارض قانونی بعد از صدور پروانه توسط شهرداری ها ممنوع است.» باید مانع از وضع و وصول عوارضی مانند کسر یا حذف پارکینگ باشد.

تغییر عنوان عوارض ابطال شده، حربه شوراها و شهرداری ها در فرار از قانون است. در موارد بسیار عدیدهای عوارض تعیینی از سوی شورای شهر مندرج در دفتر چه تعرفه عوارض شهرداری ها بر خلاف مقررات وضع می گردد که منجر به ابطال آنها در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری می گردد و با وجود اینکه در ماده ۹۲ قانون جدید دیوان عدالت اداری این الزام وجود دارد که شوراها ملزم به رعایت آراء هیأت عمومی در مصوبات بعدی خود هستند اما شوراها بارها پیش می آید که یا همان موضوع را با تغییر اسم و عنوان به تصویب رسانده و اجرایی می نمایند حتی در این راستا از تغییرات عنوان عوارض به بهای خدمات برای برقراری مجدد عوارض ابطال شده ابایی ندارند؛ یا اینکه مصوبات ابطال شده شهرهای دیگر را همچنان اجرا نموده تا مستقیماً ابطال گردد مانند عوارض حذف یا کسر پارکینگ . نکته جالب این است که شوراها با تغییر عناوین در عوارض به راحتی از زیر بار تعهد به پذیرش آراء ابطالی گذشته هیأت عمومی دیوان عدالت اداری می گریزند. به عنوان نمونه می توان به مورد ذیل اشاره نمود:

الف) در گردشکار رأی شماره ۵۹۲ –۱۳۹۵/۹/۲ شورای اسلامی و شهرداری شیراز چنین استدلال نموده اند: «بر خلاف ادعای مطروحه موضوع مصوبه فوق، عوارض حذف پارکینگ نبوده بلکه عوارض تامین و ایجاد پارکینگ واحدهای تجاری، بالکن تجاری، انباری تجاری جهت واحدهای تجاری محوری جدیدالاحداث واقع در بر معابر و مجتمع – های تجاری بوده که شورای اسلامی شهر به استناد بند 16 ماده ۷۹ اصلاحی قانون شوراها و تبصره ۱ ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده مبادرت به تصویب آن نموده است!»

ب) شوراها گاهی با تغییر عنوان به اخذ عوارض غیر قانونی مبادرت می ورزند. مثلا عنوان بهای خدمات را انتخاب می نمایند و در این رابطه استدلال می کنند که: عنوان «عوارض» ماهیتاً با عنوان «بهای خدمات» تفاوت دارد. قانونگذار نیز از «عوارض» در بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شورای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵/۳/۱ سخن گفته و عنوان «بهای خدمات» در بند ۲۹ ذیل ماده ۷۱ این قانون ذکر شده است. این رویه در قبال اشخاص حقوقی حقوق عمومی، جای نگرانی ندارد آنچه قابل تأمل است پیگیری این رویه در برابر شهروندان نگران کننده است!

علاوه بر عوارض کسر پارکینگ نمونه های حربه فوق را می توان در عوارض حق تشرف و عوارض بانک ها مشاهده نمود.

اصرار شوراها به اخذ عوارض کسر پارکینگ را در جدول ذیل می توان مشاهده کرد.

نتیجه

مطابق بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۱۳۷۵ تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن از جمله وظایف شورای اسلامی شهرها است. به تعبیر دیگر یکی از رسالت های شوراها وضع عوارض است که شهرداری ها وضع عوارض را به صرفه و صلاح خود شهروندان می دانند. لازم به ذکر است مهمترین منابع در آمد شهرداری ها به عنوان نهادی خودکفا که بودجه ای مستقل از دولت دارند که به تجویز قانون، به خصوص ماده ۲۹ آیین نامه مالی شهرداری ها وصول عوارض و بهای خدمات می باشد.
این صحیح است که عوارض شهرداری یکی از نیازهای درآمدی شهرداری جهت ارائه خدمات عمومی می باشد و اساساً عوارض جزء درآمدهای پایدار شهرداری محسوب می گردد و مصارف آن، خدمات عمومی و مربوط به آحاد شهروندان است و بخش عمده‌ای از درآمدهای شهرداری در اجرای وظایف ذاتی و انحصاری آن، می بایست از این گونه عوارض های پایدار، تأمین گردد، و چنانچه مراجع مختلف با ادعاهای مختلف از پرداخت عوارض شهری طفره روند شهرداری دیگر قادر به ارائه ی خدمات مورد لزوم شهروندان نخواهد بود.
اما این اخذ وجوه با توجه به آراء متعدد شعب و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این رابطه و مستندات و دلایل ابرازی نباید از طریق غیرقانونی وصول شود چنان که ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ نیز موسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی را از اخذ وجوه خلاف مقررات منع می کند و ارائه ی خدمات به مردم به هر قیمتی از جمله اخذ وجوه غیر قانونی ایجاد هرج و مرج می نماید.
بنابراین اخذ عوارض از شهروندان به صورت پله و رها نیست بلکه دارای ضوابطی می باشد. یکی از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیر قانونی و شهرداری ها در اخذ این وجوه غیر قانونی اقدام می نمایند کسر یا حذف یا تأمین پارکینگ می باشد.
عمده ترین اصول و قواعد حاکم بر عوارض تعیینی برای این نوع از فعالیتها که در آیینه ی آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری انعکاس یافته عبارتند از: اخذ عوارض در قبال ارائه ی خدمات، رعایت سیاست های کلی دولت، عدم خروج از حدود صلاحیت و چهار چوب تعیینی قوانین مربوطه: لزوم اخذ عوارض در قبال ارائه ی مستقیم خدمات از سوی شهرداری اخذ عوارض از مودیان ارائه دهنده‌‌ی خدمات یا تولیدکننده کالا، ممنوعیت اخذ عوارض وفق مواد ۵۰ و ۵۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۳۸۷/۲/۱۷؛ خروج از حدود اختیارات و مغایرت با قوانین و مقررات در عوارض کسر یا حذف پارکینگ (مانند تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری)، که عدم رعایت این موارد منجر به صدور آرای ابطالی در بیش از ۲۰ مورد است. چنان که در این نوشتار به اثبات رسید عوارض تعیینی علیه مودیان به این عنوان، خلاف قوانین و مقررات، خلاف سیاست های عمومی دولت و خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض می باشد لذا خلاف شرع است.

گردآورنده : امید محمدی

کلام آخر از اخذ عوارض كسر یا حذف پاركينگ

در خصوص ” اخذ عوارض كسر یا حذف پاركينگ ” اگر نیاز به مشورت دارید، توصیه می‌کنیم که از گروه وکلای وکیل عدلیه به مدیریت سیدحمیدرضا موسوی کمک و مشاوره حقوقی دریافت نمایید‌.

همینطور در بخش دیدگاه ‘پایین این مقاله’ می‌توانید سوالات خود را مطرح نمائید.

The post اخذ عوارض كسر یا حذف پاركينگ appeared first on وکیل عدلیه.

قطع انشعابات راه کاری غیرقانونی در وصول مطالبات شهرداری

برخی شهرداری ها در مواردی که ساختمانی دارای بدهی هایی به شهرداری از جمله جریمه های کمیسیون ماده ۱۰۰ و عوارض کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری، به صورت غیر قانونی و برای فشار قراردادن افراد برای پرداخت مبالغی که خود گزاف و غیرقانونی است و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بارها نسبت به ابطال آنها اقدام نموده، مبادرت به صدور اخطاریه و حتی قطع انشعابات آب و برق و تلفن می نمایند که مسلماً این امر نه تنها غیر قانونی و تخلف است بلکه مطابق موازین قانون مجازات اسلامی جرم نیز محسوب می گردد.

دلایل غیرقانونی بودن این اقدام مستند و مستدل به شرح ذیل می باشد (هیچ مجوز قانونی برای قطع انشعابات وجود ندارد):

۱. برخی مسئولین شهرداری ادعا دارند که شهرداری قادر است به استناد ماده ۸ قانون منع فروش و یا واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی سال ۱۳۸۱، مانع واگذاری انشعابات به املاک بدون پایان کار از طریق اخذ دستور قطع از دادستان گردد. این ماده مقرر می دارد: «کلیه سازمان ها، مؤسسات و شرکتهای تأمین کننده خدمات آب، برق، گاز، تلفن و نظایر آن مكلفند خطوط و انشعاب به ساختمان ها را بر حسب مراحل مختلف عملیات ساختمانی فقط در قبال ارائه پروانه معتبر ساختمانی، گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان ساختمان معتبر صادر شده توسط مراجع مسؤول صدور پروانه و ذکر شماره و تاریخ مدارک مذکور در قراردادهای واگذاری، تأمین و واگذار نمایند. واگذاری خطوط و انشعاب این گونه خدمات به واحدهای مسکونی و صنفی و هر گونه بنائی که به طور غیرمجاز و برخلاف ضوابط و مقررات اجرایی طرح های مصوب احداث شود ممنوع می باشد.»

ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی سال ۱۳۸۳ نیز در این راستا مقرر می دارد: «تامین و واگذاری تاسیسات زیربنایی موضوع ماده (۸) قانون (آب، برق، گاز و تلفن ثابت و نظایر آن) موکول به ارایه پروانه های معتبر ساختمانی یا عدم خلاف یا پایان کار در مورد شهرها، شهرهای جدید و شهرکها) یا تائیدیه مراجع صدور مجوز ساختمان در محدوه روستا، دایر بر رعایت کاربری مسکونی خواهد بود.»

تحلیل: جواب مستند فوق این است که پس از واگذاری حق انشعابات و انعقاد قرارداد واگذاری دستگاه اجرایی مانند شرکت تأمین کننده برق یا آب یا اشخاص حقوقی ثالث مانند شهرداری نمی توانند بدون مجوز قانونی اقدام به قطع انشعاب واگذار شده نماید و نهی مذکور مبنی بر ممنوعیت واگذاری دلالت بر فساد ندارد. ضمن اینکه کسی که مدعی «بطلان قرارداد واگذاری» مذکور است باید دلیل ارائه نماید و مرجع صالح قضایی وارد رسیدگی شده و مبادرت به صدور رأی نماید نه اینکه دستگاه طرف قرارداد یا اشخاص ثالث خودسرانه و با دادگستری شخصی خود قرارداد مذکور را یک طرفه بی اعتبار بدانند؛ ضمن اینکه دقت در مواد اشاره شده از عبارت (یا) استفاده نموده و عدم ارائه پایان کار نمی تواند دلیل موجه و قانونی برای از بین بردن قرارداد باشد اصاله اللزوم نیز استحکام بخش این دلیل است.

۲. برخی شهرداری ها نیز مستند خود را برای قطع انشعابات ماده ۱۲ قانون نوسازی و عمران شهری سال ۱۳۴۷ قرار میدهند این ماده مقرر میدارد: «شهرداری های مشمول ماده ۲ این قانون مکلفند ظرف دو ماه از تاریخ انقضاء مهلت مقرر در ماده ۲۱۰ مشخصات مؤدیانی را که نسبت به پرداخت عوارض املاک خود اقدام نکرده اند به مؤسسات برق و گاز تسلیم کنند و مؤسسات مذکور مکلفند با اعلام مهلت دو ماهه به مؤدی هرگاه مطالبات شهرداری تا انقضاء مهلت وصول نشود نسبت به قطع برق و گاز محل سکونت ملکی او اقدام کنند.» اولا این ماده فقط منحصر به عوارض است نه جریمه های کمیسیون ماده ۱۰۰ در ثانی از موضوع اقسام و انواع عوارض نیز فقط محدود به عوارض نوسازی است نه تمام عوارض و در موارد تردید باید این محدودیت ها محدود و مضیق تفسیر شود نه موسع.

٣. در هر حال عدم پرداخت بدهی شخص که به موجب رأی کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری حتما باید قطعی و لازم الاجرا گردد دارای ضمانت اجرای خاص در ذیل همان ماده قانونی می باشد یعنی اقدام از طریق دایره اجرای اسناد نه قطع انشعابات حال اینکه شهرداری توانایی ندارد از طریق ضمانت اجرای پیش بینی شده مبادرت به وصول مطالبات خود نماید چرا مردم شهر کرج باید تاوان را این با قطع غیرقانونی انشعابات خود بپردازند. از سوی دیگر عدم پرداخت بدهی جریمه های کمیسیون ماده ۱۰۰ دارای ضمانت اجراهای مقرر و صریح در قسمت اخیر تبصره های ۲، ۳ و ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد و ضمانت اجرای دیگری از جمله قطع انشعابات که خود به عنوان مجازات است نیاز به حکم صریح مقنن دارد و در این رابطه حکم صریحی وجود ندارد.

۴. همانگونه که عیان است تالی فاسد اجرای این نوع از ضمانت اجرا که هیچ مهمل قانونی ندارد مستوجب وقوع و رواج جرم رشا و ارتشاء در میان کارمندانی شده که جهت اجرا برای قطع انشعابات به درب منازل مراجعه می نمایند؟! آیا اقتضای حاکمیت عدالت در جامعه ای اسلامی قطع گاز در فصل سرما و قطع برق در فصل گرما است؟! در حالی که گفته اند «المفلس فی امان الله».

علی ایحال شهرداری چون توان انجام ضمانت اجراهای قانونی را ندارد، رو به انجام ضمانت اجراهای غیرقانونی یا شبهه ناک مانند قطع انشعابات آورده است تا ضعف خود را از این طریق جبران نماید.

۵. در هر حال به نظر قانونگذار در آخرین اراده خود نظر به عدم امکان قطع انشعابات در غیر حالت حکم به قلع و قمع مستحدثات، دارد. دراین رابطه ماده ۴ قانون مجازات استفاده کنندگان غیر مجاز از آب، برق، تلفن، فاضلاب و گاز مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۰ مقرر می دارد:

«ماده ۴- دستگاههای مسؤول موضوع این قانون می توانند، نسبت به برقراری انشعابهای غیردائم خدمات عمومی موضوع این قانون مطابق با تعرفه مربوطه، تا تعیین تکلیف قانونی از سوی مراجع ذی صلاح، اقدام نمایند.

تبصره ۱- درصورتی که از ساخت و سازهایی که غیر مجاز هستند جلوگیری نشود ویا مستحدثات غیر مجاز طی ۳سال ازتاریخ ابلاغ این قانون تعیین تکلیف قانونی نگردد، حسب مورد با دستگاه مسؤول در امر ساخت وسازهای غیر مجاز بر اساس ماده (۳) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴و اصلاحات بعد از آن رفتار می گردد.

تبصره ۲- تأمین بصورت موقتِ خدمات موضوع این ماده با گرفتن بهای حق انشعاب و گرفتن تعهدِرسمی که این امر حقی برای مشترکین ایجاب نکرده، صورت خواهد پذیرفت، در صورت قلع وقمع مستحدثات، مبالغ دریافتی حق انشعاب مسترد می گردد.»

۶. بعلاوه باید افزود که وظیفه شهرداری در مورد تهیه آب‌‌شرب شهرها و تامین وسایل توزیع ووضع مقررات مربوط به آن و همچنین تعیین نرخ آب در شهرها به استثنای مواردی که سازمان های تابعه وزارت آب و برق عهده دار آن هستند با تصویب انجمن شهر و تایید وزارت در قانون شهرداری به موجب قانون موخر التصویب تاسیس وزارت نیرو مصوب ۱۳۵۳/۱۱/۲۸ ذیل بند (ع) ماده ۱ مبنی بر تهیه و تدارک و ساخت وسایل و لوازم و ماشین آلات مربوط به امر تولید و انتقال آب و برق بر عهده وزارت نیرو گذارده شده و به موجب ماده واحده لایحه راجع به اجازه تعیین نرخ برق مصارف خانگی، صنعتی، کشاورزی، تجاری و سایر مصارف مصوب ۵/۲۰/ ۱۳۶۰ تعیین و تصویب نرخ برق پس از تصویب شورای اقتصاد به وزارت نیرو تفویض گردیده است و بالاخره آن که برابر ماده ۲۱ قانون توزیع عادلانه آب مصوب ۱۳۶۱/۱۲/۱۶ تخصیص و اجازه بهره برداری از منابع عمومی آب برای مصارف شرب، کشاورزی و سایر موارد منحصراً با وزارت نیرو است همچنین تامین وسایل توزیع نیز به موجب ماده ۱ قانون تشکیل شرکت آب و فاضلاب مصوب ۱۳۶۹/۱۰/۱۱ با آن وزارت است.

در خصوص تعیین نرخ آب نیز با استناد به ماده ۳۳ قانون توزیع عادلانه آب و ماده ۹ قانون تشکیل شرکتهای آب و فاضلاب هزینه های اشتراک انشعاب، نرخ آب شرب و هزینه جمع‌آوری و دفع فاضلاب شهرها با در نظر گرفتن بهره برداری و استهلاک توسط مجمع عمومی شرکت آب تهیه وپس از تصویب شورای اقتصاد از مصرف کنندگان وصول می گردد. لذا با توجه به حجیت مفهوم حصر در ماده ۲۱ قانون توزیع عادلانه آب، شهرداری بدون مجوز قانون حق مداخله در انشعابات شهروندان را ندارد.

گردآورنده : امید محمدی

The post قطع انشعابات راه کاری غیرقانونی در وصول مطالبات شهرداری appeared first on وکیل عدلیه.

عوارض تغییر کاربری

یکی از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیر قانونی و شهرداری ها در اخذ این وجوه غیر قانونی اقدام می نمایند عوارض تغییر کاربری می باشد.

از دلایل عمده در غیر قانونی بودن این مصوبه ها می توان گفت عبارتند از: مغایرت با قوانین و مقررات ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، قانون نحوه خرید و تملک اراضی اشخاص در طرح های عمومی و عمرانی، ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و اختیارات شوراهای اسلامی؛ خروج از حدود اختیارات. موید غیر قانونی بودن اخذ عوارض تغییر کاربری آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است. در این مقاله درصدد اثبات این هستیم که عوارض تعیینی، خلاف قوانین و مقررات، خلاف سیاست های عمومی دولت و خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض می باشد و خلاف موازین شرعی است.

مهمترین منابع درآمد شهرداری ها بعنوان نهادی خودکفا به تجویز قانون خصوصاً ماده ۲۹ آیین نامه مالی شهرداری ها بهای خدمات و وصول عوارض می باشد. شوراهای اسلامی شهرها بمنظور تأمین قسمتی از هزینه های خدماتی و عمرانی موردنیاز هر شهر مبادرت به وضع عوارض می نمایند. به تعبیری دیگر یکی از رسالت های شوراها وضع عوارض می باشد که به صرفه و صلاح شهروندان بوده و مهمترین منابع درآمد شهرداری ها بهای خدمات و وصول عوارض می باشد. ای مورد درست است که عوارض شهرداری یکی از نیازهای درآمدی شهرداری جهت ارائه خدمات عمومی و اساساً عوارض جزء درآمدهای پایدار شهرداری محسوب می‌‌‌گردد و در اجرای وظایف ذاتی و انحصاری خود می بایستی از این گونه عوارض های پایدار تأمین گردد، درغیراینصورت شهرداری دیگر قادر نخواهد بود که خدمات مورد لزوم شهروندان را ارائه دهد، اما این دریافت وجوه باتوجه به آراء متعدد دیوان عدالت اداری در این رابطه و مستندات و دلایل ابرازی باید در چهارچوب ضوابط و مقررات معینه باشد. باید توجه داشت ارائه خدمات به مردم و رعایت منفعت عموم به هرقیمتی از جمله گرفتن وجوه غیرقانونی موجبات هرج‌و‌‌مرج را فراهم می نماید.

از عمده ترین اصول و قواعد در آیینه ی آراء دیوان عدالت اداری عبارتند از

۔ اخذ عوارض متناسب با تولیدات و درآمد اهالی،

۔ اخذ عوارض در قبال ارائه ی خدمات، تناسب بین عوارض دریافتی و خدمات ارائه شده،

– عطف بماسبق نشدن عوارض،

– عدم امکان اخذ عوارض مضاعف بواسطه ی ارائه ی یک خدمت معین،

– عدم امکان دریافت عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات،

– تعیین کردن عوارض به فعالیت های محلی و غیرملی.

اصلی ترین مستندات قانونی که به شوراهای اسلامی شهر برای تصویب کلیه عوارض عمومی و اختصاصی تفویض اختیار کرده است به شرح زیر می باشد:

-بند ۲۶ ماده ۵۵ و ماده ۷۴ قانون شهرداری مصوب ۱۱ تیر ۱۳۳۴

• بند 16 ماده 71 و ماده 77 قانون شوراها مصوب  1375
• بند 8 ماده  45 قانون شهرداری ها سال 1334 با  اصالحات و الحاقات بعدی
• بند 1 ماده 35  قانون تشکیل شوراهای اسلامی کشور مصوب 1361
• بند الف ماده 43  قانون برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1369
• ماده 1 آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض
• بند 1 ماده 29 و ماده 30 آیین نامه مالی شهرداری ها مصوب 1346  (این ماده نیز یکی از درآمدهای شهرداری را ناشی از عوارض عمومی به عنوان درآمدهای مستمر دانسته است.)
• تبصره 1 ماده  5 قانون اصالح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران

و چگونگی برقراری و وصول عوارض و سایر وجوه از تولیدکنندگان کالا، ارائه دهندگان خدمات و کالاهای وارداتی (قانون موسوم به تجمیع عوارض) مصوب  22دی ماده 1381  و ماده 16 آیین نامه اجرایی آن

• تبصره 1 ماده  50  قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 1387

از دلایل غیرقانونی بودن عوارض تغییر کاربری عبارتند از

١. خروج از حدود اختیارات

نظر به این که تغییر کاربری از جمله وظایف قانونی شورای اسلامی نمی باشد به طریق اولی نمی تواند در این خصوص وضع قاعده نماید. مصوبات اخذ عوارض تغییر کاربری از سوی شورای شهر با مقررات مختلف از جمله ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، قانون نحوه خرید و تملک اراضی اشخاص در طرح های عمومی و عمرانی، ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و اختیارات شوراهای اسلامی، مغایرت دارد. عوارض تغییر کاربری غیر مسکونی به مسکونی، تغییر هر نوع کاربری به صنعتی، مسکونی به تجاری از جمله عوارض صریح غیر قانونی اعلام شده در آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است. نمونه کلی این آراء در ادامه قابل ملاحظه است. عدم امکان اخذ عوارض نسبت به اموری که از اختیارات و وظایف تعریف شدهی واضع عوارض نیست یکی از اصول حاکم بر تعیین عوارض است که به عنوان مثال بارز، در این قسمت می توان به «عوارض تغییر کاربری» اشاره نمود. نظر به این که تغییر کاربری از جمله وظایف قانونی شورای اسلامی نمی باشد به طریق اولی شوراها نمی توانند در این خصوص وضع قاعده نمایند.

۲. مغایرت با قانون مالیات بر ارزش افزوده

تعمق و بررسی در کلیه ی موارد قانون مالیات بر ارزش افزوده به ویژه ماده ی 3آن، صرفاً مربوط به کالا و خدمات ( نظیر خدمات حمل و نقل و امثالهم) است به علاوه موارد مصرّحه در مواد 39، 38 ، 16 مالیات بر ارزش افزوده مبیّن آن است که قانونِ موصوف، صرفاً امور معاملاتی و مبادلاتی بر ارزش کالاها و خدمات مربوط به آن و مشخص شده در قانون را شامل می شود.

همچنین عوارض منظور شده، جهتِ شهرداری در قانون مالیت بر ارزش افزوده نیز صرفاً ناظر بر موارد مبادرت به تولید و حمل و نقل، صادرات و واردات کالای خاص و مشخص در مواد  43  و 38  قانون مالیات بر ارزش افزوده می باشد که دقیقاً مشخص شده و در هیچ جای قانون مالیات بر ارزش افزوده حتی یک کلمه در خصوص اموال غیرمنقول نام و ذکری به میان نیامده است. قانون مالیات بر ارزش افزوده از بدو تا ختم صرفاً مربوط به کالا، خدمات حمل و نقل و حقوق گمرکی است و اموال غیر منقول از شمول آن خروج موضوعی دارد و صراحت مواد ۴۳، ۳۹، ۳۸ و ۱۶ قانون فوق دلیل بر این مدعاست. ملاحظه ی مشروح مذاکرات جلسه ۲۶۵ مجلس شورای اسلامی مندرج در روزنامه رسمی شماره 16838 به هرگونه شائبه و تفسیر غلط در خصوص عوارض موضوعه (تبصره یک ذیل ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده) پاسخ گوست و محرز کرده که عوارض مورد نظر صرف راجع به حقوق گمرکی و سود بازرگانی و متوجه واردات است و اساسا ارتباطی به بحث زمین، تفکیک و صدور پروانه ی ساختمانی و یا تغییر کاربری ندارد و پر واضح است که شوراها، خارج از حدود اختیارات و بر خلاف اصول قانون مبنا اقدام به تصویب مصوبه عوارض تغییر کاربری با بهانه های مختلف از جمله عوارض ارزش افزوده و یا تغییر و تبدیل کاربری می نمایند. مصوبه شورای اسلامی شهرها در این خصوص، بیانگر تصور و تلقی غلط آن شورا از باب اختیار بی حد و حصر برای خود در وضع عوارض آن هم تحت هر عنوان و با استنادهای کاملا بلاوجه است.

٣. لزوم اخذ عوارض در قبال ارائه ی مستقیم خدمات از سوی شهرداری

اخذ عوارض در قبال ارائه ی خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه خدمات خاص و مشخص جایز نیست.

«عوارض» در برابر «خدمات» موضوعیت می یابد و به عبارتی دیگر مابه ازای خدمات ارائه شده هستند و اصولا پرداخت کننده عوارض می باید از نوعی خدمات و انتفاع مستقیم برخوردار شود. هر چند طبق بند ۲۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵، تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملاتی شهرداری ها با رعایت مقررات مربوط از جمله وظایف شورای اسلامی شهر تعیین شده است، لیکن منظور از تصویب نرخ خدمات مصرح در این بند از ماده قانونی، خدمات مستقیمی است که از سوی شهرداری ارائه می شود در آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز این امر تصریح گردیده است به عنوان مثال رأی شماره ۶۲۸ مورخ

۱۳۹۵/۷/۶  هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تبصره ۳ تعرفه عوارض ارزش افزوده تجاری، کارگاهی مصوب شورای اسلامی شهر گز برخوار از استان اصفهان که در هر استان آن عوارض وضع شده بر ارزش افزوده ناشی از صدور پروانه ساختمان با کاربری تجاری بر روی املاک است. در ادامه نمونه ای از این آراء اشاره می گردد.

۴. خلاف شرع بودن اخذ عوارض تغییر کاربری

در خصوص خلاف شرع بودن اخذ عوارض غیر قانونی می توان 4 نظر از شورای نگهبان را بیان داشت که استدلال آن بیشتر حول محور این است که وقتی اخذ عوارض مستند به قانون نباشد خلاف شرع نیز می باشد:

الف) نظریه های شورای نگهبان در سال ۱۳۷۶ و ۱۳۷۸: وصول هر گونه وجهی از اشخاص باید مستند به قانون باشد؛ در مانحن فیه وفق آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری که در فوق تبیین گردید قانونی برای اخذ عوارض تغییر کاربری وجود ندارد. از سوی دیگر نظریه فقهای شورای نگهبان به تاریخ  ۱۳۷۶/۱۰/۱۳ خطاب به رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری اینگونه بود: «عطف به نامه شماره ه/۱۷۰/۷۳ مورخ ۱۳۷۶/۹/۵ ، موضوع ادعای خلاف شرع بودن بخشنامه شماره ۱۳۰۰۸/م مورخ  ۷۲/۰۷/۲۱ شهردار تهران در جلسه مورخ  ۱۳۷۶/۱۰/۱۳ فقهای شورای نگهبان مطرح و مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظر آقایان فقها بدین شرح اعلام می گردد: در صورتی که دریافت وجه در مورد سؤال فقط به موجب دستور العمل و آیین نامه انجام گیرد نه به موجب قانون، با موازین شرعی مغایر است.» همچنین نظریه شماره

۱۳۷۸۸/۱۳۷۸/۲۱/۵۶۲۱ شورای نگهبان مجدد بیان داشته اخذ هرگونه وجهی چنانچه استناد قانونی نداشته باشد خلاف شرع تلقی می گردد.

ب) نظریه های سال ۱۳۹۰ شورای نگهبان: قائم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب نامه شماره ۶۲۶۲۰/۱۰/۳۰- ۱۳۹۰/۳/۲۹ اعلام کرده است که: «موضوع در جلسه مورخ ۱۳۹۰/۳/۲۰ فقهای شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت و خلاف موازین شرع شناخته نشد و چنانچه مجوز قانونی وجود نداشته باشد خلاف موازین شرع می باشد.» هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی شماره ۱۲۱ -۹۱/۱۰/۲۹ بر همین اساس مصوبه را بر خلاف موازین شرع اعلام نمود و آن را ابطال کرد. در این استدلال یکی از بدیع ترین و جالب ترین استدلالات شورای نگبان مبنی بر این که مصوبه‌‌ای که بر خلاف قانون مصوب باشد خلاف شرع است مطرح شده که می تواند در بسیاری از مسائل حقوقی راهگشا باشد. همچنین به موجب نظر فقهای شورای نگهبان، مندرج در رأی شماره ۳۳۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری صادره در تاریخ  ۱۳۹۰/۹/۳ اعلام گردیده که دریافت وجه با تجویز آیین نامه و دستورالعمل مغایر شرع است.

ج) نظریه شورای نگهبان در سال ۱۳۹۵: شورای اسلامی شهر شاندیز در تاریخ ۱۳۹۱/۱۱/۲۶

اقدام به تصویب مصوبه ای به شماره ۲۰۰۶ می نماید که بر اساس این مصوبه، شهرداری بابت تغییر کاربری املاک و همچنین ورود به محدوده شهری درصدی از عرصه ملک و یا ارزش ریالی ملک را از شهروندان به صورت رایگان دریافت می دارد. در خصوص ادعای مغایرت موضوع مصوبه مورد اعتراض با شرع مقدس اسلام، قائم مقام دبیر شورای نگهبان به موجب لایحه شماره

۹۵/۱۰۲/۱۹۷۹۱۳۹۵/۵/۳ اعلام کرده است که:

“عطف به نامه شماره ۹۰۰۰/۲۱۰/۱۳۰۲۱۱/۲۰۰- ۱۳۹۶/۸/۲۳ : موضوع مصوبه شماره 54 ۲۰- ۱۳۹۱/۱۱/۲۶ شورای اسلامی شهر شاندیز، در جلسه مورخ ۱۳۹۵/۶/۲۳ فقهای معظم شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظر فقها به شرح ذیل اعلام می گردد. با استظهار به اینکه عنوان عوارض بر اخذ اراضی اشخاص به صورت مجانی صادق نمی باشد بنابراین مصوبه مذکور خلاف موازین شرع شناخته شد.”

۵. مغایرت مصوبه با آراء متعدد دیوان عدالت اداری

غیر قانونی بودن دریافت عوارض جهت تغییر کاربری املاک از سوی شهرداری ها را در نمونه های ذیل از آراء معتبر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری می توان مشاهده نمود که موید استدلال های تبیین شده ی فوق می باشد:

• ۱. رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به دادنامه شماره 354 لغایت ۳۰۸ مورخ ۱۳۸۰/۱۱/۱۶ : وضع قاعده آمره در خصوص وصول عوارض زیر بنا، پذیره، اضافه تراکم و تغییر کاربری علاوه بر جرایم تخلفات ساختمانی خلاف قانون است. نکته قابل ذکر این است که در رأی فوق صرف عوارض تعیینی برای تغییر کاربری به نحو مطلق خلاف قانون تلقی گردیده است. به نظر با توجه به رأی مذکور و آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری باید عوارض تعیینی برای تغییر کاربری را در دو زمینه دسته بندی و بررسی نمود.

الف) عوارض تغییر کاربری اراضی و املاک (موضوع آراء ۳۵۰ و ۳۷ و ۶۳۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری): ابطال این نوع عوارض و غیر قانونی بودن آن به علت خروج از حدود اختیارات شوراها در وضع این نوع از عوارض، بوده است.

ب) عوارض تغییر کاربری مستحدثات دارای جواز ساختمانی (موضوع رأی ۳۵۶ لغایت ۳۰۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری): ابطال این نوع از عوارض به علت مغایرت با مقررات مربوط به تخلفات ساختمانی و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بیان شده است.

• ۲. دادنامه شماره ۶۳۷ و ۹۳۸ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۸۹/۷/۲۰ با موضوع (ابطال مصوبه بیست و چهارمین جلسه مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۲۹ شورای اسلامی شهر تهران به شماره

۱۹۰/۰۸/۲۰۹۶۹ مورخ ۱۳۸۳/۱۱/۶ مربوط به تعیین عوارض به جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی):

نظر به این که حکم مقنن در واقع و نفس الأمر مفید بی اعتباری طرح مصوب و نتیجتاً انتفاء کاربری آن، پس از دورهی مقرر 5 ساله در قانون، در مقام اعمال حقوق مالکانه است و مالکین اراضی مذکور شخصاً الزامی به انجام تکالیف واحدهای دولتی و شهرداری ها در استفاده از اراضی و املاک خود به صورت طرح های عمومی یا عمرانی مصوب ندارند و مقتضای إعمال انحاء حقوق مالکانه با توجه به اصل تسلیط مبین حق و اختیار و اراده‌ی مالک در نحوه‌ی استفاده از زمین و ملک خود همانند املاک مشابه و مجاور فاقد طرح با رعایت ضوابط قانونی مربوط است، بنابراین به عنوان مثال مطالبه‌ی عوارض بابت تغییر کاربری ملک از آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و نظایر آن به مسکونی با توجه به انتفاء طرح مصوب و کاربری آن، جهت صدور پروانه احداث بنای مسکونی در اراضی با عنوان «تعیین عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح‌های دولتی» مغایر هدف و حکم مقنن می باشد.

۳. رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۳۵۰ مورخ ۱۳۹۶/۳/۲۰ با موضوع (ابطال بند ۱۱ و ۱۲ و تبصره ۷ ماده ۲۰ مصوبه شورای اسلامی شهر رامیان در خصوص برقراری عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به  کاربری مسکونی در سال ۱۳۹۳):

مطابق بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب سال ۱۳۵۳، طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه ی استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تعیین می شود و بر اساس ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال ۱۳۵۱، بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به کمیسیونی خاص محول شده است و از طرفی وظایف شورای اسلامی شهر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ با اصلاحات بعدی تعیین شده است. نظر به این که تغییر کاربری از جمله وظایف قانونی شورای اسلامی نمی باشد.

به طریق اولی نمی تواند در این خصوص وضع قاعده نماید، بنابر این بندهای ۱۱ و ۱۲ و تبصره ۷ ماده ۲۰ مصوبه شورای اسلامی شهر رامیان که برای تغییر کاربری مبادرت به وضع عوارض کرده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار مرجع وضع تشخیص داده می شود و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.»

4. رأی هیأت عمومی به شماره دادنامه ۷۸۳ مورخ ۱۳۹۶/۷/۲۶ با موضوع رأى ابطال بندهای ۱، ۲ و ۵ از ردیف 14 مصوبه شماره ۸۷۲۵۶۶۲/۳ – ۱۳۸۷/۱۱/۱۱ شورای اسلامی شهر گرگان نیز عن رأی فوق را صادر نموده است.

بنابر مطالب فوق همان طور که مستحضر شدید تعیین و تغییر کاربری اراضی در طرح های جامع و تفصیلی شهری مطابق قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جزء وظایف و اختیارات کمیسیون ماده 5 این قانون است و در مقررات خاص قانون مرقوم الزامی برای افراد به واگذاری اراضی خویش در زمان تغییر کاربری و یا پرداخت مبلغی تحت عنوان عوارض تغییر کاربری دیده نمی شود.

در ذیل نمونه آرایی از هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز مبنی بر غیر قانونی بودن عوارض ارزش افزوده تجاری آورده می شود :

در پایان ذکر این نکته لازم است که در برخی مقررات اخذ اراضی اشخاص به عنوان عوارض یا عناوین دیگر به صورت مجانی پیش بینی شده است که باید به قدر متیقن اکتفا نمود و از تفسیر موسع آنها اجتناب نمود.

از جمله این موارد احضاء شده قانونی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

-ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها در سال ۱۳۹۰ که تحت عنوان سرانه عمومی و خدماتی و تأمین شوارع “دریافت عوارض هنگام تفکیک و افراز”

-ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها اصلاحی ۱۳۸۵ اشعار می دارد: در مواردی که به اراضی و باغها طبق مقررات مجوز تغییر کاربری داده می شود هشتاد درصد قیمت روز زمین بابت عوارض، از مالكین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می شود. (دریافت عوارض هنگام تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها)

نکته ای دیگر که جای بسی تعجب دارد این است که چگونه هیأت عمومی تغییر کاربری و عوارض تعینی برای آن را در صلاحیت شوراهای اسلامی شهر ها نمی داند اما هیأت های تخصصی اخذ چنین عوارضی را تجویز می کنند. بر طبق مصوبه شماره ۲۶۹۵ ش الف د – ۱۳۸۷/۱/۲۱ شورای اسلامی شهر شیراز اراضی که در حوزه استحفاظی باغات قرار دارند در صورتی که قابلیت تغییر کاربری به مسکونی داشته باشند باید طبق فرمول پیش‌‌بینی شده در مصوبه معادل پنجاه درصد بهاء روز زمین را که توسط هیات ارزیاب شهرداری تعیین می گردد به شهرداری به عنوان سهم خدمات بپردازند که به موجب دادنامه شماره 84 هیأت تخصصی دیوان عدالت اداری ۱۳۹۵/۵/۳۰ مبادرت به صدور رأی به نفع شهرداری ها و تجویز چنین عوارضی داده است. همچنین به موجب دادنامه ۱۵۸ مورخ  ۱۳۹۶/۵/۶ هیأت تخصصی حکم به قانونی بودن اخذ عوارض تغییر کاربری و عوارض پذیره از سوی شهرداری ها داد.

همچنین این هیأت به موجب دادنامه شماره ۱۷۲ مورخ ۱۳۹۶/5/4 با موضوع عوارض ارزش اضافه شده ناشی از تغییر یا تثبیت کاربری این نوع عوارض را قانونی دانسته است. این در حالی است که کاربری پلاک ثبتی شاکی فضای سبز بوده و با تصویب طرح تفصیلی شهری به مسکونی تغییر یافته و وی نقشی در این تغییر کاربری نداشته است. هیأت مذکور در دادنامه 145 مورخ ۱۳۹۵/۸/۱۲ نیز عوارض ارزش افزوده تفکیک را به دلیل تجویز بند الف ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه مبنی بر دریافت عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری قانونی دانسته است.

آنچه تعجب را افزون می کند دادنامه شماره ۷۰۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ  ۱۳۹۵/۷/۲۷ با موضوع عدم ابطال مصوبه های شماره ۹۳/۶۹۶۳ /ص – ۱۳۹۳/۱۲/۲۰ و  ۹۶/۱۰۲ /ص – ۱۳۹۶/۱/۱۹ شورای اسلامی شهر شیراز در اجرای مقررات ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری در خصوص اخذ عوارض تغییر کاربری به صورت تملک رایگان اراضی اشخاص از ۵۰درصد تا ۷۰درصد می باشد، مشخص نیست که اولاً پشتوانه مصوبه شورای شهر در این رأی هیات عمومی، کدام مصوبه و با چه مشخصاتی است در ثانی مانعیت مصوبه مذکور برای عدم ابطال مصوبه ی شورای شهر که خلاف قانون و شرع است، چگونه احراز گردید؟!

پرسش این است، باوجود این که از سال ۱۳۸۰ به بعد به دلیل این که شوراهای اسلامی شهرها صلاحیت تصویب عوارض تغییر کاربری را نداشته و نمی توانند برای تغییر کاربری یا ارزش افزدوه آن، عوارض تصویب کنند باطل گردیده، پس چراباید این شوراها مجدداً اقدام به تصویب عوارضی با همان مضمون کرده و برخلاف مواد ۱۱ و ۹۲ قانون دیوان عدالت اداری اقدام نمایند؟ این است تجری شوراها!

لازم به ذکر است در برخی از آراء هیات عمومی مانند دادنامه شماره ۷۰۷ -۱۳۹۵/۷/۲۷ اخذ نمودن عوارض توسط شهرداری ها از تغییر کاربری را مجاز تشخیص داده شده است. شاید همین استدلال مخالف و رأی مخالف و عدم ثبات هیأت عمومی در نظرات خود موجب جری شدن شورای تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد شده و در دادنامه های متعدد عوارض تغییر کاربری را ابطال ننموده است.

نتیجه گیری در عوارض تغییر کاربری

مطابق بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۱۳۷۵ تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن از جمله وظایف شورای اسلامی شهرها است. به تعبیری دیگر یکی از رسالت های شوراها وضع عوارض است که شهرداری ها وضع عوارض را به صرفه و صلاح شهروندان دانسته است. لازم بذکر است مهمترین منابع درآمد شهرداری ها به عنوان نهادی خودکفا که بودجه ای مستقل از دولت دارند که به تجویز قانون، بخصوص ماده ۲۹ آیین نامه مالی شهرداری ها بهای خدمات و وصول عوارض می باشد. این صحیح است که عوارض شهرداری یکی از نیازهای درآمدی شهرداری جهت ارائه خدمات عمومی می باشد و اساساً عوارض جزء درآمدهای پایدار شهرداری محسوب می گردد و مصارف آن، خدمات عمومی و مربوط به آحاد شهروندان است و بخش عمده ای از درآمدهای شهرداری در اجرای وظایف ذاتی و انحصاری آن، می بایست از این گونه عوارض های پایدار، تأمین گردد، و چنانچه مراجع مختلف با ادعاهای مختلف از پرداخت عوارض شهری طفره روند شهرداری دیگر قادر به ارائه ی خدمات مورد لزوم شهروندان نخواهد بود. ولیکن این اخذ وجوه با توجه به آراء متعدد شعب و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این رابطه و مستندات و دلایل ابرازی نباید از طریق غیر قانونی وصول شود چنان که ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ نیز موسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی را از اخذ وجوه خلاف مقررات منع می کند و ارائه خدمات به مردم به هر قیمتی از جمله گرفتن وجوه غیرقانونی ایجاد هرج و مرج می نماید. بنابر این دریافت عوارض از شهروندان به صورت پله و رها نیست بلکه دارای ضوابطی می باشد. یکی از حوزه‌هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری ها در اخذ این وجوه غیر قانونی اقدام می نمایند تغییر کاربری اراضی با ارزش افزوده ناشی از آن می باشد. عمده ترین اصول و قواعد حاکم بر عوارض تعیینی برای این نوع از فعالیت ها که در آیینهی آراء دیوان عدالت اداری انعکاس یافته عبارتند از: اخذ عوارض در قبال ارائه ی خدمات، عدم امکان دریافت عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات، تعیین عوارض به فعالیت های محلی و غیرملی، رعایت سیاستهای کلی دولت، عدم خروج از حدود صلاحیت و چهارچوب تعیینی قوانین مربوطه، که عدم رعایت این موارد منجر به صدور آرای ابطالی در بیش از ۳۰ مورد است. چنان که در این نوشتار به اثبات رسید عوارض تعیینی علیه مودیان به این عنوان، خلاف قوانین و مقررات، خلاف سیاست های عمومی دولت و خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض می باشد و خلاف شرع است.

گردآورنده : امید محمدی

The post عوارض تغییر کاربری appeared first on وکیل عدلیه.

عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک ، مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها

یکی از حوزه‌هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری‌ها در گرفتن این وجوه غیرقانونی اقدام به عمل می نمایند، عوارض بر معامله و نقل وانتقال املاک، مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها است.

از دلایل عمده غیرقانونی بودن این مصوبات می‌توان گفت: ممنوعیت در گرفتن عوارض مجدد وفق مواد ۵۰و ۵۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۳۸۷/۲/۱۷؛ ممنوعیت درگرفتن عوارض به درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات؛ خروج از حد اختیارات و مغایرت با قوانین و مقررات؛ الزام به گرفتن عوارض در مقابل ارائه‌ی مستقیم خدمات از سمت شهرداری؛ اخذ عوارض از مؤدیانی که ارائه‌دهنده‌ی خدمات یا تولیدکننده‌ی کالا هستند.

مؤید غیرقانونی بودن در گرفتن عوارض بر نقل و انتقال و معامله املاک، مستحدثات و سرقفلی، مستغلات و عوارض مزایده آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری می‌‌باشد. این نوشتار جهت تایید کردن اینست که عوارض معین شده علیه این گروه از مؤدیان، خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض، خلاف مقررات و قوانین، خلاف سیاست های عمومی دولت و خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بوده و خلاف موازین شرعی می باشد.

بخش اول: عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک مستغلات، مستحدثات و سرقفلی

1.ممنوع بودن برقراری عوارض به درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات بوسیلة شوراها (ممنوعیت جمع عوارض و مالیات)

برقراری عوارض به درآمدهای مراجع محاسبه مالیات (عوارض بردرآمد) اصلاً در حدود  و صلاحیت اختیارات شوراها نمی باشد و کارگزار این امر بموجب قانون، حوزه‌های مالیاتی است. این قاعده مستند به ماده پنجاه ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده است. در توضیح باید گفت که در ماده پنجاه ۵۰ قانون مالیات بر ارزش‌‌افزوده مصوب ۱۳۸۷/۲/۱۷، برقراری عوارض بردرآمدهای مراجع محاسبه مالیات ممنوع اعلام گردیده است و همچنین در قانون مالیاتهای مستقیم سال ۶۶ از جمله مواد ۵۲و ۵۹ برای نقل وانتقال قطعی املاک و واگذاری حقوق اشخاص حقیقی وحقوقی بر املاک مالیات معین گردیده است، فلذا مصوبه های شوراهای اسلامی در مشخص کردن عوارض بر معامله املاک مستغلات، مستحدثات وسرقفلی، با قانون مغایر می‌‌باشد. همچنین در ماده پنج قانون تجميع عوارض به این امر بیان شده بود. طیق این ماده شوراهای اسلامی و دیگر مراجع این اجازه را ندارند که نسبت به مواردی که برای آنان پیش‌بینی شده که مالیات اخذ کنند، به وضع عوارض اقدام نمایند. ماده۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم سال ۶۶ که تحت عنوان مالیات بر درآمد املاک آمده، معین می‌‌دارد: «درآمد شخص حقیقی یا حقوقی که برآمده از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع شده در ایران بعد از کسر معافیت‌های مقرر دراین قانون مشمول مالیات بردرآمد املاک خواهد بود. همچنین ماده ۵۹ قانون ذکر شده (اصلاحی سال ۸۰) مطرح می‌نماید، «نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و همینطور به نرخ ۵% و همچنین انتقال حق واگذاری آن محل به مأخذ وجوه دریافتی صاحب یا حق مالک و به نرخ ۲% درتاریخ انتقال از سمت صاحبان حق یا مالکان عین، مشمول مالیات خواهند بود…» وتبصره دو ماده ی مذکور حق واگذاری محل از منظر آن قانون را حق سرقفلی یاحق تصرف محل با حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل می داند. ایضاً در ماده۹۲ قانون مالیات برارزش افزوده مالیات نقل و انتقال هر نوع از خودرو مورد حكم قرار گرفته است و طبق این اساس و به استناد مطالبی که ذکر شد، گرفتن مالیات با عوارض در یک امر واحد قابل جمع نمی باشد.

ملاحظه – شوراها و شهرداریها در ارتباط با استدلال تبیین شده معتقد هستند که مالیات و عوارض دومقوله جدا از یکدیگر بوده و عوارض صرفاً برای آبادی وعمران شهری که عوارض در آن مکان وصول شده باشد هزینه می گردد، چنانچه مالیات در خزانه دولت وارد شده باشد برای کل کشور هزینه می شود فلذا می بایست آن ها را متفاوت از همدیگر تلقی کرده و نمی بایست اینچنین فرض گردد که مالیات مضاعفی وصول خواهد شد. درهرصورت استدلال ذکر شده مورد قبول هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار نگرفته و معتقد می باشد که برقراری عوارض بردرآمدهای ماخذ محاسبه مالیات مَمنوع اعلام شده است. ولیکن در مقابل شوراها در تفکیک عوارض و مالیات معتقد هستند که بند۸ ماده ۱۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده صراحتاً اعلام داشته است که اموال غیرمنقول از پرداخت مالیات موضوع قانون مالیات بر ارزش افزوده معاف بوده و هیچ اشاره ای به عوارض محلی که در اجرای تبصره ۱ ماده ۵۰ قانون مذکور و نیز بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف وانتخابات شورای اسلامی و انتخاب شهرداران از طریق شوراهای اسلامی وضع می‌شود ندارد؟

٢. مغایرت داشتن با قانون

باعنایت به آرای صدور یافته از هیأت عمومی دیوان عدالت مبنی بر غیرقانونی تلقی نمودن اخذ عوارض نقل و انتقال ملک (مغایر قانون مالیات بر ارزش افزوده) گرفتن وجوه ذکر شده برخلاف ماده چهارقانون تنظیم قسمتی از مقررات مالی دولت سال ۸۰ و تبصره ۳ ماده ۹۲ قانون برنامه پنجم توسعه مصوب سال ۸۹ نیز است. در این قوانین دریافت نمودن هرنوع وجه کالا ویا خدمات تحت هر عناوینی از افراد حقیقی و حقوقی به وسیله نهادهای عمومی غیردولتی به جز مواردی که در مقررات قانونی مربوطه تعیین گردیده یا می شود ممنوع شده و از آنجاییکه گرفتن وجوهی بعنوان عوارض نقل و انتقال املاک وسرقفلی برخلاف قانون مالیات بر ارزش افزوده دانسته شده است فلذا هیچ گونه توجیهی جهت اخذ این وجوه پذیرفته نخواهد شد. درحالی که شوراها درمقابل طرح دعاوی برای ابطال مصوبات آن ها چنین استدلال می نمایند که دربرابر مقررات قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت آرایی که صادر شده از هیأت عمومی دیوان عدالت در موارد مشابه برای شهرداری ها لازم الاجرا نمی باشد. لذا بر فرض اینکه مصوبه شورای اسلامی شهري ابطال گردیده باشد اما چون هر مصوبه اوضاع و شرایط مختص خود را دارا می باشد و برمبنای مستندات مربوط به خود تصویب و برای اجراء به شهرداری ارسال می شود برای هیأت عمومی لازم الاتباع نمی باشد.

٣. مغایرت داشتن با آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

مؤید استدلال های توصیف شده درجهت غيرقانونی بودن عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک، مستغلات، سرقفلی و مستحدثات را می‌‌توان در آرای گوناگون هیأت عمومی دیوان مشاهده کرد، بنابراین آراء دليل مستقل محسوب نمی شود و برای تأييد استدلال های بیان شده می‌باشد. اصل عدالت مالیاتی نیز اقتضاء می نماید که وقتی گرفتن عوارضی از شهروندان قسمتی از این سرزمین مغایر قانون شناخته شده نمی توان اخذ همان وجه را از مردمان شهروندان دیگر قانونی وجایز قلمداد نمود، به این دلیل که این امر با اصل ۲۰ و بند ۱4 اصل ۳ قانون اساسی مبنی بر یکسانی اشخاص در مقابل قانون و ماده 14 آیین نامه وضع و وصول عوارض در سال ۷۸ و ملاک مواد ۹۲ و ۱۱ قانون دیوان عدالت سال ۹۲ مغایر است. از آثار تبیین ذکر شده اینست که باتوجه به اینکه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در آرایی شبیه به گرفتن چنین وجوهی از نقل وانتقال اراضی افراد در شهری دیگر را خلاف قانون می داند و به استناد ماده ۳۰۱ که معین می‌‌دارد: «کسی که عمداً یا اشتباه) چیزی را که مستحق آن نبوده است دریافت نماید ملزم می باشد که آن را به مالک تسلیم کند.» و ماده ۳۰۲ قانون ذکر شده که اشعار می‌دارد: «چنانچه کسی که اشتباه خود را مدیون می دانست آن دین را تأدیه نماید این حق را دارد از کسی که آن را بدون حق، اخذ کرده است عودت نماید.» در ادامه باید گفت ماده ۳۰۳ در این رابطه تصریح می دارد: «کسی که مالی را من غيرحق، دریافت نموده باشد ضامن‌عین و منافع آن می باشد اعم از اینکه به عدم استحقاق خود عالم باشد یا جاهل.» شهرداری ها که نسبت به گرفتن چنین مبالغی از نقل و انتقال املاک و سرقفلی مبادرت می ورزند می بایست مبالغی که ذکر شد را به شهروندان مسترد نمایند. ولیکن شهرداری ها گرفتن اینچنین مبالغ را غیرقانونی ندانسته و در عبارات آنها نیز بیم تجری نسبت به شهروندان مبنی بر گرفتن مبالغِ غیرقانونی مشاهده می شود.

بخش دوم: عوارض بر مزایده ها

افزون بر این عوارض بر نقل و انتقال سرقفلی، مُصوبات مربوط به عوارض مزایده ها با قوانین ومقررات مغایرت داشته و از حد اختیارات قانونی شوراها بنابه دلايلی که در ذيل اشاره شده است خارج می باشد. به عبارتی دیگر دراین بخش مواد قانونی که مدعی مغایرت مصوبات عوارض مزایده ها با آنها شده اند و دلايل و جهات اعتراض از حیث مغایرت مصوبه با قوانین و خروج از حدود و اختیارات مرجع تصویب کننده شده است تبیین می گردد.

• اخذ عوارض از مودیان تولیدکننده کالا یا ارائه دهنده‌ی خدمات:

طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده مقررات وضع عوارض، در ارتباط با تولید کنندگان و ارائه دهندگان خدمات و وارد کنندگان کالا تصویب شده و سازمان ها و موسسات برگزارکننده مزایده، نه تولیدکننده کالا می باشند و نه ارائه دهنده خدمات و نه واردکننده کالای موردنظر، بر همین اساس وضع عوارض برای واگذارکننده خلاف روح حاکم بر قانون مالیات برارزش افزوده واصول حاکم بر عوارض می باشد.

• مغایرت داشتن با قوانین ومقررات:

بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۷۵ و ماده 50 قانون مالیات برارزش افزوده “خروج شوراها از حدودِ اختیارات قانونی خود در تعیین عوارض بر مزایده ها” بر تجویز اخذ این نوع عوارض دلالتي ندارد.

• ممنوعیت گرفتن عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات:

لیکن از سوی دیگر راجع به برندگانِ مزایده اینچنین استدلال شده است که برقراری عوارض بردرآمدهای مأخذ محاسبه مالیات توسط شورای اسلامی و دیگر مراجع ممنوع شده است و برندگان مزایده و حراج که مبادرت به خرید کالای موضوع حراج و مزایده می کنند، مالیات مربوط را پرداخت می نمایند لذا برقراری عوارض مجدد برای آنان خلاف قانون می باشد.

• الزام به گرفتن عوارض در مقابل ارائه‌ی مستقیم خدمات از طرف شهرداری:

اخذ عوارض درقبال ارائه خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه ی خدمات خاص ومشخص جایز نمی باشد. «عوارض» در برابر «خدمات» موضوعیت یافته و به عبارتی دیگر در برابر خدمات ارائه شده هستند و اصولاً پرداخت‌کننده عوارض باید از نوعی خدمات و انتفاع مستقیم برخوردار شوند. 1.2.3.4.5.6.7 شهرداری ها خدمات مشخص و ویژه‌ای به اشخاصی که برنده مزایده شده باشند ارائه نمی‌دهند و اقدام به گرفتن عوارض بدون ارائه دادن خدمات شهری و ترافیکی مغایر حكم و هدف مقنن می باشد.

هیأت عمومی دیوان عدالت در رأی شماره ۱۸۵۰ در مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۳ به دلیل این که تعیین نرخ خدمات منوط به انجام خدمت از طرف شهرداری است و در مصوبه‌‌ی ذکر شده شهرداری خدمتی ارائه نمی نماید شهرداری را مجاز به گرفتن عوارض ندانسته است.

• مغایرت داشتن عوارض بر مزایده ها با آراء صادر شده از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در موارد ذیل:

آنچه در مصوبات غیرقانونی عوارض فوق الذکر، قابل تأمل است تفاوت داشتن در وضع عوارض و عدم یکسانی آنهاست که به میزان ۲درصد و ۵درصد و ۱۰درصد تعیین شده و همین فقدان ضابطه‌مندی نقض عدالت و برابری شهروندان در مقابل قانون است.

نتیجه گیری:

مطابق با بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۷۵ تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و نیز تغییر میزان و نوع آن از جمله وظایف شورای اسلامی شهرها می‌باشد. به عبارتی دیگر می توان گفت یکی از رسالت‌های شوراها وضع عوارض است که شهرداری ها وضع عوارض را به صرفه و صلاحِ خود شهروندان می‌دانند.

همچنین لازم بذکر است مهمترین منابع درآمد شهرداری‌ها بعنوان نهادی خودکفا که بودجه‌ای مستقل از دولت دارند که به تجویز قانون، بخصوص ماده ۲۹ آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها وصول عوارض و بهای خدمات است.

این صحیح می باشد که عوارض شهرداری یکی از نیازهای درآمدی شهرداری برای ارائه خدمات عمومی است و اساساً عوارض جزو درآمدهای پایدار شهرداری محسوب شده و مصارف آن، خدمات عمومی و مربوط به آحاد شهروندان می باشد و قسمت عمده‌ای از درآمدهای شهرداری در اجرای وظایف ذاتی و انحصاری آن، می بایست از اینگونه عوارض‌های پایدار، تأمین شود، و اگر مراجع مختلف با ادعاهای گوناگون از پرداخت عوارض شهری طفره بروند شهرداری دیگر قادر به ارائه خدمات موردنیاز شهروندان نخواهد بود. ولی این اخذ وجوه باتوجه به آراء متعدد شعب و هیأت عمومی دیوان در این رابطه و مستندات و دلایل ابرازی نباید از روشی غیرقانونی وصول گردد چنانچه که ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال ۸۰ نیز مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی را از گرفتن وجوه خلاف مقررات منع می نماید و ارائه خدمات به مردم به هر قیمت از جمله گرفتن وجوه غیرقانونی ایجاد هرج و مرج می کند.

بنابر این گرفتن عوارض از شهروندان بصورت پله و رها نمی باشد بلکه دارای ضوابط است. یکی از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری‌ها در گرفتن این وجوه غیرقانونی اقدام می کنند، معامله ونقل و انتقال املاک، مستغلات، مستحدثات وسرقفلی و مزایده ها می باشد.

عمده‌ترین اصول و قواعد حاکم بر عوارض مقرری برای این نوع از فعالیت‌ها که در آیینه‌ی آراء دیوان عدالت انعکاس یافته است عبارتند از: گرفتن عوارض در مقابل ارائه خدمات، عدم امکان اخذ عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات، رعایت نمودن سیاست‌های کلی دولت، عدم خروج ازحدود صلاحیت وچهارچوب تعیین شده قوانین مربوطه، الزام به گرفتن عوارض در برابر ارائه ی مستقیم خدمات از طرف شهرداری؛ گرفتن عوارض از مؤدیان ارائه‌‌دهنده خدمات یا تولیدکننده کالا، که عدم رعایت این موارد منجربه صادر شدن آرای ابطالی در بیش از ۲۰ مورد می باشد.

بنابراین در این نوشتار به اثبات رسید عوارض تعیین شده عليه مؤدیان به این عنوان، خلاف سیاست‌های عمومی دولت، خلاف قوانین ومقررات، خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود به جهت تعیین کردن عوارض می باشد فلذا خلاف شرع است.

گردآورنده: امید محمدی

The post عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک ، مستغلات appeared first on وکیل عدلیه.

تعریف کمیسیون ماده ۷

امروزه اهمیت و نقش درختان در حیات شهرها، پایداری آن ها و تأثیرات طبیعی و فیزیکی آن در سیستم شهر و بازده‌ی های مختلف اکولوژیکی، اقتصادی و اجتماعی آن بر کسی پوشیده نیست.
از سوی دیگر گسترش روزافزون ساخت و سازهای شهری باعث افزایش احتمال قطع بی رویه درختان شده است.

یکی از وظایف اصلی شهرداری ها، نگهداری و نظارت بر از فضای سبز عمومی و شهری است.

کمیسیون ماده ۷ قانون گسترش و حفظ  فضای سبز شهری در شهرداری با همین رویکرد تشکیل شده است.

ترکیب اعضای کمیسیون ماده ۷

کمیسیون تشکیل باغات یا کمیسیون ماده ۷ شهرداری در راستای نظارت داشتن بر حسن اجرای قانون تشکیل می گردد و ترکیب اعضای آن به شرح ذیل است:

الف) یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا

ب) یک نفر به انتخاب شهردار ترجیحاً معاون شهرسازی و یا معاون خدمات شهری شهرداری

ج) مدیرعامل سازمان پارکها و فضای سبز و در صورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در شهرداری، مسئول فضای سبز شهرداری

جلسه با حضور هر 3 عضو برای رسمی است و تصمیمات نیز با نظر اکثریت اعضا معتبر خواهد بود.

وظایف کمیسیون ماده ۷

مهم ترین و اصلی ترین وظیفه کمیسیون تشخیص باغات، نظارت بر اجرای قوانین است.
علاوه بر این کمیسیون تشخیص باغات یا کمیسیون ماده ۷ ، مرجع تصمیم گیر درخصوص قطع یا جابجایی درختانی است که در پروژه های عمرانی، معارض شناخته می شوند.

شهرداری براساس قانون موظف می باشد هنگام صدور پروانه ساختمانی برای عرصه با مساحت بیش از 500 متر مربع در محدوده شهر، نظر کمیسیون تشخیص باغات را دربافت نماید.

همچنین در کلان شهرها، صدور پروانه ساختمانی در عرصه های با مساحت بین 500 تا 2000 متر مربع واقع در محدوده شهر منوط به تایید کمیسیون متشکل از نماینده شورای شهر، مدیر منطقه شهرداری و نماینده مدیرعامل سازمان پارک ها و فضای سبز شهرداری می باشد.

نحوه رسیدگی به پرونده

ذینفعی که قصد قطع و امحای درختان را دارد –اعم از اینکه مالک ملک باشد یا خود شهرداری- باید درخواست خود را همراه با مدارک لازم برای کسب مجوز، به کمیسیون تشخیص باغات ارائه کند.
کمیسیون اقدام به تشکیل جلسه می دهد و ظرف یک ماه نظر خود را در خصوص درخواست، اعلام و ابلاغ خواهد کرد.

معیار کمیسیون باغات و شورای شهر برای تشخیص باغ

براساس بند (د) ماده 1 آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضایِ سبز شهرها، زمانی یک محل باغ تشخیص داده می شود که یکی از خصوصیات زیر را داشته باشد:

1- دارا بودن حداقل پانصد مترمربع مساحت در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین بطور متوسط در هر شانزده مترمربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت نداشتن سابقه احداث بنا بطور متوسط هر 25مترمربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها کاشته شده باشد. قطع کردن و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار (که در این بند لحاظ شده) نخواهد بود.

2- داشتنِ سند مادر و یا سند مالکیت پیش از تفکیک بعنوان باغچه، باغ، باغ عمارت و زمین منجر.

3- داشتنِ سابقه برای دایر باغچه، دایر باغ، دایر مشجر “پر درخت” از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری.

4- محل هایی که در حریم شهر بوسیله ی وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده باشند.

5-  محل هایی که طبق تشخیص شورای اسلامی باغ شناخته شوند.

نکته: علیرغم تصریح ماده درخصوص تشخیص شورای اسلامی شهر در مورد باغ بودن ملک، در تبصره ۳ ماده ۷ آیین نامه قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز آمده است که جهت تشخیص باغات توسط شورای اسلامی شهر، شهرداری مکلف بوده که درخواست مالک و ذینفع یا درخواست خود را با مدارک و سوابقی که در بند “د” ماده 1 آیین‌نامه ی ذکر شده آمده است، به کمیسیون ماده ۷ ارسال نموده و نظر کمیسیون را -که حداکثر در ظرف مدت 1ماه صدور خواهد شد- به ذینفع ابلاغ نماید.

اگر ذی‌نفع معترض باشد می تواند ظرف مدت 2 ماه از زمانی که ابلاغ شهرداری صورت گرفته، اعتراض خود را به شهرداری تقدیم نماید. پس از ارسال موضوع به شورای شهر، شورای اسلامی شهر در این خصوص تصمیم گیری لازم را اتخاذ کرده و مصوبه کمیسیون به عنوان رأی قطعی و نظر شورای اسلامی شهر تلقی خواهد شد.

اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۷

رأی قطعی کمیسیون تشخیص باغات ظرف مهلت سه ماه از تاریخ ابلاغ برای اشخاص مقیم ایران و ظرف مهلت شش ماه از تاریخ ابلاغ از سوی اشخاص مقیم خارج در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است.

شرایط قانونی قطع درختان

به موجب ماده 5 آیین نامه اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها برای قطع و جابجایی هر نوعی از درخت در معابر و اماکن عمومی، دولتی و خصوصی واقع در محدوده و حریم شهر، با درخواست مالکین، متولیان، متصدیان و اشخاص مسئول این اماکن، در موارد زیر پس از تصویب کمیسیون تشخیص باغات، شهرداری مکلف به صدور مجوز می باشد:

• رسیدن سن درخت غیرمثمر به بهره وری و درخواست قطع آن به مقصود انتفاع از چوب آن

در صورت موافقت، مالک یا متقاضی می بایستی که مجدداً درخت بکارد. علاوه بر این اگر شهرداری قصد حفظ درخت را داشته باشد، بهای چوب آن را با توافق با مالک پرداخت می کند و در صورت اختلاف بهای آن طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین و به مالک پرداخت خواهد شد.

• خشک شدن درخت به علت آفت زدگی، بیماری، انگل و یا علل غیرعمد دیگر و یا احتمال سرایت آفت و بیماری از آن به دیگر درختان و گیاهان و یا احتمال سقوط آن

در صورت موافقت، می بایستی که به جای قطع آن نهال به میزان دو برابر محیط بن درخت کاشته شود.

• در صورتی که درخت در محل احداث ساختمان و یا مسیر راه، کانال و مجاری آب، خطوط انتقال برق، گاز، لوله کشی نفت، تلفن و…  و یا درخت در محل طرح های عمرانی و عمومی قرار گرفتنه باشد.
• در صورتی که محل قرار گیری درخت در مسیر معابر و یا میادین که مانع عبور و مرور طبیعی باشد و برای مالکین و ساکنین مزاحمت ایجاد کند.

مجازات قطع درختان

مطابق با قانون، هر فردی که درختان موضوع ماده 1 قانون گسترش فضای سبز را عامداً و عالماً و برخلاف قانون ذکر شده قطع یا موجبات از بین رفتن آنها را فراهم نماید، علاوه بر جبرانِ خسارات وارد شده، حسب مورد به جزای نقدی و حبس تعزیری از 6 ماه تا 3 سال محکوم خواهد گردید.

The post کمیسیون ماده ۷ شهرداری appeared first on وکیل عدلیه.

نحوه پرداخت عوارض نوسازی

قانون نوسازی و عمران شهری و اصلاحات آن با هدف تأمین نیازمندی‌های شهری و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارک‌ها، پارکینگ‌ها، توقفگاه‌ها، میدان‌ها و حفظ و نگهداری آن‌ها در سال ۱۳۴۷ تدوین و تصویب شد.
طبق قانون شهرداری‌ها برای اجرای این قانون مکلف به تهیه برنامه‌های اجرایی و نقشه‌های جامع هستند.

زمان اعلام میزان عوارض نوسازی

از همین رو یکی از راه های تامین هزینه شهرداری ها، دریافت عوارض نوسازی است. عوارض نوسازی و عمران شهری برای تمام اراضی و ساختمان‌ها که در محدوده قانونی شهر هستند طبق مقررات تعیین خواهد شد.

این عوارض ابتدای فروردین هر سال اعلام می‌شود و مالکان تا پایان همان سال فرصت پرداخت آن را دارند. اگر در زمان تعیین شده این عوارض پرداخت شود ۱۰ درصد تخفیف خوش حسابی به مالک تعلیق می‌گیرد، اما اگر در فرصت یک ساله پرداخت انجام نشود، طبق قانون باید نه درصد جریمه دیرکرد پرداخت شود.

پرداخت عوارض نوسازی ؛ شرط لازم برای انتقال سند

یکی از شروط لازم برای انتقال سند، پرداخت کامل عوارض شهری یا مفاصاحساب شهرداری است. به همین دلیل شهروندان حتما باید در زمان فروش ملک نسبت به تسویه حساب آن اقدام کنند.

لازم به ذکر است عوارض نوسازی و عمران شهری در هر حالتی بر عهده مالک خانه است مستأجر، هیچ وقت چنین عوارضی را پرداخت نمی‌کند مگر اینکه در اجاره‌نامه توافق کرده باشند که این عوارض توسط مستأجر به عنوان بخشی از کرایه پرداخت شود.

فرمول محاسبه عوارض نوسازی

۱.۵%*ارزش ملک = عوارض نوسازی

ارزش زمین + ارزش ساختمان= ارزش ملک

قیمت منطقه‌ای * مساحت زمین= ارزش زمین

(قیمت بنا + ۳۰ درصد ارزش معبر) * مساحت مشمول ساختمان= ارزش ساختمان

عوامل موثر در نحوه محاسبه ارزش زمین

• محل وقوع ملک براساس دفترچه منطقه‌ای (دفترچه ارزش معاملاتی)
• مساحت زمین
• پهنه ملک
• مساحت جبهه و پشت جبهه (تا سال ۱۳۹۱)

عوامل موثر در نحوه محاسبه ارزش ملک

• مشخصات ساختمان (مساحت مشمول-کد بنا-تعداد طبقات – کاربرد و …)
• سال ساخت بنا
• پهنه ملک

نحوه اعتراض به عوارض نوسازی

بر اساس ماده ۷۷ قانون شهرداری‌ها، اختلاف بین مؤدی و شهرداری، به کمیسیونی مرکب از نماینده دادگستری استان محل سکونت، نماینده شهرداری محل سکونت و نماینده شورای شهر در آن حضور دائمی دارند، ارجاع می‌شود.
کمیسیون ماده ۷۷ رأی کمیسیون ماده ۷7 قطعی است و قابل اعتراض در شوراهای عالی یا دیوان عدالت اداری و مانند آن‌ها نیست.

لازم به ذکر است شهرداری‌ها نیز امکان شکایت نسبت به عدم پرداخت عوارض توسط اشخاص حقیقی و حقوقی را دارند.

نحوه پرداخت عوارض نوسازی به صورت آنلاین

• ابتدا وارد سایت شهرداری تهران به آدرس tehran.ir شوید و روی گزینه «پرداخت عوارض و بهای خدمات» کلیک کنید.
• وارد صفحه «سامانه پرداخت الکترونیکی عوارض شهردای تهران» ‌شوید وگزینه مسکونی نوسازی را انتخاب کنید.
• اطلاعات خواسته‌شده شامل «نوع واحد»،‌ «شماره شناسایی ملک»، «شماره شناسایی ۱۵ رقمی ملک» و «کد امنیتی» را تکمیل کنید.
• کد امنیتی اعلام شده را وارد کنید.
• گزینه «پرداخت عوارض امسال» را بزنید.

نکته: در زمان پرداخت اطلاعات را مجدداً بررسی کنید. در صورت مغایرت پس از پرداخت بدهی می توانید با در دست داشتن مستندات، به اداره درآمد شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کنید.

• گزینه عوارض نوسازی و عمران شهرداری را انتخاب کنید.
• گزینه پرداخت عوارض به صورت کلی یا اقساطی را انتخاب کنید. پرداخت به صورت قسطی حداکثر تا 5 قسط امکان پذیر است.
• کد امنیتی را وارد کنید.
• روی گزینه صدور فیش کلیک کنید.
• قبض صادره دارای شناسه قبض و پرداخت خواهد بود که از طریق خود سایت یا سایر نرم افزارهای بانکی نیز قابل پرداخت خواهد بود.

نکته: در صورت عدم اطلاع از مشخصات ملک مربوطه و یا موجود نبودن اطلاعات در سامانه، جهت صدور فیش و پرداخت عوارض با همراه داشتن اسناد مالکیت ب نزدیکترین دفتر خدمات الکترونیک شهر یا اداره درآمد منطقه وقوع ملک مراجعه کنید.

سخن پایانی نحوه پرداخت عوارض نوسازی

پیچیدگی های این نوع پرداخت، ایجاب می کند، با وکلای متخصص این حوزه مشورت های لازم صورت گیرد. گروه وکیل عدلیه با بهترین وکلا و کارشناسان متخصص، آماده پاسخگویی به سوالات و درخواست کمک به شما عزیزان است.

The post نحوه پرداخت عوارض نوسازی appeared first on وکیل عدلیه.

طرح بحث صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه

تخلفات ساختمانی مذکور در ماده صد قانون شهرداری از لحاظ مجازات جریمه به دو دسته تقسیم می شوند:

الف – تخلفاتی که جریمه آن از لحاظ کمی و کیفی در ماده صد تعیین شده است.

ب – تخلفاتی که جریمه آن از لحاظ کمی و کیفی در ماده صد تعیین نشده است.

بر خلاف تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری که صلاحیت صدور رای به جریمه را در کنار صلاحیت صدور رای به تخریب برای کمیسیون ماده صد مورد پذیرش قرار داده است، در تبصره ۱ ماده صد صراحتاً از صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه سخنی نرفته است.
به عبارتی در تبصره ۱ ماده صد که یک تبصره کلی در مورد تخلفات ساختمانی است تنها در بند آخر (“در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد…”)، از صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به تخریب سخن رفته است.
در حالی که در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ که در آن تخلفات خاصی مطرح شده است، نه تنها صلاحیت کمیسیون در صدور رای به تخریب مورد پذیرش قرار گرفته است بلکه صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه، مقدار کمی جریمه و کیفیت تعیین آن، به صراحت مورد توجه قرار گرفته است.
حال عدم ذكر صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه در تبصره ۱ ماده صد این ابهام را ایجاد نموده است که این کمیسیون در مورد تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد، صلاحیت صدور رای به جریمه را ندارد.

اصل قانونی بودن جرایم و مجازات ها، آراء شماره ۸۱۵ – ۱۳۹۶/۸/۲۳ و ۶۲۸ الی ۶۳۳ – ۱۳۹۱/۹/۲۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری و نظریه ۷/۶۸۵۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۱/۱۹

اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نظریه عدم صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه در مورد تخلفات ساختمانی مشمول تبصره یک را تقویت می نماید. به عبارتی به موجب این آراء، کمیسیون مذکور می تواند در مقام رسیدگی و اجرای مقررات تبصره ۱ به قلع بنا و اعاده حکم دهد و در صورت عدم ضرورت تخریب طبق تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵، مالک متخلف را به جریمه ای که متناسب با موقعیت ملک و نوع مصالح ساختمانی و نوع استفاده است محکوم کند.
اما در مقابل، تبصره یک به ویژه بند آخر آن (“در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد”) به گونه ای نگارش یافته است که می توان صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه را از آن استنباط نمود.
اما در این تبصره بر خلاف تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ هیچ ملاک و معیاری برای تعیین کمی و کیفی جریمه برای تخلفات مشمول این تبصره ارائه نشده است.

حال این پرسش مطرح می شود که چه مقدار جریمه باید اخذ شود؟
در سایر تبصره ها (۲، ۳، ۴ و ۵) که قانونگذار حکم به وضع جریمه نموده، معیار و مقدار آن را مشخص کرده است که هر کدام متفاوت از دیگری است.
در خصوص تخلف مشمول تبصره یک بایستی چه مقدار جریمه اخذ شود؟

رأی وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵ دلالت بر اخذ جریمه بر مبنای ارزش معاملاتی دارد.
مطابق این رای: با عنایت به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن و اصول و قواعد حاکم بر کیفیت رسیدگی به ادعای تخلفات ساختمانی در کمیسیون های بدوی و تجدید نظر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری دادنامه شماره ۳۷۳ مورخ ۱۳۷۶/۴/۳۱ شعبه نوزدهم دیوان، در پرونده کلاسه ۱۲۴۳/۷۵ مبنی بر لزوم رسیدگی و تحقیق پیرامون محل و موقعیت ملک از حیث احراز وقوع آن در داخل یا خارج از محدوده شهر و تشخیص قدمت ساختمان و تعیین جریمه بر مبنای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف، موافق اصول و موازین قانونی تشخیص داده می شود.
البته حداقل و حداکثری معین نیست. هر چند که این ایراد وارد است که قانونگذار در تبصره های ۲ و ۳ و ۴ و ۵ مبنا و میزان جریمه مختص هر تخلف را به صورت خاص مشخص کرده است که قابل تعمیم به دیگری نیست.
اما با این وجود می توان از ارزش معاملاتی که در تمامی آنها مشترک است برداشت نمود که محاسبه جریمه در دیگر تخلفات (از جمله تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد) نیز، بر مبنای ارزش معاملاتی صورت می پذیرد (دادنامه شماره ۲۱۰ مورخ ۱۳۸۷/۴/۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز موید این نظر می باشد).
حال پذیرش صلاحیت صدور رای به جریمه برای تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد برای کمیسیون ماده صد، بدون ارائه معیار و محکی برای تعیین جریمه مشکل آفرین است. زیرا در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد، معیارهای کمی و کیفی خاصی برای هر یک از تخلفات موضوع هر تبصره تعیین شده است.
عدم وجود معیار کمی و کیفی برای تعیین جریمه در تبصره یک، خلاف اصل قانونی بودن جرایم و مجازات ها و خلاف دادرسی منصفانه می باشد.
با توجه به ظاهر تبصره یک و استنباط صلاحیت صدور رای به جریمه از تبصره مذکور، عدم ارائه معیار کمی و کیفی برای تعیین جریمه در این تبصره مشکل آفرین خواهد بود.
قضات محترم دیوان عدالت اداری، بعضی از تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد مانند تغییر کاربری های غیرمجاز غیر مشمول تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری را با این استدلال که تغییر کاربری غیر مجاز به نوعی تخلف اضافه بنا محسوب می شود، آن را مشمول تبصره ۲ یا ۳ ماده صد قانون شهرداری دانسته و معیار کمی و کیفی تعیین شده در این تبصره ها را مبنای تعیین جریمه تغییر کاربری قرار داده اند.
حال در سایر تخلفاتی که مشمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری اند و اضافه بنا هم محسوب نمی شود، معیار خاصی برای تعیین جریمه در این تبصره ارائه نشده است.
هر چند مجازات تعیین شده در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد، به تخلف خاصی اختصاص پیدا کرده و تعمیم آن به عموم تخلفات مشمول تبصره ۱ ماده صد خلاف اصل است، اما قابل قبول است که با عنایت به ضرورت ها و اصل تفسیر به نفع متهم بتوان بیان داشت میزان جریمه تعیینی نمی تواند از حداقل و حداکثر مقرر در تبصره ها، فراتر یا فروتر رود.

نکات کلیدی صلاحیت کمیسیون ماده صد

۱. موضوع تبصره های ۲ و ۳ ماده صد، اضافه بنا زائد بر مساحت است.

به نظر می رسد هدف قانون گذار از وضع تبصره های مذکور، تعیین میزان جریمه اضافه بنا در اراضی مسکونی (تبصره ۲) و اراضی تجارتی و صنعتی و اداری (تبصره ۳) بوده است. زیرا که میزان جریمه اضافه بنا در اراضی مسکونی متفاوت از میزان آن در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری است. تبصره ۲ ماده صد، عیناً در ماده ۳ تکرار شده است.

جز در سه مورد که تفاوت دو تبصره را رقم زده است: ۱- نوع اراضی موضوع تبصره ۲- میزان جریمه ۳ -موضوع تبصره ها.

تفاوت سوم دو تبصره (موضوع تبصره ها)، محل ابهام است. موضوع تبصره ۲، اضافه بنا زائد بر “مساحت زیربنا” (سطح اشغال) است در حالی که موضوع تبصره ۳، اضافه بنا زائد بر “مساحت” است. ذکر صرف “مساحت” در تبصره ۳ این ابهام را ایجاد نموده است که این تبصره نه تنها شامل اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا است بلکه شامل اضافه بناء زائد بر مساحت تراکم نیز می باشد در حالی که تبصره ۲ ماده ۱۰۰ اختصاص به “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا” یافته است.

به منظور رفع این ابهام در نظر قابل طرح می باشد:

نظر اول- به نظر می رسد فلسفه قید “اضافه بناء زائد” در تبصره های ۲ و ۳ و بند آخر تبصره ۴ ماده ۱۰۰ تعیین میزان جریمه این تخلف و تفکیک آن در اراضی مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری است. در غیر این صورت نیازی به آوردن این تبصره ها نبود زیرا که تخلفات ساختمانی و مجازات آن (جریمه / تخریب در صورت احراز ضرورت) به صورت کلی در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ ذکر شده و اضافه بناء زائد بر مساحت هم در صورت عدم تصریح در تبصره های ۲ و ۳ و بند آخر تبصره ۴ ماده ۱۰۰، مشمول تبصره ۱ قرار گرفته و مجازات این تبصره در مورد این تخلف اجرا می شد.
تفاوت این تبصره ها با تبصره ۱ تعیین خاص مقدار جریمه این تخلف در این تبصره ها است که به نظر هدف اصلی از آوردن تبصره ها هم همین امر بوده است. تبصره ۲ ماده ۱۰۰ صراحتاً به “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا” اختصاص پیدا کرده است.
ابهام در مورد تبصره ۳ ماده ۱۰۰ است که موضوع آن “اضافه بناء زائد بر مساحت” است که می تواند هم شامل “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا” و هم “اضافه بناء زائد بر مساحت تراكم” شود.
در صورتی که تمام تبصره ۲ جز نوع زمین و میزان جریمه عیناً در تبصره ۳ تکرار شده است، عدم ذكر “زیربنا” در تبصره سوم در حالی که در تبصره دو ذکر شده است موجد این ابهام است که شامل هر دو موضوع (اضافه بناء زاید بر مساحت زیربناء و تراکم) می شود.
پذیرش این برداشت ایراد بزرگی به همراه دارد و آن این است که در صورتی که تبصره ۳ را شامل هر دو موضوع اضافه بناء زاید بر مساحت زیر بنا و تراکم بدانیم، جریمه مذکور در این تبصره شامل هر دو موضوع در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری خواهد شد.
حال اینکه تبصره ۲ ماده ۱۰۰ و میزان جریمه آن به موضوع “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا (سطح اشغال) در اراضی مسکونی” اختصاص یافته است.
این به این معنی است که عدم تصریح اضافه بناء زائد بر تراکم در تبصره ۲ به معنی عدم شمول این تبصره بر تخلف اضافه بناء زائد بر تراکم در اراضی مسکونی است لذا بنا بر این نظر، تخلف اضافه بناء زائد بر تراکم در اراضی مسکونی باید مشمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قرار گیرد زیرا که تبصره یک شامل عموم تخلفات ساختمانی می باشد!

نظر دوم – هدف قانون گذار در تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تعیین میزان جریمه تخلف اضافه بنای زاید بر مساحت زیربنا بوده است به این صورت که در تبصره ۲ میزان این جریمه را در اراضی مسکونی و در تبصره ۳ میزان این جریمه را در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری تعیین نماید.
به همین دلیل تبصره ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری عیناً تکرار تبصره ۲ ماده مذکور است (به جز در مورد نوع اراضی و میزان جریمه) و به نظر می رسد کلمه “زیربنا” در این تبصره مسامحتاً ذکر نشده است.
بنابر این مستند تعیین جریمه اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنا در اراضی مسکونی، تبصره ۲ و مستند تعیین جریمه اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنا در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری، تبصره ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.
به این معنی که این دو تبصره به تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنا (سطح اشغال) اختصاص پیدا کرده است.

حال کدام تبصره مبنای تعیین مجازات اضافه بنای زائد بر تراکم قرار می گیرد؟

بنا بر این نظر تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ به اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنا اختصاص پیدا کرده است و در نص این تبصره ها نمی توان مبنایی برای تعیین مجازات تخلف اضافه بنای زائد بر تراکم پیدا نمود.
اما تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قواعدی در مورد اضافه بنای زائد بر تراکم تعیین نموده است.
به موجب بند آخر این تبصره “اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره های ۲ و ۳ عمل خواهد شد”

هر چند صدر تبصره به تخلف “احداث بنای بدون پروانه” اختصاص دارد ولی بند آخر به صورت مطلق، اضافه بنای زاید بر تراکم مجاز را مشمول تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قرار داده است.
به این معنی که نه تنها در مورد اضافه بنای زائد بر تراکم در بنای بدون پروانه بلکه در اضافه بنای زائد بر تراکم در بنای با پروانه هم، مستند صدور رای به جریمه یا تخریب، بند آخر تبصره ۴ می باشد که اضافه بنای زائد بر تراکم را به صورت مطلق مشمول مفاد تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قرار داده است.
در صورت عدم پذیرش این نظر و اختصاص بند آخر تبصره ۴ ماده صد (ارجاع مجازات اضافه بنای زائد بر تراکم در ساختمان های بدون پروانه به تبصره های ۲ و ۳) به بنای بدون پروانه، دیگر دلیلی برای مستند قرار دادن تبصره های ۲ و ۳ ماده صد برای اضافه بنای زائد بر تراکم در بناهای پروانه دار وجود ندارد و چاره ای جز این نیست که این تخلف را مشمول تبصره یک ماده صد که شامل تخلفات کلی است، بدانیم.
در حالی که با توجه به بند آخر تبصره ۴ به نظر می رسد که هدف قانون گذار “مطلق تخلف اضافه بنای زائد بر تراكم” بوده است زیرا که دلیلی وجود ندارد که قانونگذار در این بند صرفاً اضافه بنای زائد بر تراکم در بناهای بدون پروانه را مدنظر داشته باشد.
بنابر این مستند تمام اضافه بناهای زائد بر تراکم بند آخر تبصره ۴ و تبصره های ۲ و ۳ ماده صد و مستند اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنا (سطح اشغال) تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.

٢. مطابق تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، در مورد اضافه بنای زاید (بر مساحت یا تراکم) مندرج در پروانه ساختمانی، دو ضمانت اجرای قلع یا جریمه تعیین شده است.
مطابق تبصره های مذکور هر یک از احکام قلع یا جریمه، مطابق با شرایط خاص و منطبق با عنصر “ضرورت” صادر می شوند:

1- قلع اضافه بنا: یکی از مواردی که قانونگذار در قانون شهرداری، صدور حکم قلع را تکلیف نموده، تحقق ضرورت قلع اضافه بنای (بر مساحت یا تراکم) مندرج در پروانه ساختمانی است.
مرجع ابتدائی تشخیص ضرورت قلع، شهرداری است که منجر به طرح پرونده در کمیسیون می شود.
اما کمیسیون تکلیفی به رعایت و تبعیت از تشخیص مزبور ندارد و مرجع نهایی تشخیص ضرورت قلع، در صورت عدم اعتراض به رای کمیسیون ماده صد، کمیسیون مذکور و در صورت اعتراض به رای کمیسیون ماده صد، دیوان عدالت اداری است. اگر شهرداری ضرورت قلع بناهای مغایر اصول ثلاثه را تشخیص ندهد می تواند از طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ خودداری نماید (نظر شماره  ۷/۲۴۵۲ مورخ  ۱۳۸۱/۰۳/۲۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه).

اضافه بنا در مساحت یا ارتفاع می تواند از یک سانتی متر تا ده ها متر یا بیشتر متغیر باشد. نکته دیگر در خصوص این تخلفات این است که تمامی تخلفات از جمله اضافه بنا، ذیل مغایرت با اصول ثلاثه قرار می گیرند.
به عبارتی دیگر همه این تخلفات، مغایر اصول ثلاثه یعنی اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی هستند و تخلفی موجود نیست که عنوان تخلف بر آن صادق باشد اما مغایر اصول ثلاثه نباشد.
قاعدتاً برخورد با این تخلفات و مجازات آنها بایستی به نحو قاعده مند صورت پذیرد و اگر مقنن به این مهم توجه نداشته باشد، تفاسیر قضایی می بایست در راستای تأمین این مهم حرکت نمایند. برای مثال اصل تناسب از اصول اساسی و بنیادین اعمال مجازات ها است اعم از اینکه در حوزه های کیفری، حقوقی و یا اداری باشد و در موضوع مطرح نیز بایستی رعایت شود.
برای مثال صدور رای واحد و مشابه دایر بر تخریب در خصوص اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای ۵ سانتی متری و اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای ۵ متری، ظاهرا تطابقی با اصل مزبور نخواهد داشت.
به نظر می رسد همین موضوع، موجب شده است که مقنن در تبصره دو و سه ماده صد قانون شهرداری، احراز “ضرورت” را لازمه صدور حکم تخریب در مورد اضافه بنا قرار دهد.
بنابراین در صورت احراز ضرورت قلع اضافه بنای زائد بر مساحت یا تراکم مندرج در پروانه ساختمانی، کمیسیون مکلف به صدور حکم قلع اضافه بنا می باشد. لازم به ذکر است که اصل بر عدم وجود ضرورت است و مرجع تشخیص ضرورت، کمیسیون ماده صد می باشد.
با عنایت به اینکه کمیسیون مذکور در تشخیص ضرورت قلع تخصصی ندارد، رویه دیوان بر این بوده که احراز ضرورت بایستی با نظر کارشناسان رسمی صورت گیرد.

علاوه بر این مطابق بند آخر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، در صورتی که رای به جریمه صادر شود و ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری نماید، شهرداری مکلف به طرح پرونده در کمیسیون ماده صد بوده و کمیسیون مکلف به صدور رای به تخریب می باشد. در این مورد استثنائاً صدور رای به قلع، نیازی به احراز “ضرورت” ندارد.

۲- جریمه: در صورت عدم احراز ضرورت قلع بنای زاید بر مساحت با تراکم مندرج در پروانه ساختمانی، در رابطه با صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای، دو نظر قابل طرح می باشد:

نظر اول: مطابق تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، “کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با [به] توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید.”
از این تبصره می توان این گونه برداشت نمود که در صورت ضرورت قلع اضافه بنا، کمیسیون ملزم به صدور حکم به قلع و در صورت عدم احراز ضرورت قلع اضافه بنا، کمیسیون ماده صد می تواند حکم به جریمه و یا حکم به قلع صادر نماید. نظریه شماره ۷/۱۸۱۵ مورخ ۱۳۶۹/۲/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه در راستای تایید همین نظر صدور یافته است.

نظر دوم: مطابق آراء ۱۲۱- ۱۳۸۵/۳/۷ ، ۷۴۷ – ۱۳۸۵/۱۱/۸ و ۴ – ۱۳۷۷/۱/۲۲

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و همچنین نظریه ۲۱۰۶/۷ مورخ ۱۳۸۴/۳/۳۰

اداره کل حقوقی قوه قضاییه، صدور حکم به تخریب فرع بر احراز ضرورت آن توسط کمیسیون ماده صد می باشد. لذا در صورت عدم اثبات ضرورت قلع از سوی کارشناسان رسمی، کمیسیون مکلف به صدور رای به جریمه می باشد.
هر چند ظاهر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد و بخصوص واژه “می تواند” در تبصره های مذکور، مبین صلاحیت تخییری کمیسیون ماده صد در صدور رای به “قلع” یا “جریمه” در مورد عدم احراز ضرورت قلع می باشد اما با عنایت به آراء فوق الذکر، به نظر می رسد که هدف مقنن از صدر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، لزوم تحقق عنصر “ضرورت” در صدور رای به قلع است.
بنابراین تفسیر واژه “می تواند” در تبصره های مذکور به صلاحیت تخیری کمیسیون در صدور رای قلع یا جریمه، مغایر فلسفه مد نظر در صدر تبصره های مذکور می باشد.
لذا به نظر می رسد در صورت عدم احراز ضرورت قلع، کمیسیون فقط می تواند رای به جریمه صادر نماید.

حکم بنای زاید بر مساحت با تراکم مندرج در پروانه ساختمانی در مواردی که ضرورت قلع احراز نشده است، مبهم می باشد.
با عنایت به اینکه موارد ابهام در حکم قانونی، محل اجرای اصول حقوقی است در این مورد نیز به نظر می رسد با عنایت به اینکه مجازات تخریب به مراتب شدیدتر از جریمه است، کمیسیون ماده صد باید در صدور آن به اصولی از جمله ضرورت، تناسب، عقلانی بودن توجه داشته باشد.
همچنین عبارت “در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا” مذکور در صدر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری نیز ظهور در این دارد که هر گونه قلع اضافه بنا نیاز به احراز ضرورت دارد.
در صورت پذیرش این تفسیر، کلمه “می تواند” مذکور در صدر تبصره های اخیر الذکر باید در سایه “ضرورت” تفسیر شود. به این معنی که مطابق عبارت “در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا”، صدور هر گونه حکم به قلع (جزئی یا کلی) نیاز به تحقق عنصر ضرورت دارد و از آنجا که اصل بر عدم ضرورت است، وجود ضرورت نیاز به احراز دارد.

با پذیرش این تفسیر عبارت پر ابهام بعدی نیز باید در سایه این برداشت، تفسیر شود.
به عبارتی دیگر در قسمت اول تبصره های ۲ و ۳ ماده صد، قانونگذار صدور حکم قلع را نیازمند احراز ضرورت دانسته است و در قسمت دوم با آوردن کلمه “می تواند”، این ابهام را ایجاد نموده است که “در صورت عدم ضرورت قلع، کمیسیون می تواند حکم به جریمه یا قلع صادر نماید.
این ابهام باید در سایه حکم اولیه (لزوم احراز ضرورت برای صدور حکم قلع) و همچنین اصول حقوقی برطرف شود.
نمی توان اینگونه تصور نمود که قانون گذار از یک سو در عبارت اول، صدور حکم قلع را منوط به احراز ضرورت نماید و از سوی دیگر در عبارت دوم، در صورت عدم احراز ضرورت کمیسیون ماده صد را مخیر به صدور رای جریمه یا قلع نماید. با عنایت به رای شماره ۴ مورخ  ۱۳۷۷/۱/۲۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری و همچنین نظریه ۲۱۰۶/۷ مورخ ۱۳۸۴/۳/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نظر دوم صحیح تر به نظر می رسد.

٣. میزان جریمه بنای زائد (بر مساحت با تراکم)، با عنایت به نوع کاربری متفاوت است:

الف – اضافه بنای زاید (بر مساحت یا تراکم) در اراضی مسکونی: حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی. (تبصره ۲ ماده صد قانون شهرداری)

ب- اضافه بنای زاید (بر مساحت با تراکم) در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری: حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی. (تبصره ۳ ماده صد قانون شهرداری)

هر چند صلاحیت کمیسیون ماده صد در تعیین جریمه مذکور در تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، بین حداقل و حداکثر تعیین شده، تخییری است اما مطابق اصول حقوق اداری، مقام اداری در صلاحیت های تخییری نمی تواند به صورت خودسر عمل کند بلکه در تصمیم گیری در حدود این صلاحیت ها مکلف به رعایت اصولی همچون تناسب، برابری و بی طرفی، شفافیت، بیان دلایل و حسن نیت می باشد.
این اصول معیاری برای تصمیم گیری در مورد میزان جریمه است و همانطور که نص تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری مقرر نموده صدور رای به جریمه باید با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) و متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی صورت بگیرد. بنابراین کمیسیون ماده صد در تعیین جریمه مذکور در تبصره های فوق الذکر، نمی تواند به صورت خودسرانه عمل نموده و مکلف است متناسب با این اصول، مقدار جریمه را تعیین نماید.

۴. مطابق تبصره ۴ ماده صد قانون شهرداری، در صورتی که در بنا هر یک از دو قید “کاربری زمین” و “اصول ثلاثه” رعایت نشده باشد، کمیسیون ملزم به صدور رای تخریب می باشد. اما در صورت رعایت هر دو قید “کاربری زمین” و “اصول ثلائه” به موجب این تبصره، کمیسیون “می تواند” رای به جریمه صادر نماید.
از مفهوم مخالف این تبصره می توان اینگونه استنباط نمود که در صورت رعایت کاربری و اصول ثلاثه رای به جریمه اختیاری است به این معنی که کمیسیون در این مورد می تواند رای به تخریب هم صادر نماید.
هر چند در این تبصره بر خلاف تبصره های ۲ و ۳، قید “در صورت احراز ضرورت” برداشته شده است و از حذف این عبارت و عنایت به واژه “می تواند” در این تبصره، می توان این گونه استنباط نمود که قانونگذار صلاحیت تخییری کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه یا تخریب را در مورد رعایت دو قید فوق الذکر (کاربری زمین و اصول ثلاثه) مورد پذیرش قرار داده است اما با عنایت به اصول حقوق اداری، نهادها و مقامات در صلاحیت های تخییری نمی توانند به صورت خودسرانه عمل نمایند و مکلف به رعایت اصولی از جمله اصل تناسب می باشند.
بنابراین در بنای بدون پروانه، در صورتی که کاربری زمین و اصول ثلاثه رعایت شده باشد، کمیسیون در صدور رای به تخریب همانند تبصره های ۲ و ۳ مكلف به رعایت اصل ضرورت می باشد.

۵. به موجب تبصره ۴ ماده صد قانون شهرداری، در مورد احداث بنای بدون پروانه و در صورتی که رای کمیسیون بر جریمه باشد، مقدار جریمه عبارت است از “یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد”. البته کمیسیون مکلف به اخذ جریمه بیشتر است.

۶ مطابق تبصره ۵ ماده صد قانون شهرداری، در تخلف عدم احداث پارکینگ با غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح، میزان جریمه حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ می باشد.
البته کمیسیون در این مورد مکلف است میزان جریمه را متناسب با موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ تعیین نماید.

۷. در صورت احداث ساختمان بدون پروانه، اگر ساختمان مطابق اصول فنی و با بهداشتی و شهر سازی باشد، به استناد تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری کمیسیون می تواند او را به پرداخت جریمه محکوم نماید.
این جریمه برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان با یک پنجم ارزش سرقفلی آن خواهد بود و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد در مورد ساختمان های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا ۳ برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زائد بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو برابر تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان خواهد بود. (تبصره های ۲، ۳ و ۶ ماده صد قانون شهرداری و نظریات شماره ۷۹۱۰/۷ – ۱۳۸۷/۱۲/۲۹ و ۲۱۰۹ – ۱۳۸۶/۳/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

۸. به موجب آراء وحدت رویه شماره ۲ -۱۳۷۸/۰۲/۲۰ و ۲۱۰ – ۱۳۸۷/۰۶/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، کمیسیون های ماده صد ملزم و موظف به تشخیص قدمت ساختمان و تعیین جریمه بر مبنای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف می باشند (نظریه شماره ۷/۳۳۲۷ مورخ ۱۳۷۷/۱۱/۱۵ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در همین راستا صدور یافته است).
مطابق رای شماره ۲۱۰ – ۱۳۸۷/۰۶/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تشخیص زمان وقوع تخلف و قدمت ساختمان از طریق بررسی اسناد و مدارک معتبر و در صورت لزوم جلب نظر کارشناس متخصص در زمینه قدمت ساختمان و تاریخ وقوع تخلف ساختمانی صورت می گیرد.
در رویه شعب دیوان عدالت اداری عدم جلب نظر کارشناس رسمی در موارد تخصصی از جمله تعیین قدمت ساختمان و زمان وقوع تخلف از موارد نقض رای کمیسیون ماده صد به شمار آمده است.

۹. مطابق نظریه شماره ۷/۹۲/۱۹۳۳ مورخ ۱۳۹۲/۸/۲۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، “جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مكتسب در تغییر کاربری برای وی نمی شود، تا زمانی که ساختمان پابرجا است رای کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذی نفع می تواند از آن استفاده کند.
بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح های مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می دهد و بر اساس آن پروانه می دهد”این نظریه حاوی نکات مهمی است:

اولاً: عمل غیر قانونی نمی تواند مبنای حق مكتسبه باشد.

ثانیاً: پرداخت جریمه اصولاً موجب مشروع و قانونی شدن تخلف صورت گرفته نیست.

ثالثاً: هر چند اصل بر حق مالکیت است و مطابق قانون مدنی و قاعده تسلیط، مالک حق هر گونه تصرف و انتفاع از مایملک خود را دارد اما اکثر قریب به اتفاق حقوق، مطلق نیستند بلکه به موجب مصالح عمومی از جمله نظم عمومی با محدودیت مواجه هستند.
قواعد شهرسازی مذکور در قانون شهرداری از جمله ماده صد آن، از جمله قواعد آمره است که حق مالکیت را با محدودیت مواجه ساخته است.
بنابر این اعتبار رای کمیسیون ماده ۱۰۰ تا زمانی است که ساختمان پابرجا باشد.
در صورت تخریب ساختمان حال چه به صورت قهری و چه غیر قهری، احداث بنا نیاز به اخذ پروانه دارد و شهرداری نیز مکلف است مطابق با قواعد شهر سازی و طرح تفصیلی پروانه صادر نماید و از آنجا که حق مكتسبی برای مالک در مورد تخلفات بنای سابقی که جریمه آن را پرداخت نموده، ایجاد نشده است، مالک نمی تواند الزام شهرداری به صدور پروانه، خلاف آنچه در طرح تفصیلی است را بخواهد.
بنابراین رای کمیسیون ماده صد مبنی بر جریمه در مورد تخلفات ساختمانی تا زمانی مجوز بهره برداری و استفاده از ساختمان است که قسمتی که در آن تخلف صورت گرفته، باقی باشد.
بنابراین به محض خراب شدن (قهری یا غیر قهری) قسمتی که در آن تخلف صورت گرفته مجوز استفاده از آن نیز به اتمام رسیده و برای احداث آن باید از شهرداری مجوز دریافت کند.

۱۰. به موجب نظریه شماره ۲۱۰۱/۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۳/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، اضافه بنای زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، اعم از اینکه در حد تراکم بوده یا مازاد بر آن باشد، در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری فقط یک جریمه به آن تعلق می گیرد.
البته این موضوع اختصاص به تبصره ۲ ندارد و در صورت تحقق موضوع این نظریه در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری موضوع تبصره ۳ هم تنها یک جریمه اخذ می شود.

۱۱. تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری، مبنای محاسبه میزان جریمه تخلفات ساختمانی را ارزش معاملاتی با تعیین نموده است.
مطابق تبصره ۱۱ ماده صد قانون شهرداری (الحاقی ۱۳۵۸/۶/۲۷)، “آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یكبار قابل تجدید نظر خواهد بود”.

از سوی دیگر ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم (الحاق ۱۳۹۴/۴/۳۱)، تعیین ارزش معاملاتی املاک را بر عهده کمیسیون تقویم املاک قرار داده است تا به صورت سالیانه، ارزش معاملاتی املاک را تعیین نماید.
بعضی معتقد به نسخ تبصره ۱۱ ماده صد قانون شهرداری به موجب ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم هستند و ارزش مالیاتی تعیین شده توسط کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم را مبنای تعیین جریمه های مقرر در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری می دانند.
اما هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری در رای شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۲۰۹ مورخ ۱۳۹۷/۷/۲۵، ارزش معاملاتی مندرج در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم را مربوط به مالیات دانسته و معتقد به عدم نسخ تبصره ۱۱ ماده صد قانون شهرداری و تفاوت موضوع دو ماده می باشد.

۱۲. با عنایت به اینکه در ماده صد قانون شهرداری، مهلتی برای پرداخت جریمه پیش بینی نشده است، مهلت پرداخت جریمه مهلتی است که شهرداری تعیین و مقرر می دارد که باید نقدا پرداخت و یا به نحو اقساط تادیه شود. (نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۳. اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بدون داشتن پروانه ساختمانی است زیرا پروانه سابق الصدور به علت انقضای مدت، فاقد ارزش قانونی خواهد بود مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست. (نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۴. چنانچه رای کمیسیون ماده صد مبنی بر محکومیت متخلف به پرداخت جریمه باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، در این صورت شهرداری به استناد قسمت اخیر تبصره ۲ ماده ۱۰۰ باید پرونده را جهت صدور رای تخریب به کمیسیون ذی ربط ارجاع نماید.
پس از صدور رای مبنی بر تخریب به شرحی که فوقاً ذکر شد و نیز در مواردی که کمیسیون راساً مبادرت به صدور رای تخریب می نماید، شهرداری موظف و مکلف به اجرای رای کمیسیون است زیرا که مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری از قواعد آمره است و شهرداری مکلف به اجرای آن مقررات می باشد. (نظریه شماره

۷/۴۰۲۷ مورخ ۱۳۷۷/۰۵/۳۱ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۵. پرداخت جریمه تعیین شده از سوی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری بر عهده ذی نفع است. عدم پرداخت آن منجر به صدور رای تخریب از سوی کمیسیون خواهد شد. (نظریه شماره ۷/۵۵۲۲ مورخ ۱۳۶۰/۱۲/۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۶. مرجع تعیین جریمه موضوع ماده صد، کمیسیون ماده صد قانون شهرداری است و هیچ مرجع دیگری از جمله شورای شهر صلاحیت تعیین، تغییر و یا تخفیف میزان جریمه مذکور را ندارد. (نظریه شماره ۷/۵۷۶۸ مورخ ۱۳۸۴/۰۸/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

۱۷. رفع کلی تخلف از بنا پس از صدور حکم از موجبات سقوط مجازات (جریمه یا تخریب) است. کاهش تخلفات پس از رای کمیسیون هم به تناسب منجر به کاهش مجازات می شود. (نظریه شماره ۷/۳۳۲۷ مورخ ۱۳۷۷/۱۱/۱۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

نکته پایانی

در پایان این موضوع را خاطرنشان می کنیم که ما سعی بر این داشتیم اطلاعات مفید در این مقاله در اختیار شما قرار دهیم.

همچنین می توانید با وکلا و کارشناسان گروه وکلای وکیل عدلیه تماس بگیرید، و درخواست کمک و مشاوره حقوقی خود را دریافت نمائید ، لازم به ذکر است درصورتی که سوالی یا پیشنهادی دارید می توانید از طریق دیدگاه که در بخش پایین این مقاله گذاشته ایم، درخواست سوال یا پیشنهاد خود را ارسال نمائید که در اسرع وقت پاسخگو هستیم.

The post صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه appeared first on وکیل عدلیه.

مراجع صالح تشخیص نوعیت باغ

آرای مراجع تشخیص اینکه نوعیت زمینی زراعی و باغ می باشد مربوط به وضعیت زمین در گذشته به عنوان یکی از ادله اثبات نوعیت اراضی زراعی و باغی است.

این آرای مراجع تشخیصی عبارتند از:

– رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مرجع تعیین نوعیت اراضی «اعم از زراعی و باغ به عنوان اراضی دایر» در محدوده شهر و حریم شهر

– رأی کمیسیون تشخیص باغات کمیسیون ماده ۶ جهاد کشاورزی، به عنوان مرجع تعیین نوعیت صرفاً اراضی «زراعی و باغ»، در حریم و خارج از حریم شهر

– رأی کمیسیون تشخیص باغات کمیسیون ماده ۷ و شورای اسلامی شهر به عنوان مرجع تعیین نوعیت صرفاً «باغ»، در محدوده شهر

باید توجه داشت که در کمیسیون تشخیص باغات وجود دارد:

– کمیسیون تشخیص باغات مندرج در قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها سال ۱۳۸۹

– کمیسیون تشخیص باغات مندرج در آیین نامه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها اصلاحی اسفند ۱۳۸۷

کمیسیون ماده ۷- کمیسیون تشخیص باغات و شورای اسلامی شهر (تعیین باغ در محدوده شهر)

۱) مرجع بدوی شبه قضایی تشخیص باغات

به استناد ماده ۷ آئین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب

۸۸/۵/۱۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام به تاریخ تصویب ۱۳۸۹/۲/۱۵ به منظور نظارت بر حسن اجرای قانون و آئین نامه اجرایی آن و تشخیص باغات کمیسیونی مرکب از اعضای زیر در هر شهرداری تشکیل می شود:

الف – یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا

ب- یک نفر به انتخاب شهردار ترجیح معاون شهرسازی و یا معاون خدمات شهری شهرداری

ج- مدیرعامل سازمان پارکها و فضای سبز و در صورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در شهرداری، مسئول فضای سبز شهرداری

همچنین شهرداری موظف است در کلان شهرها برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های بین ۵۰۰ تا ۲۰۰۰ مترمربع واقع در محدوده شهر کمیسیونی مرکب از اعضای زیر را در هر یک از مناطق شهرداری تشکیل داده و نظریه کمیسیون را اخذ و مطابق آن اقدام کند:

– نماینده شورای اسلامی شهر به انتخاب رئیس شوراء

– مدیر منطقه شهرداری و در صورتی که شهرداری منطقه نداشته باشد، شهرداری آن شهر؛

– نماینده مدیرعامل سازمان پارکها و فضای سبز شهرداری، در صورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در شهرداری نماینده خدمات شهری شهرداری

شهرداری موظف است برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های با مساحت بیش از ۵۰۰ مترمربع که در محدوده شهر واقع می باشد، نظر کمیسیون فوق را اخذ نموده و مطابق آن عمل نماید.

جهت تشخیص باغات توسط شورای اسلامی شهر، شهرداری موظف ست درخواست مالک و ذی‌نفع یا درخواست خود را با سوابق و مدارک به کمیسیون ماده ۷ ارسال نماید، و نظر کمیسیون را که حداکثر ظرف مدت یک ماه صادر خواهد شد، به ذی‌نفع ابلاغ کند.

نکته: باید ارسال پرونده به کمیسیون ماده ۷ مستند به اسناد و مدارک طبق بند (د) ماده ۱ آیین‌نامه باشد اما متاسفانه در عمل برخی شهرداری ها خلاف این موضوع را انجام داده و رای کمیسیون غیر مستند و مستدل می باشد.

نکته: لازم به ذکر است با تغییر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی در سال ۱۳۸۸ و آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۸۹ رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره ۱۰۴ مورخ ۱۳۸۷/۲/۲۲ که کمیسیون تشخیص باغات را مرجع معتبری برای تشخیص اراضی زارعی و باغی قلمداد نمی‌نمود نسخ شد.

بر این اساس باید توجه داشت که قبل از سال ۱۳۸۹ شورای شهر مرجعی صالح برای تشخیص باغ بودن ملک نبود. رای وحدت رویه ۹۸ مورخ ۱۳۷۹/۳/۱ و رأی شماره ۳۱ مورخ ۱۳۸۳/۲/۶ صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز بیان می داشت قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب مفید جواز صلاحیت تشخیص باغ به شهرداری (شورای اسلامی شهر) نیست و اساساً وظیفه مذکور به حکم ماده ۱۲ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ به کمیسیون مصرحه در آن ماده و با وضع قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ به وزارت مسکن و شهرسازی محول گردیده است لذا کمیسیون ماده ۷ موضوع آیین نامه اجرایی لایحه قانون فوق الذکر صلاحیتی در این باب نداشته است. (دادنامه شماره ۴۳۳ مورخ ۱۳۸۸/۳/۱۳ شعبه ۳۱ دیوان عدالت اداری)

سوال اساسی این است مگر می شود بدون حکم قانون و به صرف آیین نامه ایجاد مرجع شبه قضایی نمود؟! مگر صلاحیت مراجع شبه قضایی استثنایی نیست مگر ایجاد صلاحیت به موجب قانون اساسی و قانون آیین دادرسی مدنی با قانون ایجاد نمی شود؟ به عبارت دیگر باید گفت تعیین مراجع اختصاصی اداری در هر زمینه منوط به حکم قانون گذار است.

۲) مراجع اعتراض به آرای کمیسیون تشخیص باغات

۲-۱) شورای شهر

در صورتی که ذینفع دو ماه بعد از اخذ ابلاغ شهرداری به نظریه کمیسیون اعتراض داشته باشد، اعتراض خود را به شهرداری تقدیم خواهد کرد. شهرداری آن را به شورای اسلامی شهر ارسال خواهد داشت. نظر شورای اسلامی شهر در مورد تشخیص باغ قطعی است. در غیر اینصورت چنانچه مالک یا ذینفع پس از دو ماه به نظر کمیسیون مزبور اعتراض ننماید مصوبه کمیسیون بعنوان رأی قطعی و نظر شورای اسلامی شهر تلقی خواهد شد. ( ماده ۸ آیین نامه اجرایی قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها سال ۱۳۸۹)

– نکته اینکه کمیسیون و شورای شهر فقط تشخیص دهنده اراضی باغی و به عبارتی نوعیت اراضی است، نه تعیین کننده ی کاربری یا تغییر دهنده آن.

نکته: رأی کمیسیون باید به مالک ابلاغ شود تا مهلت اعتراض مالک و حق وی در این خصوص حفظ شود متاسفانه برخی شهرداری ها این موضوع را رعایت نکرده و رای کمیسیون را ابلاغ نمی کنند. عدم اجرای این ماده می تواند منجر به شکایت کیفری موضوع ماده ۵۶۷ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات و شکایت تخلفات اداری سوء استفاده از مقام و موقعیت باشد.

شهرداری موظف است پس از شناسایی، باغهای واقع در محدوده و حریم شهر آنها را روی نقشه و سامانه مربوطه (GIS) مشخص و اعلام نماید. (تبصره ۱ ماده ۱۰ آیین نامه حفظ و گسترش فضای سبز مصوب ۱۳۸۹)

۲-۲) مرجع اعتراض به آرای شورای اسلامی شهر در دیوان عدالت اداری

• صلاحیت ذاتی دیوان عدالت اداری

مرجع اعتراض به نظریه کمیسیون تشخیص باغات، شورای اسلامی شهر است که به مدت دو ماه می باشد و در صورت اعتراض به نظر قطعی شورا ذی نفع ظرف مهلت ۳ ماه می تواند اعتراض خود را در دیوان عدالت اداری مطرح نماید.

رأی وحدت رویه ۹۷۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

تاریخ دادنامه : ۱۳۹۶/۸/۲۰ شماره دادنامه: ۹۷۲ شماره پرونده : ۹۸۰۲۸۹۶

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

اعلام کننده تعارض: آقای مولا بیگی (معاون نظارت و بازرسی دیوان عدالت اداری)

موضوع: اعلام تعارض در آراء صادر شده از شعب دیوان عدالت اداری

گردش کار: معاون نظارت و بازرسی دیوان عدالت اداری به موجب نامه شماره ۹۸۲۰۰۵۵-۱۳۹۸/۲/۳ اعلام کرده است که: “حضرت حجت الاسلام والمسلمین جناب آقای بهرامی (زیده عزه)

رئیس محترم دیوان عدالت اداری

سلام علیکم

احتراماً در خصوص صدور آرا متعارض از شعب به طرفیت شوراهای اسلامی شهرها به استحضار می رساند، نظربه اینکه درخصوص شکایت به طرفیت شوراهای اسلامی شهرها در دیوان، برخی شعب دیوان، شوراهای اسلامی شهرها را از شمول مراجع احصاء شده در ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری خارج دانسته و قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه‌های عمومی صادر کرده اند، لكن شعب دیگر دیوان وارد رسیدگی به دعوای مطروحه به طرفیت شورای اسلامی شهر شده و مبادرت به صدور حکم نموده است، لذا با توجه به استنباطهای مختلف شعب دیوان در خصوص صلاحیت یا عدم صلاحیت دیوان در رسیدگی به دعاوی موردی مطروحه علیه شوراهای مزبور و صدور آراء متعارض در این خصوص موضوع وفق ماده ۸۹ قانون دیوان قابل طرح در هیأت عمومی به نظر می رسد.”

گردش کار پرونده ها و مشروح آراء به قرار زیر است:

الف: شعبه ۴۵ بدوی دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۰۹۹۸۰۹۰۴۲۰۰۸۱۰ ۹۵ با موضوع دادخواست آقای محمود موحد به طرفیت شورای اسلامی شهر منصوریه و به خواسته احراز وقوع تخلف به موجب دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۴۲۰۰۳۴۷۱۳۹۷/۲/۸ با پذیرش صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری به شرح زیر رأی صادر کرده است:

درخصوص دادخواست تقدیمی آقای محمود موحد با وکالت آقای ستار محمدی وکیل پایه یک دادگستری به طرفیت شورای اسلامی شهر منصوریه به خواسته احراز وقوع تخلف با بررسی، تدقیق و مداقه جمیع اوراق و محتویات پرونده، مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات برازی پیوست بشرح مضبوط و مندرج در جوف پرونده، که همگی حاکی از عدم سکونت شهردار شهر منصوریه در حوزه‌‌ی محل خدمتش است و التفات به اینکه مواد ۳ و ۴ آیین نامه اجرای احراز تصدی سمت شهردار، تکلیف شورا و سایر مراجع ذی ربط قانونی را در خصوص موضوع مبحوث عنه مشخص نموده است و در مانحن فیه به نظر به شرایط و ضوابط قانونی مذکور در مواد قانونی مربوطه عمل نگردیده است علی هذا نظر به مراتب معنونه و اینکه طرف شکایت دفاع مؤثری که موجبات تزلزل ادعای شاکی را فراهم آورده است و مبین عدم صحت ادعایش باشد بعمل نیاورده است، شکایت و ادعای شاکی را وارد و محرز دانسته به استناد اصل ۱۷۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مواد ۱، ۱۰، ۱۷، ۵۸، ۶۰ و ۶۵ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری ضمن ورود حکم بشرح خواسته مقرر می‌‌دارد شورای اسلامی و مراجع قانونی ذی ربط به وظایف قانونی خود عمل نمایند.

رأی صادره ظرف بیست روز برای اشخاص مقیم ایران و دو ماه برای اشخاص مقیم خارج از کشور از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری می باشد.

رأی مذکور به لحاظ عدم تجدیدنظرخواهی قطعیت یافت.

ب: شعبه ۶ بدوی دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۹۷۰۹۹۸۰۹۰۳۰۰۰۹۲۴ با موضوع دادخواست آقای حمید رشیدیان به طرفیت شورای اسلامی شهر ملکان و به خواسته ابطال بند ۴ مصوبه مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۲۸ از حیث هزینه تفکیک ملک به موجب دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۳۰۰۱۷۴۹- ۱۳۹۷/۸۶ به شرح زیر رای صادر کرده است:

در خصوص دادخواست شاکی به خواسته فوق الذکر، نظر به اینکه شورای اسلامی شهر از شمول مراجع احصاء شده ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری خارج می باشد مستند به اصل ۱۵۹ قانون اساسی و ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و در راستای ماده ۴۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری قرار عدم صلاحیت به شایستگی و صلاحیت دادگاه عمومی شهرستان ملکان صادر و اعلام می نماید.
قرار صادره قطعی است مقتضی است دفتر از پرونده بدل تهیه و به مرجع صالح ارسال و مراتب به شاکی اعلام می گردد و راجع به خواسته شاکی به طرفیت شهرداری ملکان، با تعیین وقت نظارت و ثبت مجدد پرونده تبادل لوایح گردد.

ج: شعبه ۷ بدوی دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۹۶۰۹۹۸۰۹۰۳۲۰۰۸۲۳ با موضوع دادخواست آقای امید شهیدی به طرفیت شورای اسلامی شهر بوشهر و به خواسته الزام شورای شهر بوشهر به انتشار کلیه مصوبات و همچنین گزارشات موضوع بند ۷ ماده ۷۱ مطابق ماده ۷۶ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و الزام به جبران خسارت در خصوص مصوبات قانونی ابطال شده به موجب دادنامه شماره ۹۶۰۹۹۷۰۹۰۳۲۰۱۶۷۶ – ۱۳۹۶/۵/۸ به شرح زیر رای صادر کرده است:

راجع‌به شکایت شاکی نسبت به شورای اسلامی شهر بوشهر نظر به اینکه آن مؤسسات عمومی غیردولتی که دیوان در خصوص شکایت اشخاص نسبت به آن موسسات عمومی صالح می باشد، توسط قانونگذار به موجب ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی احصاء و مشخص گردیده و شورای اسلامی شهر جزو آن مؤسسات عمومی غیردولتی نبوده و با توجه به صلاحیت اختصاصی دیوان نسبت به محاکم عمومی حقوقی دادگستری بناء علیهذا این مرجع خود را صالح به رسیدگی ندانسته مستنداً به ماده مذکور و ماده ۴۸ همان قانونی قرار عدم صلاحیت به اعتبار و شایستگی محاکم عمومی (حقوقی) شهرستان بوشهر صادر و اعلام می نماید. دفتر وفق موازین اقدام شود.

هبأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۳۹۹/۸/۲۰ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی هیأت عمومی

الف : تعارض در آراء محرز است.

ب : با توجه به اینکه شورای اسلامی شهر جزء هیچ یک از مصادیق واحدهای مصرح در ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری محسوب نمی‌شود، بنابر این رسیدگی به تقاضای ابطال مصوبات شوراهای اسلامی شهر در شعب دیوان عدالت اداری قابل طرح و رسیدگی نیست.
بنابراین آراء شعب دیوان عدالت اداری به شرح مندرج در گردش کار در حدی که متضمن این معناست و شعب دیوان عدالت اداری را صالح به رسیدگی تلقی نکرده اند صحیح و موافق مقررات است.
این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری – محمدکاظم بهرامی

• طرف شکایت از آرای کمیسیون ماده ۷ تشخیص باغات (شهرداری با شورای شهر؟)

– شهرداری

– شورای شهر

– سازمان پارکها و فضای سبز

باید توجه داشت که مرجع تشخیص باغ شهرداری نیست بلکه شورای شهر است و طرف دعوی قرار دادن شهرداری در مقام اعتراض به تشخیص باغ بودن ملک، از موجبات رد شدن دعوی است. (۹۱۰۹۹۷۰۹۰۲۹۰۳۶۱۲ مورخ ۱۳۹۱/۹/۲۲ شعبه ۲۹ دیوان عدالت اداری) ؛ (دادنامه شماره ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۲۸۰۵۷۵۶ مورخ ۱۳۹۶/۱۱/۱ پرونده ۹۹۰۹۹۸۰۹۰۲۸۰۲۴۵۸ شعبه ۱۰ دیوان عدالت اداری)

در برخی از دادخواست ها ملاحظه می گردد که سازمان پارکها و فضای سبز نیز طرف دعوی قرار می گیرد.

۳) علل نقض آرای کمیسیون تشخیص باغات

نقض اصول مسلم حقوقی یکی از عمده موارد نقض آرای کمیسیون باغات است.

نقض اصول مسلم حقوقی

– ماده ۲۹ سند امنیت قضایی

– اصل مستند و مستدل بودن

– اصل احترام به حق مکتسبه

– اصل عطف بماسبق نشدن

3-1) مستند و مستدل نبودن آرای کمیسیون

آرای متعددی از شعب و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری صراحت در لزوم رعایت اصل مستند و مستدل بودن آرای صادره مراجع شبه قضایی دارد. این اصل و قاعده مختص احکام و آراء مراجع قضایی نیست و عقل سلیم و اصل عدالت و انصاف همین را حکم می کند که رأی صادره از هر مرجع ذی صلاح رسیدگی‌‌کننده به دعوا براساس استدلال صحیح و تطبیق آن با قانون باشد که در صورت رعایت نکردن آن رأی قابل نقض در مرحله تجدیدنظر خواهد بود.

با عنایت به اصل ۱۶۶ قانون اساسی یکی از مبانی و موازین مهم صدور آراء قضایی مستدل و مستند بودن آنها است؛ صدر ماده ۴ سند امنیت قضایی سال ۱۳۹۹ تصریح دارد:

«رأی مراجع قضایی، اداری و شبه قضایی باید مستدل، موجه و مستند به مواد قانونی باشد.»

بندهای ۱ و ۲ ماده ۱ حقوق شهروندی در نظام اداری مصوب شورای عالی اداری در یکصد و هفتاد و هشتمین جلسه مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۹ تصریح به لزوم قانونمداری دارد و در بند ۵ ماده ۴ آن تصریح شده «مراجع اداری باید تصمیمات خود را بر اساس ادله معتبر اتخاذ کرده و استدلال ها و استنادهای قانونی مورد استفاده در اعلام تصمیم خود را بیان کنند.»

این در حالی است که ادله کمیسیون باغات در خصوص باغ اعلام نمودن ملک اصلا معتبر نمی باشد و بند ۲ ماده واحده حقوق شهروندی مصوب ۱۳۸۳ و ماده ۵۷ منشور حقوق شهروندی دولت هم صراحتاً اشاره به همین موضوع دارد، و ماده ۴ دستورالعمل حفظ ارزش ها و کرامات انسانی در قوه قضائیه مصوب تیر ۱۳۹۸ در خصوص لزوم رعایت اصول دادرسی عادلانه که مهم ترین آن مستند و مستدل بودن احکام صادره است، و صدر سند امنیت قضایی مصوب ۱۳۹۹ با تبیین «پایبندی به اصل حاکمیت قانون از الزامات بنیادین دستیابی به امنیت قضایی است.» و ماده ۴ آن سند با تصریح عبارات «رأی مراجع قضایی، اداری و شبه قضایی باید مستدل، موجه و مستند به مواد قانونی باشد.» و بند ۲ ماده ۵ با بیان اینکه همه آراء باید مستدل و مستند به قانون و موجه باشد.
همچنین ملاک و معیار مواد ۵ و ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نیز همین اقضا را دارد، به طریق اولی مراجع شبه قضایی نیز باید این اصل و قاعده را رعایت نمایند لذا اصل مذکور در آراء کمیسیون های شهرداری نیز باید رعایت گردد.

در واقع این مرجع مانند تمام مراجع قضایی و شبه قضایی ملزم به رعایت این اصل می باشد.

برخی از آرای دیوان عدالت اداری در خصوص لزوم مستند و مستدل بودن آرای مراجع شبه قضایی عبارتنداز:

– رای هیات عمومی به شماره دادنامه ۴۵۵ مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۱۱

– رای هیات عمومی به شماره ۱۱۷ مورخ ۱۳۷۷/۶/۱۷

– رأی شماره ۱۰۱ – ۲۸/ ۱۰ / ۱۳۶۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

– رأی شماره ۱۱۹ – ۲۴/ ۱۲/ ۱۳۶۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

– رأی شماره ۶۸/۱۶ به تاریخ ۱۳۶۹/۵/۲۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

– رأی شماره ۲۹۸/۷۷ به تاریخ ۱۳۷۸/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

– اصول آیین دادرسی مدنی فرامتی بیان داشته؛ «۲-۲۳. رأی باید حاوی آن دسته از جهات موضوعی، حکمی و اثباتی اساسی باشد که مبنای تصمیم را تشکیل میدهد». قواعد آیین دادرسی مدنی فرامتی نیز مجددا به این امر تأکید کرده است و بیان داشته؛ «۲-۳۱. حکم مرجع رسیدگی باید ظرف مدت ۶ روز پس از رسیدگی نهایی صادر و نوشته شود و مستدل و مستند به جهات موضوعی، دلایل و مواد قانونی باشد».

رعایت ادله اثبات دعوی مانند عدم کارشناسی یا بی توجهی به کارشناسی؛ بی توجهی به امارات به عنوان یکی از مصادیق مستند نمودن آرای مربوط به تخلفات ساختمانی می باشد. اهمیت بحث از ادله اثبات دعوا در کمیسیون تشخیص باغات به این علت است که آراء کمیسیون باید مانند رأی هر مرجع دیگر مستند و مستدل باشد.

اصل ۱۶۶ قانون اساسی چنین بیان می دارد:

«احکام دادگاهها باید مستدل و مستند به مواد قانونی و اصولی باشد که بر اساس آن حکم صادر شده است.»

در صورت رعایت نکردن این امر، رأى قابل نقض در مرحله تجدیدنظر خواهد بود. از جمله ادله اثبات قابل بررسی در کمیسیون تشخیص باغات، بحث کارشناسی و انجام تحقیقات همچنین امارات و اوضاع و احوال است.

* لزوم احراز شرایط بند (د) ماده ۱ آیین نامه حفظ و گسترش فضای سبز در ملک متنازع فیه:

باغ: از نظر این آیین نامه به محل اتلاق می شود که حداقل یکی از مشخصات ذیل را داشته باشد.

1- داشتن حداقل پانصد (۵۰۰) مترمربع مساحت؛ در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده (۱۶) متر مربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و درصورت عدم سابقه احداث بنا، بطور متوسط هر بیست و پنج (۲۵) مترمربع یک (۱) اصله درخت مثمر و یا غیرمثمر و یا ترکیبی از آن ها غرس شده باشد.
قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار (لحاظ شده در این بند) نخواهد بود.

۲- دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ، باغچه، زمین منجر و باغ عمارت؛

3- دارا بودن سابقه برای دایر باغ، دایر باغچه، دایر مشجر از کمیسیون ماده دوازدهم (۱۲) قانون زمین شهری؛

۴- محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند؛

۵- محل هایی که به تشخیص شورای اسلامی باغ شناخته می شوند؛

با عنایت به مراتب فوق وجود ۲۲ اصله درخت در ملکی با مساحت بالای هزار متر، همچنین فقدان هر نامی از باغ یا مشجر در سند مانع از باغ تلقی شدن ملک است. (دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۰۷۰۰۳۹۹ مورخ ۱۳۹۲/۲/۱۸ شعبه ۷ دیوان عدالت اداری)

مستند و مستدل نبودن رأی کمیسیون باغات و شورای شهر (نقض اصل مستند و مستدل بودن) :

نقض اصل ۱۶۶ قانون اساسی – صدر سند امنیت قضایی سال ۱۳۹۶ و ماده ۴ و بند ۲ ماده ۵ و ماده ۲۹ آن- بند ۲ ماده واحده حقوق شهروندی مصوب ۱۳۸۳ – ماده ۵۷ منشور حقوق شهروندی دولت – ملاک و معیار مواد ۵ و ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی – بند ۱ ماده ۱۵ قانون نظارت بر رفتار قضات ۱۳۹۰ – بند ۱ ماده ۱ حقوق شهروندی در نظام اداری مصوب شورای عالی اداری در یکصد و هفتاد و هشتمین جلسه مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۹ همچنین بند ۵ ماده ۴ آن – ماده ۴ دستور العمل حفظ ارزش ها و کرامات انسانی در قوه قضائیه سال ۱۳۹۸ و آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و در نهایت نقض بند د ماده ۱ آیین نامه قانون حفظ و گسترش فضای سبز سال ۱۳۸۹

مصونیت مال اشخاص از تعرض: (اصل ۲۲ قانون اساسی – ماده ۴ دستور العمل حفظ کرامت های انسانی در قوه قضائیه ۱۳۹۸ و صدر سند امنیت قضایی ۱۳۹۹)

۳-۲) عدم اخذ نظر کارشناسی در احراز شرایط بند (د) ماده ۱ آیین نامه قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها

دلایل لزوم اخذ نظریه کارشناسی:

– عقل و منطق: دلیل منطقی در استفاده از کارشناس و اهل خبره در امور تخصصی و فنی

– قانون: قانون دیوان عدالت اداری (مواد ۶۳ – ۶۴ – ۴۱ – ۱۲۲)

– اصول مسلم حقوقی: کارشناسی جزئی از ادله اثبات دعوی و وفق قاعده «البینه على المدعی»

– رویه قضایی دیوان عدالت اداری (آرای شعب)

این موضوع در آرای کمیسیون تشخیص باغات مغفول مانده که شهرداری به عنوان خواهان یا شاکی بوده که برای اثبات ادعای خود ارائه دلیل نماید اما کمیسیون گویی که ادعای شهرداری را از باب قاعده «لا یعلم الا من قبله» دانسته و مصادره بر مطلوب را پیش گرفته است. قابل ذکر است که اصل صحت در گفتار مدعی و خواهان جایگاهی در ادله اثبات ندارد و اقدام کمیسیون در حکم دادن به صرف ادعای شهرداری بدعتی در نظام ادله اثبات دعوا است.

در راستای موارد تبیین شده باید از شعبه تقاضا نمود در راستای کشف حقیقت از استعدادهای قوانین دیگر از جمله بندهای ۱۱ و ۲۶ ماده ۷۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ و قانون آیین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ به تجویز ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲ در استفاده از نهاد کارشناسی استفاده نماید.

در تبصره ماده ۶۳ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲ نیز یکی از ادله اثبات در پرونده های مورد رسیدگی دیوان، کارشناسی کارشناسان رسمی دادگستری بیان گردیده است. مواد دیگر قانون دیوان عدالت اداری مانند (۱۲۲- ۴۱ – ۶۴) دلالت کننده بر لزوم اخذ نظریه کارشناسی است.

مجاز بودن کمیسیون تشخیص باغات به صدور رای باغ به نحو على الرأس بدان معنا نیست که کمیسیون بتواند بدون ادله اثبات و بدون نظر کارشناس رسمی دادگستری رأی به باغ صادر نماید و از این اختیار خود سوء استفاده نماید – سوء استفاده از حق!- که قانون اساسی مقرر داشته هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر قرار دهد، بلکه تشخیص تخریب، از امور فنی و تخصصی بوده و لزوم آن محتاج نظر کارشناس است از سوی دیگر رأی باغ که با اتکا به نظر کارشناس و با ذکر جهات لزوم تخریب صادر شود موجب می شود رأی کمیسیون از غنای کارشناسی برخوردار باشد و شائبه مداخله در امور تخصصی و فنی و عدم توجه به مقتضیات اداری و اجرایی و منافع عمومی را مرتفع نماید. عدم توجه به این موضوع از موجبات نقض رأی کمیسیون باغات است که دیوان عدالت اداری در این خصوص تقریبا به رویه ی متقنی دست یافته است.

طبق مواد ۲۵۷ و۲۶۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در موارد کار شناسی و معذور بودن کارشناس جهت کارشناسی همان موارد معذوریت دادرس قید گردیده است نظر به وجود رابطه خادم و مخدومی و اینکه کارشناس کارمند شهرداری می باشد و اظهار نظر کارشناس مبنای صدور رای تو سط اعضای کمیسیون میباشد با اصل دادرسی عادلانه در تعارض است و در واقع کارمندان شهرداری صلاحیت اعلام باغ بودن را دارند ولی صلاحیت کارشناسی موضوع را ندارند.

در هر حال یکی از ادله اثبات دعوا که در کمیسیون باغات جریان دارد «کارشناسی» است. در تبصره ماده ۶۳ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲ نیز یکی از ادله اثبات در پرونده های مورد رسیدگی دیوان کارشناسی کارشناسان رسمی دادگستری بیان گردیده است.

در صورتی که قرار کارشناسی در کمیسیون بدوی و یا تجدیدنظر به تقاضای یکی از طرفین (شهرداری یا ذینفع) صادر شود، پرداخت هزینه مربوطه به عهده متقاضی می باشد. معمولا در رویه ی عملی همیشه پرداخت هزینه‌ی کارشناسی به ذی نفع بار می شود. حال اگر ذینفع معسر از پرداخت این هزینه کارشناسی باشد تکلیف چیست؟ به نظر کمیسیون باید برای کشف حقیقت موضوع را ارجاع به کارشناسی می نماید اما ساز و کار بررسی صحت و سقم اعسار مشخص نیست شاید ملائت مالک و ذی‌‌نفع مفروض است!

۳-۳) عدم توجه به حق مکتسب ناشی از سبق صدور پروانه برای ملک

حق مکتسب ناشی از صدور پروانه ساخت و ساز:

تمام تعاریف ارائه شده در مورد حق مکتسب و عناصر و ارکان این حق در مورد پروانه ی ساخت وفق مقررات و طرح تفصیلی و حتی بدون شروع عملیات، هم صدق می کند؛ چرا که امتیاز و حقی است که به موجب قوانین و مقررات به شخص اعطا شده و شخص اقدامات لازم را برای به دست آوردن آن انجام داده است و برای آن پیش بینی ها و اقداماتی را انجام داده یا برای انجام آن برنامه ریزی نموده است و نادیده گرفتن این حق، موجب خدشه به ثبات اقتصادی می گردد.

بر این اساس صرف صدور پروانه ساختمانی حتی بدون انجام عملیات، ایجاد حق مکتسب می نماید لذا بعد از صدور پروانه، شهرداری نمی تواند اقدام کند به ابطال پروانه یا اعلام باغ بودن و هر امری که پروانه را منتفی نماید یا برای آن مانعی ایجاد نماید، و اصلاً صلاحیتی در این خصوص برای آن متصور نیست. ماده ۵۰ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی سال ۱۳۷۸ هیأت وزیران راجع به اینکه صرف صدور پروانه ایجاد حق مکتسب برای دارنده پروانه می کند مقرر داشته: «تغییر در نقشه های طرح های تفصیلی خارج از بررسی های کارشناسی از نظر رعایت مقررات قانونی و اصول فنی به ویژه در مورد زمین هایی که حق استفاده مجاز از آنها قبلاً تثبیت شده است یا برای آن بر اساس طرح تفصیلی پروانه ساختمانی صادر گردیده، … به هیچ وجه مجاز نیست.»

همچنین به استناد رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری: «صدور پروانه ساختمانی ایجاد حق مکتسب می نماید.» (رأی وحدت رویه به تاریخ: ۱۳۸۳/۱۰/۲۷ شماره دادنامه: ۵۴۴ کلاسه پرونده: ۱۴۷/۷۹)

از جمله دلایل معقول این نظر که صدور پروانه ساختمانی برای اشخاص ایجاد حق مکتسب می نماید عبارت است:

١. انعقاد قرارداد با پیمانکاران ساخت

٢. انعقاد قرارداد فروش زمین با در نظر گرفتن پروانه ساخت به عنوان وصف مبیع موثر در قیمت مبیع

۴. وثیقه گذاشتن ملک و تاثیر پروانه در قیمت وثیقه یا مال مرهونه

۵. عملیات استقراضی و اخذ تسهیلات بانکی و…

در هر حال حق مکتسب به استناد ماده ۴۹ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی مصوب هیات وزیران سال ۱۳۷۸ باید در تغییرات لحاظ گردد.
احترام به حق مکتسب در صدر سند امنیت قضایی سال ۱۳۹۶ همچنین بند ۲ ماده ۲ آن تصریح شده است «تحقق امنیت قضایی، مستلزم احترام به حقوق مکتسبه اشخاص و حمایت از انتظارات مشروع آنان است.»

به علاوه در قسمت اخیر ماده 3 سند مذکور باز هم به لحاظ اهمیت موضوع رعایت حق مکتسب تأكید می گردد – برای بار سوم –

مبنای حق مکتسب دارای تحلیلی اقتصادی است و اصل احترام به حقوق مکتسب به عنوان یک اصل و قاعده حقوقی در آمده است. در اهمیت بررسی موضوع حق مکتسب باید توجه داشت که نادیده گرفتن آن موجب از بین رفتن حقوق اشخاص جامعه و هرج و مرج در امور اقتصادی و اجتماعی می گردد. حق مکتسب به استناد بند (3) ماده ۴۹ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی مصوب هیات وزیران سال ۱۳۷۸ باید در تغییرات لحاظ گردد. به طور کلی انتظارات مشروع، خواسته معقولی است که در روابط متقابل افراد با مقامات دولتی به ویژه در چهارچوب اعمال صلاحیت های اختیاری بخصوص در مواردی که عدم توجه به این انتظارات یا نقض آن، موجب ورود خسارت یا سلب منفعت از شهروندان می گردد.
حقوق مالکانه مجموعه حقوقی است که اشخاص نسبت به عین اموال دارا میباشند که مالکیت یکی از این حقوق و البته کاملترین آن است که در ماده ۱۷ اعلامیه حقوق بشر و شهروند فرانسه و ماده ۱۷ اعلامیه جهانی حقوق بشر سازمان ملل متحد و اصول ۲۲ و ۴۷ قانون اساسی ایران و مواد ۳۰ و ۳۷ قانون مدنی ذکر شده است. حتی حق مکتسب باید در مقابل تغییر قوانین و مقررات، مورد حمایت قرار بگیرد.

(کاتوزیان، حقوق انتقالی؛ تعارض قوانین در زمان، ۴۶) در تعریف دیگر از حق مکتسب آمده است: اگر حقی برای کسی به وجود آمده باشد سپس آن قانون تغییر کند و منسوخ گردد آن حق از بین نمی رود و ثابت می ماند. (واژه ۶۲۹۱ مبسوط در ترمینولوژی حقوق)

سبق استفاده (مانند پروانه ساخت) خود می تواند از موجبات ایجاد حق مکتسب باشد این موضوع در رأی شماره ۲۲۱ به تاریخ  ۱۳۹۵/۹/۲۹ از آرای هیأت تخصصی دیوان عدالت اداری مورد توجه قرار گرفته است.

احترام به حقوق مکتسبه که در طول یک زمان معقول شکل گرفته و ثبات یافته به عنوان یک اصل کلی حقوقی الزامی است و از حقوق بنیادین و تضمین شده و مورد حمایت نهادهای قضایی است و بر همین مبنا در حقوق اداری برابر اصل احترام به حقوق مکتسبه مقام اداری نمی تواند تصمیم خود را که مستلزم محدود نمودن، نسخ یا سلب آنهاست نسبت به دارندگان قبل از آن تسری دهد به عبارت دیگر حقوق اشخاص نباید به موجب تصمیم لاحق سلب یا تحدید گردد و اصل عطف بماسبق نشدن تصمیمات و قوانین و اصل انتظار مشروع و اصل قانونی بودن تصمیم اداری نیز در حمایت از اصل لزوم احترام به حقوق مکتسبه بوده و ارتباط نزدیک دارد.

احترام به حق مکتسب را در آرای متعدد دیوان عدالت اداری می توان مشاهده نمود:

*رأی هیأت تخصصی دیوان عدالت اداری:

در رأی شماره ۲۲۱ به تاریخ ۱۳۹۵/۹/۲۹ از آرای هیأت تخصصی آمده است: «نظر به اینکه احترام به حقوق مکتسبه که به موجب قانون یا در طول یک زمان معقول شكل گرفته و ثبات یافته به عنوان یک اصل کلی حقوقی الزامی است و از حقوق بنیادین و تضمین شده و مورد حمایت نهادهای قضایی است و بر همین مبنا در حقوق اداری برابر اصل احترام به حقوق مکتسبه مقام اداری نمی تواند تصمیم خود را که مستلزم محدود نمودن، نسخ یا سلب آنهاست نسبت به دارندگان قبل از آن تسری دهد به عبارت دیگر حقوق اشخاص نباید به موجب تصمیم لاحق سلب یا تحدید گردد و اصل عطف بماسبق نشدن تصمیمات و قوانین و اصل انتظار مشروع و اصل قانونی بودن تصمیم اداری نیز در حمایت از اصل لزوم احترام به حقوق مکتسبه بوده و ارتباط نزدیک دارد…»

*آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری: در رأی شماره ۲۲۱ مورخ ۱۳۸۷/۹/۱۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص آمده است: «با عنایت به اصل عدم جواز عطف بماسبق شدن قوانین و مقررات مگر به حکم قانونگذار، وضع قاعده آمره توسط دستگاه اجرایی موقعیت قانونی ندارد.»

*وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری: همچنین در رأی وحدت رویه شماره ۹۶۷ مورخ ۱۳۸۶/۹/۱۱

مقرر شده است: «حق مکتسبه قانونی اشخاص با تمسک به حکم قانونی معتبر فقط منتفی می شود و گرنه همچنان حق مکتسبه قانونی به قوت خودش باقی است و مقام اداری نمی تواند حق مکتسبه قانونی اشخاص را از بین ببرد.»

«احترام به حق مکتسب» خود به عنوان یک اصل و قاعده حقوقی در آمده است.

اصل استصحاب بقای حقوق سابقه و اصل نفی عسر و حرج و قاعده لاضرر برای شناسایی حقوق مکتسبه ی تبیین شده نیز قابل استناد است.
از حیث اصول حقوقی و رعایت قاعده انصاف، احترام به حق مکتسب واجب است بدین معنا که عدالت و انصاف حکم می نماید حقی که برای شخص به موجب سوابق تصرفی ایجاد شده است، در تحولات بعدی قوانین و مقررات هم مورد احترام قرار گیرد.

قابلیت پیش بینی امور خصوصاً در امور اقتصادی یکی از مولفه های حقوق اقتصادی است و عدم احترام به حقوق مکتسبه باعث برهم خوردن ثبات اقتصادی می گردد. ثبات و ایجاد امنیت در روابط حقوقی و اعتماد به قانون به عنوان مبنایی مهم برای حق مکتسب می باشد.
بر اساس بند ۲ ماده ۲ سند امنیت قضایی سال ۱۳۹۹ احترام به حق مکتسبهی ایجادی در راستای عدم باغ اعلام نمودن ملک و اخذ پروانه ساخت در تصمیم گیری های در راستای اصل کلی اعتماد مشروع، علاوه بر ثبات و پیش بینی پذیری نظام حقوقی، نقض حقوق و آزادی ها را منتفی می کند.
بر اساس این مقرره انتظارات مشروع عبارت است از خواسته ها و توقعات معقولی که در روابط متقابل افراد با مقامات (اعم از قضایی و اداری) در اثر تصمیمات، اعلامات، سیاست ها و رویه های اداری و اجرایی ایجاد شده و در صورت نقض می تواند موجب ایراد خسارت شود.

نمونه رأی شعبه دیوان عدالت اداری در حق مکتسب ناشی از صدور پروانه و نقض رأی باغ:

رأی شعبه ۷ دیوان عدالت اداری مورخه ۱۳۹۲/۸/۴

نظر به اینکه اولاً برابر ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود که با وصف مزبور سند مالکیت ارائه شده شاکی به شماره ۴۳/۱۰۲۳ ملک را یک قطعه زمین معرفی نموده ثانیاً پروانه ساخت ارائه شده به شماره ۱۲/۲/۵۹ – ۶۰۴ ملک شاکیه با ۶۰٪ از کل زمین و مساحت ۴۰/ ۴۶۴ متر مربع پس از رعایت برهای اصلاحی جهت زیر بنا قید نموده که این مستند نیز برابر ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی به لحاظ تنظیم در نزد مأمورین واجد صلاحیت رسمی تلقی می شود ثالثاً برابر گزارش بازدید مورخ ۱۳۸۸/۹/۲۴ با ذکر این مطلب که ملک مذکور به صورت یک باب منزل است تعداد درختان موجود در محوطه ملک را هشت عدد قید نموده که با در نظر گرفتن بند دوم رأی این مرجع فاقد شرایط مقرر در بند ۱ قسمت (د) ماده یک آیین نامه قانون اصلاح حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال ۵۹ شورای انقلاب مصوب ۱۳۸۸/۵/۱۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام از حیث تعداد درختان موجود در محوطه باز خارج از ساختمان می باشد لذا با توجه به مراتب فوق در اجراء مواد ۱۱ و ۶۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری نظریه معترض عنه را مغایر با اوضاع و احوال و مدارک ابرازی دانسته و حکم به ابطال آن صادر و اعلام می دارد.

نتیجه بررسی کمیسیون تشخیص باغات

کمیسیون تشخیص باغات و شورای شهر از سال ۱۳۸۹ به بعد قسیم و هم عرض کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری دارای صلاحیت ذاتی تشخیص باغ بودن ملک گردید و مرجعی شبه قضایی به مراجع اختصاصی اداری افزوده شد.
تا قبل از آن تاریخ به موجب آرای متعددی از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری این کمیسیون صلاحیت ذاتی تشخیص باغ را برای این مرجع قائل نبود. متأسفانه ماده ۱ آیین نامه قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مراجع تشخیص و ادله ی اثبات تشخیص باغ بودن را با یکدیگر خلط نموده است.
در هر حال آرای این مرجع شبه قضایی باید مستدل و مستند باشد. مرجع اعتراض به آرای این نهاد شبه قضایی با رأی وحدت رویه ۹۷۲ سال ۱۳۹۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری محل تردید قرار گرفت که آیا دادگاه عمومی است یا دیوان عدالت ادرای. طرف شکایت از آرای صادره نیز در رویه شورای شهر دانسته شده ولی احتیاط بر طرف قراردادن شهرداری به عنوان طرف دعوی نیز هست.

برخی علل نقض آرای این مرجع اختصاصی اداری عبارتند از:

غیر مستند و مستدل بودن رأی،

عدم اخذ نظریه کارشناسی برای اثبات باغ بودن ملک،

عدم توجه به حق مکتسب خصوصاً ناشی از پروانه صادره.

جدول مواعد

مهلت : یک ماه  – توضیحات : مهلت رسیدگی مرجع بدوی تشخیص باغات

مهلت : دو ماه – توضیحات : مهلت رسیدگی شورای شهر در اعتراض به تصمیم کمیسیون باغات

مهلت : سه ماه – توضیحات : مهلت اعتراض به مصوبه شورای شهر در دیوان عدالت اداری

____

بررسی کمیسیون تشخیص باغات

نگارنده: امید محمدی (وکیل پایه یک دادگستری)

The post بررسی کمیسیون تشخیص باغات appeared first on وکیل عدلیه.

The post عوارض تمدید پروانه ساختمان یا تاخیر اتمام ساختمان appeared first on وکیل عدلیه.

شهرداری ها، از جمله نهادهایی هستند که به طور روزانه با اقشار مختلف جامعه در ارتباط هستند و در موارد متعددی، مردم طرف دعوای شهرداری قرار می گیرند.
در این مقاله قصد داریم تا به برخی از مهم ترین مراجع رسیدگی به دعاوی شهرداری بپردازیم.

اولین حالت از مراجع رسیدگی به دعاوی شهرداری

دادسرای عمومی

اولین حالت، مربوط به موردی است که شهرداری مرتکب جرمی کیفری شده باشد.
در این صورت طبیعی است که مرجع صالح رسیدگی به شکایت، دادسرای عمومی محل وقوع جرم می باشد.

دومین حالت از مراجع رسیدگی به دعاوی شهرداری

دادگاه حقوقی

دومین حالت، مربوط به مواردی است که شهرداری در حین انجام وظایف خود، از رعایت قوانین و مقررات عدول کرده، و در نتیجه این بی‌‌قانونی، خساراتی متوجه اشخاص شود.
در این حالت، می توان در دادگاه حقوقی بر علیه شهرداری ها طرح دعوا کرد.
البته ناگفته نماند که طرح دعوا بر علیه شهرداری در دادگاه حقوقی، نیازمند آن است که در ابتدا در دیوان عدالت اداری بر علیه شهرداری طرح دعوا کرد و پس از اثبات تخلف شهرداری در دیوان، به دادگاه عمومی مراجعه کرد.

دیوان عدالت اداری از مراجع رسیدگی به دعاوی شهرداری

دیوان عدالت اداری از مراجع رسیدگی به دعاوی شهرداری می باشد که مهم ترین مرجع شکایت بر علیه اقدامات و تصمیمات شهرداری ها است که هر ساله به شکایات بسیاری بر علیه شهرداری ها رسیدگی می کند.

صلاحیت دیوان در این قبیل دعاوی، به دو دسته تقسیم می شود.

یک. دعاوی مربوط به مصوبات شورای اسلامی شهرها و کمیسیون هایی نظیر کمیسیون ماده پنج که در هیأت عمومی دیوان به آن رسیدگی خواهد شد.
طرح شکایت در این قبیل موارد، نیاز به ذینفع بودن و پرداخت هزینه دادرسی ندارد.

دو. دعاوی مربوط به مصوباتی که جنبه خصوصی دارند نظیر دعاوی مربوط به ابطال تملک، دعاوی مربوط به صدور و یا ابطال پروانه ساختمانی و… .
در این قبیل موارد، برای طرح شکایت نیاز به ذینفع بودن در عوا و پرداخت هزینه دادرسی می باشد.

کمیسیون های اداری در بحث مراجع رسیدگی به دعاوی شهرداری

کمیسیون های اداری مربوط به امور شهرداری ها

در بحث ” مراجع رسیدگی به دعاوی شهرداری ” ، شهرداری دارای کمیسیون های تخصصی ای می باشد که وظیفه رسیدگی به دعاوی مربوط به امور شهرداری ها را عهده دار می باشد که مهم ترین آنها عبارتند از:

کمسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری 

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است.
اگر شهروندانی که به ساخت و ساز مشغولند، در حوزه ساختمان سازی مرتکب تخلفی شوند، این تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می گیرد.

در صورتی که تخلفات زیر صورت بگیرد، به منظور رسیدگی به تخلفات کمیسیون ماده ۱۰۰ تشکیل می گردد.

احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن.

عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ.

تجاوز به معابر شهر.

استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا.

تغییر کاربری غیر مجاز.

کمیسیون بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری

کمیسیون بند 20 ماده 55 قانون شهرداری مرجعی است که وظیفه مراقب از شهروندان در قیال انواع آلودگی های محیطی را برعهده دارد.

این کمیسیون مکلف است از تأسیس کارخانه ها، کارگاه ها، گاراژهای عمومی و تعمیرگاه ها و دکان ها و همچنین مراکزی که مواد محترقه می سازند و اصطبل چارپایان و مراکز دامداری و بطور کلی تمام مشاغل و کسب هایی که ایجاد مزاحمت و سروصدا کنند یا تولید دود یا عفونت و یا تجمع حشرات و جانوران نماید جلوگیری کند.
در تخریب کوره های آجر و گچ و آهک پزی و خزینه گرمابه های عمومی که مخالف بهداشت است اقدام نماید.
با نظارت و مراقبت در وضع دودکش های اماکن و کارخانه ها و وسائط نقلیه که کار کردن آنها دود ایجاد می کند از آلوده شدن هوای شهر جلوگیری نماید.
و هرگاه تأسیسات مذکور فوق قبل از تصویب این قانون بوجود آمده باشد آنها را تعطیل کند و اگر لازم شود آنها را به خارج از شهر انتقال دهد.

کمیسیون ماده 8 قانون نوسازی و عمران شهری

مرجعی است که وظیفه رسیدگی به اعتراضات راجع به ممیزی در مورد اختلافات مساحت اراضی و مستحدثات و محل وقوع ملک و تطبیق مشخصات ملک با ضوابط موضوع ماده 4 اعلام شده از طرف شهرداری در شهرهای مشمول قانون نوسازی و رسیدگی به اعتراضات راجع به ارزیابی املاک و حقوق کسب و پیشه و میزان آن مربوط به اجرای طرح های نوسازی و اصلاح و توسعه معابر در شهرها را برعهده دارد.

به صورت کلی، حوزه صلاحیت های این کمیسیون عبارت است از:

الف: رسیدگی راجع به اعتراضات راجع به ممیزی اراضی و مستحدثات از جمله اختلاف مساحت، محل وقوع ملک و غیره.

ب: تطبیق مشخصات ملک با ضوابط موضوع ماده ۴ اعلام شده از سوی شهرداری در شهرهای مشمول ماده ۲ قانون.

ج: رسیدگی راجع به اعتراضات به ارزیابی املاک و حقوق کسب و پیشه و میزان آن مربوط به طرح های نوسازی.

د: رسیدگی به اعتراضات راجع به تبصره ۲ ماده ۱۱ قانون مذکور.

ه: رسیدگی به اختلافات ناشی از اجرای ماده ۳۰ قانون مذکور.

و: رسیدگی به اعتراضات ناشی از اجرای ماده ۹ آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه تجارت.

کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

کمیسیون ماده 5 کمیسیونی است که با هدف بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان تشکیل می شود و اعضای آن عبارتند از:

استاندار (به عنوان رئیس) و یا در غیاب وی معاون عمرانی ایشان و عضویت، اداره کل راه و شهرسازی، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری،
شهردار شهر مربوطه، سازمان جهاد کشاورزی، و اعضاء بدون حق رأی اعم از نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح،
رئیس شورای شهر مربوطه، سازمان محیط زیست، نظام مهندسی استان، شرکت آب و فاضلاب، دفتر فنی استانداری و سایرین بر حسب نیاز.

کمیسیون ماده ۷ قانون گسترش فضای سبز شهرها

کمیسیون ماده 7 و یا همان کمیسیون باغات شهرداری از جمله کمیسیون های شهرداری است که یکی از وظایف مهم آن تشخیص باغات و اعلام نظر در مورد باغ بودن یا نبودن ملک مورد تقاضا است.

طبق ماده 7 آیین نامه قانون، اعضای کمیسیون تشخیص باغات عبارتند از:

یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا.

یک نفر به انتخاب شهردار ترجیحاً معاون شهرسازی و یا معاونت خدمات شهری شهرداری.

مدیرعامل سازمان پارک ها و فضای سبز در صورت عدم وجود سازمان پارک ها و فضای سبز در شهرسازی مشمول فضای سبز شهرداری.

The post مراجع صالح رسیدگی به دعاوی مربوط به شهرداری ها appeared first on وکیل عدلیه.

املاک واقع در طرح‌ های شهرداری

یکی از وظایف شهرداری، احداث پروژه‌های عمرانی، خیابان‌ها، پارک‌ها، فضای سبز و… می باشد. بر همین مبنا و در راستای انجام این امور، لازم است زمین‌هایی در اختیار شهرداری قرار گیرد. علاوه بر این گاهی اوقات ممکن است این طرح‌ ها در مسیر ملک متعلق به اشخاص واقع گردد.

به عنوان مثال: یکی از وظایف مهم شهرداری، تعریض نمودن مسیر خیابان‌ها و معابر می‌باشد.
در این راستا ممکن است لازم باشد که ملک یا املاک واقع در طرح‌ های شهرداری که واقع شده در این مسیر هستند، خراب گردد یا بخشی از آن تصرف شود. بنابراین مالک یا مالکین ملزم به اطاعت امر از شهرداری هستند.
البته جهت جلوگیری از ورود ضرر به مالک، تمام هزینه عقب‌نشینی ملک به او پرداخت می‌گردد.

باتوجه به اینکه شهرداری یک نهاد عمومی غیردولتی می باشد، در این موارد ملک موردنظر به تصرف شهرداری تحویل و مبلغ ملک، جهت جلوگیری از تضییع حقوق مالک به او پرداخته می‌شود.
فلذا اگر ملک یا املاکی به دلیل عقب‌نشینی دچار خسارت شوند، شهرداری موظف است تمامی خسارات را با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری پرداخت نماید.

قانونگذار در ماده واحده تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها چنین تعیین تکلیف نموده است: «در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.»

قانونگذار درخصوص ورود خسارت به عرصه نیز مقرر نموده است که قیمت 1سال قبل از ارزیابی تعیین و شش درصد (6%) نیز به این مبلغ افزوده شود.
اما اگر قیمت تعیین‌شده بیشتر از قیمت ملک در زمان ارزیابی باشد، قیمت زمان ارزیابی به مالک پرداخت می‌شود.

در زمانی که ملک عقب‌نشینی دارد، علاوه بر اینکه قیمت ملک و مبلغ خسارت توسط شهرداری به مالک پرداخت می‌شود، ممکن است برای بعضی از املاک، تسهیلاتی از قبیل تخفیف مالیاتی یا جواز تراکم و… نیز در نظر گرفته شود.

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌ های شهرداری ها و دولتی مقرر نموده است:

«کلیه وزارتخانه‌ها، سازمانها، نهادها، مؤسسات، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرح‌ های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (‌حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند».

هم‌چنین در تبصره یک ماده فوق آمده است:

«چنانچه اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۱۰سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح‌ های شهرداری ها از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در صورتی که کمتر از ۱۰ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هرگاه موقع اجرای طرح قبل از 10 سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد».

در مورد وظیفه شهرداری نیز در تبصره ۲ مقرر گردیده است:

«شهرداری‌ها موظف می باشند که همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره ۱ مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تاسیسات موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی موقع اجرای طرح قرار گیرد و در موقعی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح مزبور باشد به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود».

انواع تملک اراضی

1- تملک اراضی مطابق با قوانین و مقررات است اما تشریفات تصرف در آن رعایت نمی‌شود و به مالک ملک، بهای روز ملک پرداخت می‌گردد. قانونگذار مقرر نموده اراضی و املاکی که مشمول مقررات تملکی است و دستگاه‌های اجرایی مقررات تملکی را رعایت نکرده باشند، می‌بایست جریمه‌ای معادل بهای روز ملک پرداخت کنند.

2-اراضی و املاکی که طرح مصوب آنها وجود ندارد اما دستگاه‌های اجرایی آنان را تصرف کرده‌اند. اگر در این زمینه تغییر و ساخت‌وسازی صورت نگرفته باشد، مالک می‌تواند دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح کند اما اگر در آن ساخت و ساز صورت گرفته باشد، مالک می‌تواند بهای زمین و ملک را پرداخت کند.

انواع خرید ملک تصرفی

1- توافق مالک و شهرداری درمورد قیمت ملک

2- عدم توافق مالک و شهرداری درمورد قیمت ملک

ماده ۸ قانون تملک اراضی در این خصوص بیان کرده است: «تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آن که در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک، رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود:

چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام «‌دستگاه اجرایی»‌ به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود. اداره ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام «‌دستگاه اجرایی» صادر و تسلیم نماید.»

نحوه تعیین قیمت روز ملک

برای تعیین قیمت روز ملک یا املاک واقع در طرح‌ های شهرداری ها ، یک هیأت سه نفره کارشناس رسمی دادگستری شامل یک نفر کارشناس به انتخاب مالک، یک نفر کارشناس به انتخاب شهرداری و یک نفر کارشناس به انتخاب طرفین تشکیل می‌گردد. رأی اکثریت ملاک عمل خواهد بود.

نکته: اگر در یک منطقه‌ای کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد، قانونگذار در ماده ۲۹ قانون کارشناسان تعیین تکلیف نموده است: «هرگاه در فن معینی کارشناس رسمی نباشد دادگاه‌ها و پارکه‌ها و مقامات صلاحیتدار می‌توانند هر موقع که احتیاج به انتخاب کارشناس در آن فن داشته باشند از بین کسانی که شغل و حرفه و معلومات آنها مربوطه به آن فن باشد یک یا چند نفر معتمد را به سمت کارشناس انتخاب کنند.
کارشناسانی که به این ترتیب انتخاب شوند می بایست در پیشگاه دادگاه یا پارکه انتخاب‌کننده یا مقامات صلاحیتدار طبق ماده ۵ سوگند یاد نمایند و از حیث تخلف تابع مقررات انتظامی کارشناسان رسمی می باشند و در صورت استنکاف از قبول کارشناسی بدون عذر قانونی مورد تعقیب قرار خواهند گرفت به 1 الی 3 سال محرومیت از اشتغال به شغل و یا حرفه مربوطه محکوم خواهد گردید».

مطالبه اجرت‌المثل زمان تصرف ملک از شهرداری

مطابق با رویه قضایی دادگاه‌ها، شهرداری محکوم‌ به قیمت روز ملک یا زمین مورد غصب شده و به پرداخت اجرت‌المثل محکوم نمی‌شود.
دلیل این امر به این دلیل است که مطابق با ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری‌ها، مالک تنها حق مطالبه قیمت ملک را دارا می باشد؛ مطابق ماده ۳۲۳ قانون مدنی، مطالبه اجرت‌المثل در صورتی می تواند انجام پذیرد که تصرف به‌ صورت غاصبانه انجام‌ شده باشد.

بر همین اساس باید در دادگاه صالح مشخص گردد که تصرف شهرداری به‌صورت غاصبانه بوده یا خیر ، و بعد از اثبات غاصبانه بودن، مالک می‌تواند دادخواست مطالبه اجرت‌المثل به دادگاه تقدیم نماید.
مطابق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز ، وجود تقصیر، شرط ایجاد مسئولیت مدنی می‌باشد؛ لذا زمانی می‌توان شهرداری را محکوم‌ به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف نمود که تقصیر ثابت گردد.
پس هنگامی‌‌که بر اساس قوانین، تخلف از مقررات و نقض قانون محرز نگردد، با استناد به رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور که در حکم قانون است، نمی‌توان شهرداری را به پرداخت اجرت‌المثل ملک محکوم نمود.

نحوه دریافت بهای ملک تصرف شده

مالک ملک جهت دریافت بهای ملک تصرف شده، باید دادخواستی تحت عنوان مطالبه بهای اراضی تصرفی توسط شهرداری مطرح و تقدیم دادگاه حقوقی کند. همچنین دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.

مجوز تصرف ملک قبل از خرید توسط شهرداری

مطابق با ماده 9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت؛ اگر فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد، دستگاه اجرایی می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت‌مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادلانه طبق مقررات این قانون اقدام نماید. مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.

دادگاه صالح برای دریافت مبلغ بهای زمین 

برای اقامه دعوای مطالبه بهای اراضی تصرفی شهرداری باید به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست داد و دادگاه صالح از نظر صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع ملک است.

چنانچه شهرداری اقدام به تصرف املاک شهروندان به‌صورت غاصبانه کرده باشد، مالک می‌تواند دعوای خلع ید مطرح کرده تا شهرداری به خلع ید ملک مورد تصرف و قلع بنا و مستحدثات محکوم گردد.

همچنین بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۳۱ دیوان عالی کشور، مطالبه ثمن معامله یا وجه ملک، هرچند مربوط به دعوای ناشی از اموال غیرمنقول باشد، در محل اقامت خوانده قابل‌طرح می باشد.

The post املاک واقع در طرح‌ های شهرداری appeared first on وکیل عدلیه.

The post دایر کردن دفاتر وکالت، مطب پزشکی و دفتر اسنادرسمی appeared first on وکیل عدلیه.

طرح بحث تغییر کاربری در محدوده ی شهرها

باتوجه به اینکه طبق “تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری”، شهرداریها موظف هستند که نوع کاربری هر ساختمان را که در محدوده ی شهر احداث می گردد را در پروانه ساختمانی متذکر شوند، تغییر کاربری ساختمان بر خلاف پروانه، “تخلف از مفاد پروانه” محسوب گردیده و طبق تبصره ذکر شده و ماده 100 قانون شهرداری، کمیسیون ماده صد موظف به رسیدگی به این نوع تخلف شده است.
تغییر کاربری ممکن می باشد که به دو صورت محقق گردد: وقتی با هدف تغییر کاربری، ساختمان بر خلاف مفاد پروانه و طبق کاربری غیرمجاز صورت می گیرد و زمانی ساختمان طبق مفاد پروانه صورت می گیرد و تنها برخلاف کاربری که در پروانه تعیین گردیده است، مورد استفاده قرار می گیرد.

مطابق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، در صورتی که بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری، محل کسب و پیشه و تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون ماده صد مطرح می نماید تا با رعایت تشریفات تبصره، رای به “تعطیلی” صادر شود.
حکم صادر شده در تبصره اخیر الذکر، استثنایی و مختص دایر نمودن محل کسب و پیشه و تجارت در منطقه غیر تجاری است.
سایر تخلفات از کاربری های مندرج در پروانه ساختمانی، ذیل تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری و تحت عنوان “عملیات خلاف مفاد پروانه” و “خلاف اصول شهرسازی“، رسیدگی شده و مطابق این تبصره، کمیسیون ماده صد می تواند یکی از احکام “جریمه” یا “تخریب” را صادر نماید.

نکات کلیدی

1. تغییر کاربری (در درون شهر) در چند حالت قابل تصور است:

اول – پس از صدور پروانه ساختمان و قبل از پایان کار، ساختمان بر خلاف مفاد پروانه و مناسب با کاربری دیگری ساخته شود به طور مثال کاربری مذکور در پروانه، مسکونی بوده ولی ساختمان و جزئیات آن، مطابق با کاربری تجاری یا اداری ساخته شده است.
دراین حالت ساختمان قبل از دریافت پایان‌‌کار مورد استفاده قرار نگرفته است: این مورد، تخلف ساختمان بر خلاف مفاد پروانه بوده و مشمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری قرار می گیرد. به این تخلف مطابق این تبصره رسیدگی و مجازات تعیین شده در این تبصره (جریمه یا تخریب) صادر می شود.

دوم- ساختمان مطابق پروانه ساخته شده و پس از صدور پایان کار، استفاده ای خلاف کاربری تعیین شده صورت می گیرد. در این حالت در وضعیت متصور است:

الف) استفاده تجاری از ملک فاقد کاربری تجاری در منطقه غیر تجاری:

حکم تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ (تعطیلی)، مختص دایر نمودن محل کسب و پیشه و تجارت در منطقه غیر تجاری است: مناطق هر شهر توسط نقشه تفصیلی تعیین شده است. به موجب این بند اگر در منطقه غیر تجاری، به طور مثال در منطقه ای مسکونی، شخصی ملک مسکونی خود را تغییر کاربری داده و آن را به محل کسب و پیشه و تجارت تبدیل نماید، مشمول حکم خاص مندرج در این تبصره (تعطیلی) می گردد.
مفهوم مخالف این عبارت این است که اگر در منطقه ای که در طرح تفصیلی به عنوان منطقه تجاری شناسایی شده، ملکی با کاربری غیر تجاری، به طور مثال ملکی با کاربری مسکونی وجود داشته باشد و مالک آن ملک، کاربری آن را به صورت غیر مجاز تغییر داده و آن را تبدیل به محل کسب و پیشه و تجارت نماید، مشمول تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری نخواهد بود.
زیرا که این تبصره مختص دایر نمودن محل کسب و پیشه و در آمد بر خلاف کاربری تعیین شده در پروانه در منطقه غیر تجاری است.
بنابر این برداشت، دایر نمودن محل کسب و پیشه و تجارت بر خلاف کاربری تعیین شده در پروانه در منطقه تجاری، مشمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری شده و حکم جریمه یا تخریب برای آن صادر می گردد.

ب) سایر استفاده های غیر مجاز از کاربری تعیین شده در پروانه (جز در مورد الف): در این مورد دو نظر قابل طرح می باشد:

نظر اول: تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، تنها دایر نمودن محل کسب و پیشه و تجارت در منطقه غیر تجاری، را منع نموده و برای آن حکم خاص تعیین کرده است. با عنایت به اصل اباحه و آزادی و حاکمیت قانون و اصل عدم صلاحیت، تنها اعمالی ممنوع است که به موجب قوانین پیشینی منع شده باشند بنابراین سایر تغییر کاربری ها مجاز بوده و ممنوعیتی برای آن در قوانین وجود ندارد.
سایر تغییر کاربری ها را نمی توان ذیل تبصره یک ماده صد قانون شهرداری قرار داد زیرا که مطابق این تبصره شهرداری می تواند از “عملیات” ساختمانی ساختمان های بدون پروانه با مخالف مفاد پروانه جلوگیری نماید. به نظر می رسد منظور از “عملیات” شامل فرآیند ساخت تا دریافت پایان کار می باشد.
بنابراین مطابق این نظریه اگر تغییر کاربری در محدوده ی شهرها بر خلاف مفاد پروانه قبل از پایان کار صورت گرفته باشد در صلاحیت کمیسیون ماده صد می باشد و تغییر کاربری هایی که بعد از دریافت پایان کار و احداث، بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی صورت می گیرد، خارج از صلاحیت کمیسیون می باشد.

نظر دوم: کمیسیون ماده صد اصولاً صلاحیت رسیدگی به تمام” استفاده های غیر مجاز از کاربری ها” را ذیل عنوان “عملیات خلاف مفاد پروانه” و “خلاف اصول شهرسازی” مشمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری دارا است و بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری تنها “استفاده تجاری از اماکن غیرتجاری در منطقه غیرتجاری” را استثنا نموده و در مورد آن حکم خاص صادر نموده است.
مطابق این نظر، استفاده غیر مجاز از کاربری مذکور در پروانه، “عملیات خلاف مفاد پروانه” و “خلاف اصول شهرسازی” محسوب شده و مطابق تبصره ۱ ماده صد، کمیسیون ماده صد رسیدگی کرده و مجازات “جریمه یا تخریب” را صادر می نماید.
البته بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری یک مورد را از این قاعده مستثنی نموده است:
مطابق این بند صرفاً “استفاده تجاری از اماکن با کاربری غیر تجاری در منطقه غیر تجاری” از شمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری خارج بوده و در این مورد کمیسیون ماده صد باید با رعایت تشریفات مذکور در بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، حکم به “تعطیلی” صادر نماید.

حکم مذکور در بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مبنی بر تعطیلی، حکم خاص و صرفاً مختص “استفاده تجاری از اماکن با کاربری غیر تجاری در منطقه غیر تجاری” است و به نظر نمی تواند قابل توسعه به سایر موارد باشد.
منطقاً حكم به تخریب در مورد تغییر کاربری ناعادلانه به نظر می رسد ولی از یک سو به لحاظ حقوقی و با توجه به خاص بودن حکم بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، نمی توان حکم به تعطیلی را علاوه بر مورد صدر بند مذکور به سایر موارد توسعه داد و از سوی دیگر رای شماره ۱۲۸ مورخ ۱۳۹۳/۲/۱۵ هیات عمومی دیوان عدالت اداری تغییر کاربری پارکینگ به مسکونی را مشمول تبصره ۱ ماده صد قرار داده است، اگر نظر هیات عمومی بر توسعه حکم تعطیلی به تمام تغییر کاربری ها می بود یقیناً تغییر کاربری پارکینگ به مسکونی را مشمول تبصره ۱ ماده صد قرار نمی داد.
بنابراین هر چند صدور حکم به تعطیلی در مورد تمام تغییر کاربری ها می تواند عادلانه به نظر برسد اما با توجه به نص قانون و رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به نظر نمی‌توان مبنایی حقوقی برای آن پیدا نمود. علاوه بر این مطابق مطالب مباحث پیشین صدور حکم به تخریب از سوی کمیسیون ماده صد در تمام موارد نیازمند احراز ضرورت است و تشخیص این موضوع با کارشناسان است.

به نظر می رسد این نظر مبتنی بر این ایده است که همانطور که ماده صد قانون شهرداری صلاحیت صدور پروانه را در اختیار شهرداری قرار داده است، صلاحیت نظارت بر تطبیق کاربری مورد استفاده با کاربری مذکور در پروانه را نیز استدامتاً به شهرداری داده است.
در این تفسیر، فلسفه تشکیل کمیسیون ماده صد در رسیدگی به تخلفات ساختمانی و حفظ نظم عمومی شهرسازی نیز مورد توجه قرار می گیرد. این نظر در رویه دیوان مورد پذیرش قرار گرفته و آراء وحدت رویه مختلف از جمله رای شماره ۱۲۸ مورخ ۱۳۹۳/۲/۱۵ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ناظر به پذیرش این نظر می باشند.

سوم – هم ساختمان بر خلاف مفاد پروانه و با کاربری متفاوت از کاربری تعیین شده در پروانه ساخته شده است و هم قبل از صدور پایان کار “استفاده غیر مجاز و برخلاف کاربری تعیین شده در پروانه ” از ساختمان شده است:
به این معنی که هم از یک سو جزییات ساختمان مثل اندازه اتاق ها و نمای داخلی ساختمان، مطابق با کاربری غیر از کاربری تعیین شده در پروانه ساخته شده است و هم از سوی دیگر قبل از صدور پروانه ساختمانی، ساختمان در کاربری ای غیر از کاربری تعیین شده در پروانه مورد استفاده قرار گرفته است.
در این حالت کمیسیون ماده صد قانون شهرداری به دو تخلف رسیدگی می کند و دو رای صادر می نماید:
۱- تخلف از مفاد پروانه ساختمانی و ایجاد ساختمان برخلاف مفاد پروانه و مطابق با کاربری دیگر:
این تخلف ذیل تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قرار گرفته و کمیسیون ماده صد یکی از دو مجازات جریمه یا قلع را صادر می نماید.
۲- تخلف استفاده غیر مجاز و بر خلاف کاربری تعیین شده در پروانه:
الف) استفاده تجاری از کاربری غیر تجاری در مناطق غیر تجاری: مطابق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، کمیسیون ماده صد رسیدگی و حکم به تعطیلی صادر می نماید.
ب) سایر استفاده های غیر مجاز از کاربری تعیین شده در پروانه: سایر استفاده های غیر مجاز از کاربری ها، ذیل تبصره یک ماده صد قانون شهرداری قرار گرفته و یکی از مجازات های جریمه یا قلع در مورد آن صادر می شود.

The post تغییر کاربری در محدوده ی شهرها appeared first on وکیل عدلیه.

کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری 

کاربری یک ملک عبارت است از نحوه و نوع استفاده از آن ملک در پیکره یک شهر که از جمله عناصر تشکیل‌دهنده‌ی طرح های شهری است. مطابق با مقررات جاری ، تعیین کاربری املاک و هرگونه ایجاد تغییر در آنها از وظایف و اختیارات کمیسیون ماده پنجم قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

به موجب ماده قانونی مورد اشاره: «بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار ( و در غیاب وی معاون عمرانی استانی ) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی ، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان ( با تخصص معماری یا شهرسازی ) بدون حق رای انجام می شود. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر بر اساس طرح جامع شهری موثر باشد باید به تائید مرجع تصویب کننده طرح جامع ( شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی ) برسد.»

البته ترکیب اعضای کمیسیون مزبور در شهر تهران متفاوت است و در همان قانون به این ترکیب اشاره شده است.

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بعنوان عالی ترین مقام تصمیم گیری در حوزه تغییرات طرح های جامع شهری و طرح های هادی دارای وظایفی چون بررسی پیشنهادهای لازم در رابطه با سیاست کلی شهرسازی جهت طرح در هیات وزیران اظهارنظر نسبت به پیشنهادها و لوایح شهرسازی و مقررات مربوط به طرح های جامع شهری که شامل منطقه بندی ، نحوه استفاده از زمین ، تعیین مناطق صنعتی ، بازرگانی ، اداری ، مسکونی ، تاسیسات عمومی ، فضای سبز و سایر نیازمندی های عمومی شهر  – بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی – تصویب معیارها و ضوابط و آیین نامه های شهرسازی است.

اختیارات کمیسیون ماده ۵ 

مصوبات این کمیسیون بر حقوق مالکانه افراد بی تاثیر نیست و در مواردی همچون تعیین میزان تراکم، سطح اشتغال و تعیین کاربری می تواند حقوق مالکانه اشخاص بر املاک شهر را تحت تاثیر قراردهد و محدودیت هایی را برای مالکین ایجاد کند.

مصوبات این مرجع نباید منجر به سلب حقوق مالکانه اشخاص گردد و یا برخلاف قوانین مدونه وظایف یا تکالیفی را بر عهده ایشان قرار دهد. شورای عالی شهرسازی شان قانونگذاری ندارد و برای تصویب طرح های تفصیلی باید در چهارچوب طرح جامع شهری اقدام کند و علاوه بر آن از حدود قوانین مربوطه خارج نگردد.

از جمله مراجع مهمی که دسته ای از دعاوی شهرداری ها در دیوان عدالت اداری متوجه آن است ، کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است. تصمیمات این کمیسیون در داخل بافت شهرها تاثیر غیرقابل انکاری دارد و در برخی موارد می تواند در تعارض با حقوق مردم باشد. اتخاذ تصمیمات موردی از سوی کمیسیون مورد اشاره که ممکن است تحت تاثیر عوامل مختلف صورت گیرد به علت تسامح و عدم بکارگیری توجه کافی در مقررات می تواند موجب تضییع حقوق مجاوران گردد.

گاهی اوقات ممکن است مصوبات کمیسیون ماده ۵ که اصطلاحا به آن کمیسیون تغییر کاربری نیز گفته میشود متضمن تخلفات و تصمیماتی ناقض قانون و حقوق مردم باشد. ازجمله آنکه مطابق با چندین نمونه مصوبات شورای اسلامی شهرهای مختلف ، تصویب و ارائه مجوز به شهرداری ها مبنی بر تملک رایگان اراضی اشخاص با درصدهای مختلف به بهانه های گوناگون و در ازای انجام وظایف قانونی خود از جمله موافقت با پیشنهاد تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ مشاهده شد که برخی از آنها متعرض از سوی افراد در دیوان عدالت اداری گردیده و از این طریق حقوق افراد احقاق شده است.

به عنوان مثال در صورتجلسه مورخ ۷/۶/۱۳۸۰ شهرداری شیراز (شورای اسلامی شهر) در چند ماده و تبصره مصوبه ای را در مورد اراضی منطقه ای در شیراز تصویب نموده‌اند که در بند الف صورتجلسه موضوع شکایت قید گردیده است: چون در اجرای مصوبه کمیسیون ماده ۵ تغییر کاربری اراضی مذکور قابلیت مسکونی پیدا کرده اند ، از ۱۰٪ تا ۴۵٪ برای تغییر کاربری ، سهم شهرداری در نظر گرفته اند . این در حالی است که در بند یک ماده ۱۰ قانون شهرداری ها نسبت به املاکی که قبلا کاربری انتفاعی نداشته اند و بعدا کاربری انتفاعی به آنها داده می شود، فقط ۱/۵ برابر قیمت منطقه بندی برای هر مترمربع به شهرداری پرداخت می شود و تصمیمات مذکور مغایر قوانین تملک اراضی و اصل تسلیط است.

هیات عمومی دیوان عدالت اداری با تصریح در رای شماره ۷۱۷ بیان می دارد که : «اخذ قسمتی از اراضی اشخاص در قبال تغییر کاربری توسط شورای اسلامی شهر کرج خلاف قانون تشخیص و اعلام شده است.»

با استناد به رای مذکور تعدیات صورت گرفته از جانب شهرداری ها و یا سایر ارگان های دولتی درخصوص دریافت درصدی از ملک اشخاص در قبال موافقت با پیشنهاد تغییر کاربری ، قابل پیگیری از جانب مالکین در دیوان عدالت اداری خواهد بود؛ زیرا اگرچه تصویب و اجرای طرح های شهری در بعضی موارد موجب تضییق حقوق شهروندان است اما حفظ حیات شهر و الزامات زندگی شهری این مضیقه را جبران و توجیه می نماید اما نباید در این مسیر اجحافی در حق صاحبان حقوق صورت گیرد.

سخن پایانی کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری

در پایان به این موضوع اشاره داریم که ما سعی داشتیم اطلاعات مفیدی در این مقاله در اختیار شما همراهان گرامی قرار دهیم.

لازم به ذکر است که شما می‌توانید با گروه وکلای وکیل عدلیه تماس گرفته و درخواست کمک و مشاوره حقوقی خود را اعلام نمائید، همچنین از طریق دیدگاه “بخش پایین مقاله”، درخواست سوال یا پیشنهاد خود را ارسال نموده که در اسرع وقت پاسخگو سوالاتتان هستیم.

The post کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تشکیل شورای عالی شهرسازی و معماری appeared first on وکیل عدلیه.

پلمپ واحدهای صنفی

طرح بحث

به موجب ماده (۱۲) «قانون نظام صنفی کشور»، افراد صنفی موظف‌اند قبل از تأسیس هر نوع واحد صنفی یا اشتغال به کسب و حرفه، پروانه کسب اخذ کنند و براساس ماده (۵) «قانون نظام صنفی کشور»، پروانه کسب عبارت است از مجوزی که به منظور شروع و ادامه کسب و کار یا حرفه به فرد یا افراد صنفی برای محل مشخص یا وسیله کسب معین داده می شود. مراحل و شرایط لازم جهت صدور پروانه کسب به موجب آیین‌نامه اجرایی نحوه صدور و تمدید پروانه کسب تبیین شده است.

درصورتی‌که محل دایرشده هر شخص حقیقی یا حقوقی، پروانه کسب دائم یا موقت نداشته باشد، به موجب ماده (۲۷) قانون مذکور، با اعلام اتحادیه رأساً از طریق نیروی انتظامی پلمپ می شود. هر فرد صنفی که واحد کسب وی تعطیل می شود، می تواند به کمیسیون نظارت شکایت کند و در مرحله بعدی، رسیدگی به این شکایات در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

نکات کلیدی پلمپ واحدهای صنفی

۱. به موجب مواد (۵)، (۱۲) و (۲۷) «قانون نظام صنفی کشور»، افراد صنفی موظف‌اند قبل از تأسیس هر نوع واحد صنفی یا اشتغال به کسب و حرفه، پروانه اخذ کنند و شروع فعالیت واحد صنفی به مجوز قانونی منوط است؛ لذا مادامی که پروانه به نام متصدی واحد صنفی صادر نشده است، مطابق قانون فعالیت بدون پروانه متصدی و مباشر مجاز نیست و اداره اماکن نیروی انتظامی با گزارش اتحادیه، صلاحیت پلمپ آن را دارد.

۲. مطابق تبصره (۱) ماده (۲۸) «قانون نظام صنفی کشور»، واحدهای صنفی متخلف را که دارای پروانه کسب نیستند، نیروی انتظامی با اعلام اتحادیه ذی‌ربط تعطیل می‌کند.

٣. براساس تبصره (۲) ماده (۲۸) «قانون نظام صنفی کشور»، واحدهای صنفی متخلفی که پلمپ می شوند، می توانند به کمیسیون نظارت شکایت کنند و آرای کمیسیون مذکور برابر بند «۲» ماده (۱۰) «قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری»، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.

۴. صدور اخطار برای پلمپ محل فعالیت، در صلاحیت اداره اماکن نیروی انتظامی است، نه اتحادیه های صنفی.

۵. به موجب قسمت اخیر تبصره (۳) ماده (۱) «قانون آموزش مدوام جامعة پزشکی» مصوب ۱۳۷۵ و بند «۱۴» ماده (۱) «قانون تشکیلات و وظایف وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی»، صدور پروانه اشتغال به حرف پزشکی بر عهده وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی قرار گرفته و این حرف از شمول احکام کلی «قانون نظام صنفی کشور» در خصوص پروانه اشتغال خارج‌اند.

• مستند: دادنامه های شماره ۵۶ الی ۶۴ مورخ ۱۳۸۷/۹/۱۸ و شماره ۱۹۹ مورخ ۱۳۹۴/۳/۴ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.

متن مستندات

• مواد (۵)، (۱۲)، (۲۷) و (۲۸) «قانون نظام صنفی کشور»

ماده ۵- پروانه کسب: مجوزی است که طبق مقررات این قانون به منظور شروع و ادامه کسب و کار یا حرفه به فرد یا افراد صنفی برای محل مشخص یا وسیله کسب معین داده می شود.

ماده ۱۲- افراد صنفی موظف‌اند قبل از تأسیس هر نوع واحد صنفی یا اشتغال به کسب و حرفه، نسبت به اخذ پروانه کسب اقدام کنند.

تبصره ۱- آیین نامه صدور پروانه کسب طبق مفاد این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط دبیرخانه هیئت عالی نظارت با کسب نظر وزارتخانه های کشور، بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و اداره کل نظارت بر اماکن عمومی ناجا و مجامع امور صنفی مراکز استان ها تهیه و به تصویب وزیر بازرگانی خواهد رسید.

تبصره ۲- کلیه دستگاه هایی که اتحادیه ها برای صدور پروانه کسب از آن‌ها استعلام می کنند، موظف اند ظرف مدت پانزده روز از تاریخ دریافت استعلام، نظر قطعی و نهایی خود را اعلام دارند. عدم اعلام نظر در مهلت مقرر به منزله نظر مثبت است.

تبصره ۳- صدور بیش از یک پروانه کسب برای هر فرد صنفی واجد شروط قانونی برای یک یا چند محل کسب بلامانع است.

تبصره ۴- در صورتی که چند نفر، یک واحد صنفی را به صورت مشترک اداره کنند، به طور مشترک مسئولیت امور واحد را عهده دار خواهند بود.

تبصره ۵- تمدید اعتبار پروانه کسب هر ده سال یک بار الزامی است.

ماده ۲۷- محل دایرشده به وسیله هر شخص حقیقی یا حقوقی که پروانه کسب دائم یا موقت برای آن صادر نشده باشد، با اعلام اتحادیه رأساً از طریق نیروی انتظامی پلمپ می گردد.

تبصره ۱- قبل از پلمپ محل دایر شده، از ده تا بیست روز به دایر کننده مهلت داده می شود تا کالاهای موجود در محل را تخلیه کند.

تبصره ۲- کسانی که پلمپ واحدهای صنفی یا لاک‌و‌مهر محل های تعطیل شده در اجرای این قانون را بشکنند و محل های مزبور را به نحوی از انحا برای کسب مورد استفاده قرار دهند، به مجازات های مقرر در قانون مجازات اسلامی محکوم خواهند شد.

تبصره ۳- پرداخت عوارض توسط اشخاص موضوع این ماده موجب احراز هیچ یک از حقوق صنفی نخواهد شد.

ماده ۲۸- واحد صنفی تنها در موارد زیر پس از گذراندن مراحل مندرج در آیین‌نامه‌‌‌ای که به تصویب وزیر بازرگانی خواهد رسید. به طور موقت از یک هفته تا شش ماه تعطیل می گردد:

الف- اشتغال به شغل با مشاغل دیگر در محل کسب. غیر از آنچه در پروانه کسب قید گردیده با کمیسیون نظارت مجاز شمرده است.

ب- تعطیل محل کسب بدون دلیل موجه حداقل به مدت پانزده روز برای آن دسته از صنوفی که به تشخیص هیئت عالی نظارت موجب عسر و حرج برای مصرف‌کننده می شود.

تبصره- تشخیص موجه بودن دلیل با مجمع امور صنفی است.

ج- عدم پرداخت حق عضویت به اتحادیه براساس ضوابطی که در آیین نامه مصوب کمیسیون نظارت تعیین شده است.

د. عدم اجرای مصوبات و دستورات قانونی هیئت عالی و کمیسیون نظارت که به وسیله اتحادیه ها به واحدهای صنفی ابلاغ شده است.

تبصره – تشخیص عدم اجرا بر عهده مجمع امور صنفی است.

ه- عدم اجرای تکالیف واحدهای صنفی به موجب این قانون

تبصره ۱- تعطیل موقت واحد صنفی با اعلام اتحادیه، رأساً از طریق نیروی انتظامی به عمل می آید.

تبصره ۲- هر فرد صنفی که واحد کسب وی تعطیل می شود. می تواند به کمیسیون نظارت شکایت کند. نظر کمیسیون نظارت که حداکثر ظرف دو هفته اعلام خواهد شد، لازم الاجرا است. در صورت اعتراض، فرد صنفی می تواند به مراجع ذی‌صلاح قضایی مراجعه کند.

تبصره ۳- جبران خسارات وارد شده به واحد صنفی در اثر تعطیل غیرموجه با مجوز اتحادیه با مراجع دیگر، به استناد نظر کمیسیون نظارت، بر عهده دستوردهنده است.

تبصره (۳) ماده (۱) «قانون آموزش مداوم جامعه پزشکی»

تبصره ۳، کلیه شاملان حرفه های وابسته پزشکی که به نحوی دارای مؤسسه یا دفتر کار هستند و خدماتی مانند مامایی، توانبخشی، فیزیوتراپی، ساخت اندام مصنوعی و ساخت عینک طبی ارائه می نمایند و کلیه مشمولان قانون مربوط به مقررات امور پزشکی و دارویی و مواد خوردنی و آشامیدنی – مصوب ۱۳۳۴- موظف به شرکت در دوره های خاص آموزش مداوم هستند و صدور و تجدید مجوز با پروانه کار آن‌ها منوط به ارائه گواهی شرکت در این دوره ها است.

• بند «۱۴» ماده (۱) قانون تشکیلات و وظایف وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی»

ماده ۱- وظایف وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی عبارت اند از:

…

۱۴- صدور پروانه اشتغال صاحبان حِرف پزشکی و وابسته پزشکی.

دادنامه شماره ۱۹۹ مورخ ۱۳۹۴/۳/۴ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری

نظر به اینکه طبق تبصره (۳) ماده (۱) «قانون آموزش مداوم جامعه پزشکی، مصوب سال ۱۳۷۵، ساخت عینک طبی جزء حِرف وابسته پزشکی تعریف شده است و براساس قسمت اخیر تبصرة قانونی مذکور و بند «۱۴» ماده (1) «قانون تشکیلات و وظایف وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی»، صدور پروانه اشتغال به حِرف وابسته پزشکی بر عهده وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی قرار گرفته است و براساس حکم تبصره ذیل ماده (2) «قانون نظام صنفی» و رأی شماره ۵۴ الی ۶۴ مورخ ۱۳۸۷/۹/۱۸ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، این‌‌‌گونه حِرف از شمول احکام کلی قانون نظام صنفی در مورد پروانه اشتغال برای ارائه خدمت خارج می باشند. بنابراین نامه معترض‌ًعنه که مفاداً در قالب قاعدة آمرة عام‌الشمول، ارائه خدمات اپتومتری را مشمول قانون نظام صنفی دانسته، مغایر قوانین فوق‌الذکر است و مستند به بند «۱» ماده (۱۲) و ماده (۸۸) «قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری» مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.

The post پلمپ واحدهای صنفی appeared first on وکیل عدلیه.

اعتراض به جهت اخذ عوارض نصب تابلو

۱.طرح بحث اعتراض به جهت اخذ عوارض نصب تابلو

بررسی عوارض مصوب شوراهای شهر به جهت نصب تابلو مستلزم فهم مأخذ تعلق عوارض می باشد. به عبارت بهتر، موضوع عوارض مصوب شوراهای شهر، منابع درآمدی مستقر در محدوده قانونی شهر به شمار می آید.
یکی از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی مبادرت ورزیده اند، تابلوهای غیر تبلیغاتی منصوبه بر سر درب اماکن تجاری و اداری است.
تابلوهای غیر تبلیغاتی تابلوهایی هستند که تنها معرف محل استقرار و ارائه خدمات بوده و بر سر در محل نصب می شوند و متضمن تبلیغ در زمینه خدمات نیستند.
بنابراین با توجه به این که متضمن تبلیغات نیستند و شهرداری ها نیز در این خصوص خدمت خاصی ارائه نمی کنند، هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در آراء متعدد از جمله آراء شماره ۵۵۱-۱۳۹۲/۰۸/۲۰ ، رأی شماره ۴۱۵-۱۳۹۵/۰۶/۱۶ ، ۲۷۷- ۱۳۹۷/۰۲/۰۴ وضع این نوع عوارض را مغایر با قوانین و مقررات تشخیص داده و مصوبات متضمن آن را ابطال کرده است.
بالتبع اخذ عوارض بر تابلوهایی که برای تبلیغات کالاهای شرکت ها و واحدهای تولیدی و کارخانجات داخلی و خارجی مورد استفاده قرار می گیرد، به لحاظ این که علاوه بر معرفی محل کسب موجب تبلیغ و کسب در آمد برای صاحب مغازه می شود، مجاز می باشد و رویه دیوان نیز مؤید این امر است.
همچنین شوراهای شهر از این صلاحیت برخوردارند که نسبت به هر نوع ابزار تبلیغاتی که به نحوی از انحاء به منظور معرفی صنفی اختصاصی – کالا یا خدمات یا هر نوع انتقال پیام شخص در محدوده و حریم شهر توسط اشخاص حقیقی و حقوقی و در معرض دید عموم قرار داده می شود، وضع عوارض نمایند.

۲. نکات کلیدی

نکته ۱- مطابق بند ۱۶ ماده ۸۰ و ماده ۸۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ با اصلاحات و الحاقات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می شود، از وظایف شورای اسلامی شهر به شمار می آید و شورای اسلامی شهر می تواند نسبت به عوارض متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی به منظور تامین بخشی از هزینه های خدماتی و عمرانی مورد نیاز شهر طبق آیین نامه مصوب هیأت وزیران اقدام نماید.
همچنین مطابق تبصره ۱ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده (۱۳۸۷)، شوراهای اسلامی شهر و بخش جهت وضع هر یک از عوارض محلی جدید، که تکلیف آنها در این قانون مشخص نشده باشد، موظفند موارد را حداکثر تا پانزدهم بهمن ماه هر سال برای اجراء در سال بعد، تصویب و اعلام عمومی نمایند.

تصریح قانون گذار به لزوم تناسب میان عوارض با تولیدات و درآمدهای اهالی شهر، حاکی از آن است که میان عوارض مصوب شوراهای شهر و منابع درآمدی شهروندان، نسبت وجود دارد، موضوعی که در ماده 3 آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک موضوع قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران (۱۳۷۸) مورد توجه قرار گرفته است.
مطابق ماده ۳ آیین نامه، عوارض مذکور از اماکن، واحدهای صنفی، تولیدی، خدماتی، صنعتی و هر گونه منبع درآمدی دیگری قابل وصول است که محل استقرار آن، در مورد شهرها، محدوده قانونی شهر… باشد.
بنابراین موضوع عوارض مصوب شوراهای شهر منابع درآمدی مستقر در محدوده قانونی شهر به شمار می آید.
نکته اخیر در فهم امکان وضع عوارض جهت نصب انواع تابلو بسیار حائز اهمیت می باشد. به عبارت دیگر، هریک از منابع درآمدی مستقر در شهر به مثابه یک مأخذ جهت وضع عوارض به شمار می آید.

رأی شماره ۵۵۱ -۱۳۹۲/۰۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مثال خوبی برای تبیین نکته بالا به شمار می آید:

“الف – با توجه به این که مطابق بند ۱۶ ماده ۷۱ و ماده ۷۷ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵، شوراهای اسلامی می توانند متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی به وضع عوارض مبادرت ورزند، بنابراین فراز ابتدایی و پایان بند ۱ ماده ۲۹ مصوبه شماره ۱۰۰/۷/۲۷۲۹- ۱۳۸۷/۱۱/۰۳ شورای اسلامی شهر زاهدان موضوع تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۸۸ مبنی بر ممنوعیت وضع عوارض تابلوی منصوبه بر سر درِ مغازه ها که مبین محل کسب است و همچنین تجویز اخذ عوارض بر تابلوهایی که برای تبلیغات کالاهای شرکت ها و واحدهای تولیدی و کارخانجات داخلی و خارجی مورد استفاده قرار می گیرد، به لحاظ این که علاوه بر معرفی محل کسب موجب تبلیغ و کسب در آمد برای مغازه دار می شود، مغایرتی با قانون ندارد و قابل ابطال نیست.
لیکن فراز میانی ماده ۲۹ مصوبه که تابلوی معرف محل کسب بیش از سقف محل کسب را به اندازه مازاد بر سقف مستحق دریافت دانسته است، از این حیث که تابلو با اوصاف مذکور از جمله مصادیق ماده ۷۷ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ تشخیص نمی شود تا وضع عوارض بر آن امکان‌پذیر باشد، مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود…

ج- با توجه به این که مقنن حکم صریحی در خصوص ممنوعیت استفاده از پشت بام وضع نکرده است، بند ۲ ماده ۲۹ تعرفه مورد شکایت که بدون اذن مقنن، نصب تابلوی شناسایی یا تبلیغاتی بر روی پشت بام را ممنوع اعلام کرده است و در موارد خاص با موافقت شهرداری و سایر مالکان ساختمان اخذ عوارض را تجویز کرده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر زاهدان تشخیص و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری بند مذکور ابطال می شود…”.

مطابق رأی اخیر:

الف – در مورد نصب تابلوهای تبلیغاتی بر سر در مغازه ها، اخذ عوارض بر تابلوهایی که برای تبلیغات کالاهای شرکت ها و واحدهای تولیدی و کارخانجات داخلی و خارجی مورد استفاده قرار می گیرد، به لحاظ این که علاوه بر معرفی محل کسب موجب تبلیغ و کسب در آمد برای صاحب مغازه می شود، مجاز می باشد.

ب- از آنجایی که تابلوهای معرف محل به حصول در آمد برای شخص منتهی نمی شود، به دلیل فقدان مأخذ عوارض، وضع عوارض مغایر قانون است. (آراء متعددی در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص صادر شده است برای نمونه، رأی شماره ۴۱۵-۱۳۹۵/۰۶/۱۶ ، ۲۷۷- ۱۳۹۷/۰۲/۰۴)

ج- از آنجایی که در رابطه با تابلوی معرف محل کسب از اساس با فقدان منبع در آمدی به مثابه مأخذ عوارض مواجه هستیم، مصوبه‌‌ای که نصب تابلو معرف محل بیش از سقف محل کسب را به اندازه مازاد بر سقف مستحق دریافت عوارض دانسته است مغایر قانون تشخیص داده شده است. همچنین نگاه کنید به (رأی شماره ۱۰۵۳- ۱۳۹۶/۱۰/۱۹) که مطابق آن شورای اسلامی شهر اگرچه صلاحیت داشته که برای نصب تابلو ضابطه و اندازه تعیین کند لیكن اخذ عوارض برای مازاد مساحت تابلو معرف محل، خارج از اختیارات شورای اسلامی شهر قلمداد شده است.

د- با توجه به این که مقنن حکم صریحی در خصوص ممنوعیت استفاده از پشت بام وضع نکرده است، مصوبه‌‌ای که بدون اذن مقنن، نصب تابلوی شناسایی یا تبلیغاتی بر روی پشت بام را ممنوع اعلام کرده است و در موارد خاص با موافقت شهرداری و سایر مالکان ساختمان اخذ عوارض را تجویز کرده است، خارج از صلاحیت شورای شهر و مغایر قانون است.

نکته ۲- پیرامون وضع عوارض جهت نصب تابلو، علاوه بر صلاحیت شوراهای شهر در وضع عوارض بر هریک از منابع درآمدی شهر، بند ۹ و ۲۵ ماده ۸۰ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ و اصلاحیه های بعدی حائز اهمیت است:

ماده ۸۰- وظایف شورای اسلامی شهر به شرح زیر است:

“بند ۹- تصویب آیین‌نامه های پیشنهادی شهرداری پس از رسیدگی به آنها با رعایت دستورالعمل‌های وزارت کشور

بند ۲۵- تصویب مقررات لازم به پیشنهاد شهرداری جهت نوشتن هرنوع مطلب و یا الصاق هر نوع نوشته و آگهی و تابلو بر روی دیوارهای شهر با رعایت مقررات موضوعه و انتشار آن برای اطلاع عموم.”

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص دعاوی شهرداری روی کلمه “شهرداری” کلیک کنید.

مطابق مستندات قانونی فوق، (غیر از تابلوهای معرفی محل سر درب اماكن)، شورای شهر از این صلاحیت برخوردار است تا نسبت به هر نوع ابزار تبلیغاتی که به نحوی از انحاء به منظور معرفی صنفی اختصاصی – کالا یا خدمات یا هر نوع انتقال پیام شخص در محدوده و حریم شهر توسط اشخاص حقیقی و حقوقی با هر نوع فناوری اعم از فلز – پارچه – بنر – نئون – فلکسی – شیشه – دیجیتال – و امثال آن و با هر روش اعم از نصب و استقرار بر سر درب – نما – بام – پایه مستقل داخل محوطه اماکن و یا متحرک نصب و در معرض دید عموم قرار داده می شود، وضع عوارض نماید.
(نگاه کنید به دادنامه شماره ۱۴۷-۱۳۹۶/۰۷/۲۲ و همچنین دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۳۸۸-۱۳۹۷/۱۱/۳۰ هیأت تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد دیوان عدالت اداری)

٣. آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

الف – (دادنامه شماره ۵۵۱-۱۳۹۲/۰۸/۲۰):

” الف – با توجه به این که مطابق بند ۱۶ ماده ۷۱ و ماده ۷۷ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵، شوراهای اسلامی می توانند متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی به وضع عوارض مبادرت ورزند، بنابر این فراز ابتدایی و پایان بند ۱ ماده ۲۹ مصوبه شماره ۱۰۰/۷/۲۷۲۹ -۱۳۸۷/۱۱/۰۳ شورای اسلامی شهر زاهدان موضوع تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۸۸ مبنی بر ممنوعیت وضع عوارض تابلوی منصوبه بر سر درِ مغازه ها که مبین محل کسب است و همچنین تجویز اخذ عوارض بر تابلوهایی که برای تبلیغات کالاهای شرکت ها و واحدهای تولیدی و کارخانجات داخلی و خارجی مورد استفاده قرار می گیرد، به لحاظ این که علاوه بر معرفی محل کسب موجب تبلیغ و کسب در آمد برای مغازه دار می شود، مغایرتی با قانون ندارد و قابل ابطال نیست.
لیكن فراز میانی ماده ۲۹ مصوبه که تابلوی معرف محل کسب بیش از سقف محل کسب را به اندازه مازاد بر سقف مستحق دریافت دانسته است، از این حیث که تابلو با اوصاف مذکور از جمله مصادیق ماده ۷۷ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ تشخیص نمی شود تا وضع عوارض بر آن امکان‌‌پذیر باشد، مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.

ب- بندهای ۳، ۴، ۵، ۶ و ۷ از ماده ۲۹ مصوبه مورد شکایت در محدوده اختیارات شورای اسلامی شهر زاهدان تشخیص می شود و چون مغایرتی با قانون ندارد، قابل ابطال نیست.

ج- با توجه به این که مقنن حکم صریحی در خصوص ممنوعیت استفاده از پشت بام وضع نکرده است، بند ۲ ماده ۲۹ تعرفه مورد شکایت که بدون اذن مقنن، نصب تابلوی شناسایی یا تبلیغاتی بر روی پشت بام را ممنوع اعلام کرده است و در موارد خاص با موافقت شهرداری و سایر مالکان ساختمان اخذ عوارض را تجویز کرده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر زاهدان تشخیص و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری بند مذکور ابطال می شود.
د- با توجه به اینکه مطابق ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده، برقراری هر گونه عوارض به درآمدهای ماخذ محاسبه مالیات ممنوع است و بانک‌ها بابت درآمد خود مالیات می پردازند، بنابراین بند ۳۹ مصوبه مورد شکایت مبنی بر وضع عوارض از عابر بانک‌ها وجاهت قانونی ندارد و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.”

سخن پایانی در مقاله اعتراض جهت اخذ عوارض نصب تابلو غیرتبلیغاتی

ما سعی بر این داشتیم تا در این مقاله اطلاعات مفیدی درخصوص اعتراض جهت اخذ عوارض نصب تابلو غیرتبلیغاتی ارائه دهیم.

همینطور شما همراهان گرامی می توانید با گروه وکلای وکیل عدلیه مشاوره حقوقی یا درخواست کمک دریافت نمایید‌.

علاوه بر امکان مشاوره حضوری، ما این امکان را برایتان فراهم کردیم که به ویژه در شرایط پیش آمده و فراگیری بیماری کرونا، می توانید سوال، درخواست یا پیشنهاد تان را دربخش دیدگاه که در قسمت انتهای مقاله گذاشته ایم، ارسال نمائید.

The post اعتراض جهت اخذ عوارض نصب تابلو غیرتبلیغاتی appeared first on وکیل عدلیه.

طرح بحث ابطال پروانه ساختمانى

پروانه ساختمانى سندى است که به درخواست متقاضى، پس از طى شدن مراحل قانونى، توسط شهردارى صادر مى شود.

مطابق با بند ٦ مصوبه شوراى عالى ادارى، این سند رسمى و قابل استناد مى باشد یعنى کسى نمى تواند پس از آن که پروانه اى صادر شد (حتى شهردارى) آن را تغییر دهد مگر این که در قسمت اعمال تغییرات، به عنوان اصلاح پروانه انجام شود.

مرجع رسیدگى کننده به دعواى ابطال پروانه ساختمانی

از آنجایى که مرجع صدور پروانه ساختمان شهردارى است، شکایت از اقدامات این نهاد در صلاحیت دیوان عدالت ادارى مى باشد. (مستند ماده ١٠ قانون تشکیلات و آیین دادرسى دیوان عدالت ادارى)

همچنین رسیدگى به اعتراض همسایه مجاور متضرر از پروانه شهردارى در صلاحیت دیوان عدالت ادارى است. (مستند راى وحدت رویه شماره ٨١٢ مورخ ١٣٩٦/٠٨/٢٣)

مضاف بر آن مستند به بند ٦ مصوبه سى و چهارمین جلسه شوراى عالى ادارى، تنها مرجع باطل کننده پروانه ساختمانى، دیوان عدالت ادارى است اما در پروانه ساختمانى قسمت اصلاح پروانه وجود دارد نه ابطال آن.

موارد ابطال پروانه ساختمان

موارد ابطال پروانه ساختمان :

1. ارائه گزارش خلاف واقع در خصوص مکانیک خاک
2. تجاوز از حدود نقشه معمارى
3. عدم توجه به نقشه هاى سازه، برق و مکانیک
4. عدم توجه به حجم ساختمانى ذکر شده در پروانه
5. هرگونه تضییع حقوق همسایگان مجاور و غیر مجاور خلاف قانون

اشخاصى که می‌توانند دعوى ابطال پروانه را طرح نمایند

خواهان در دعوى ابطال پروانه ساختمانى مى تواند مالک ملک، مستاجر، همسایه و هر ذینفعى باشد به شرط آن که ذینفع بودنشان در دادگاه احراز گردد. (مستند راى وحدت رویه شماره ٨١٢ هیات عمومى دیوان عدالت ادارى)

دستور موقت در دعواى ابطال پروانه ساختمان

در دعوى ابطال پروانه ساختمانى، امکان اخذ دستور موقت وجود دارد، یعنى خواهان مى تواند براى حفظ حقوق خود و جلوگیرى از تکمیل عملیات ساختمانى، درخواست صدور دستور موقت را از دادگاه بخواهد چرا که در برخى موارد دادرسى طولانى شده و قبل از رسیدگى به پرونده ابطال پروانه ساختمانى، ملک ساخته شده و دیگر امکان تخریب آن وجود ندارد.

هنگامى که این درخواست داده مى شود، دادگاه مى بایست قبل از ورود به اصل دعوى به این موضوع رسیدگى و دستور موقت را صادر نماید.

سخن پایانی

در این مقاله برایتان به شرح درباره مفهوم پروانه ساختمانى گفته و توضیح دادیم که ابطال پروانه ساختمانى شامل 5 مورد می باشد.

همچنین در این زمینه می‌ توانید سایر سوالات خود را در خصوص ابطال پروانه ساختمانى از کارشناسان گروه وکلای وکیل عدلیه سوال نمایید و پاسخ آن‌ها را دریافت نمایید، برای ارسال پاسخ خود به قسمت پایین همین صفحه یعنی بخش دیدگاه مراجعه نمایید.

The post ابطال پروانه ساختمانى appeared first on وکیل عدلیه.

طرح بحث ابطال گواهى پايان كار

هنگامى كه شهردارى پایان كار ساختمانى را صادر می‌ كند، دیگر نمى تواند آن را تغییر داده یا بى اعتبار نماید مگر در موارد سهو قلم.

حال ممكن است این پایان كار صادر شده بنا به دلایلى مغایر قانون بوده یا در تعارض با حقوق اشخاص قرار گیرد. حال راه حل چیست و چگونه باید این پایان كار صادر شده را از اعتبار ساقط نمود؟

در این مطلب میخواهیم نحوه ى اعتراض و ابطال گواهى پايان كار را بررسى نماییم.

تعریف گواهى پايان كار

به طور كلى پایان كار یك گواهى است كه به درخواست مالك رسمى ملك، توسط شهردارى صادر مى شود.

این گواهى هنگامى صادر مى شود كه ساختمان بر اساس اصول سه گانه و طبق پروانه ساختمانى ساخته شده باشد.

همچنین هیچگونه خلافى در ساخت صورت نگرفته و مى بایست كلیه بدهى ها تسویه شده باشد.

در نتیجه در ساخت و سازهایى كه مطابق قانون نباشد یا بدهى هاى معوقى وجود داشته باشد، گواهى پايان كار صادر نمى شود.

گواهى پايان كار بیانگر آن است كه طبق نظر كارشناس شهردارى عملیات ساخت به اتمام رسیده و این عملیات مطابق با قوانین شهرسازى بوده است.

مرجع صالح جهت رسیدگى به دعواى ابطال گواهى ساختمان

همانطور كه قبلا گفته شد، مرجع صالح براى صدور گواهى پايان كار طبق تبصره ٥ ماده ١٠٠ قانون شهردارى، شهردارى مى باشد.

اما اگر در فرایند صدور گواهى پايان كار قصورى صورت گیرد و گواهى پايان كاری مغایر با قانون صادر شود، به استناد بند ١ ماده ١٠ قانون تشكیلات و آیین دادرسى دیوان عدالت ادارى، شكایت از شهردارى ها در صدور پروانه ساختمان یا پایان كار، در صلاحیت دیوان عدالت ادارى قرار دارد.

مطالبه خسارت در موارد ابطال گواهى پايان كار

هنگامى كه ذینفع خواهان ابطال گواهى پايان كار ساختمان مى شود و دیوان عدالت ادارى راى به ابطال آن مى دهد، خساراتى كه از اجراى این گواهى به ذینفع وارد شده است، قابل مطالبه مى گردد.

بدین صورت كه ذینفع مى تواند با در دست داشتن راى قطعی دیوان عدالت ادارى به عنوان ادله، طرح دعوى حقوقى كرده و ضرر و زیان وارد شده را از شهردارى مطالبه نماید

The post ابطال گواهی پایان كار appeared first on وکیل عدلیه.

طرح بحث احداث بنای بدون پروانه

ساخت بنای بدون پروانه یکی از تخلفات ساختمانی مهم است که حکم مربوط به آن در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بیان شده است. مطابق این تبصره، در مورد احداث بنای بدون پروانه با رعایت کاربری اراضی مربوط، در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رأی اخذ جریمه از ذی نفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. مستفاد از مفهوم مخالف تبصره، فقدان هر یک از دو قید: رعایت کاربری یا رعایت اصول ثلاثه، موجب منع صدور حکم به جریمه و صدور الزامی رای به تخریب می شود. بنابراین، اگر بنای بدون پروانه ای در کاربری غیر مجاز احداث شود، الزاما رای به تخریب صادر می شود. همچنین، اگر در احداث بنای بدون پروانه، اصول ثلاثه رعایت نشود، الزاما رای به تخریب صادر می شود. رعایت هر دو شرط مزبور نیز، موجب امکان صدور رای به جریمه می شود و البته بنابر لفظ می تواند مقرر در تبصره فوق، صدور رای به جریمه اختیاری خواهد بود.

نکات کلیدی

۱. احداث هر گونه بنا و ساختمان در محدوده و حریم شهر، مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری پیش از شروع به هرگونه عملیات ساختمانی است (ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، آرای وحدت رویه شماره ۹۳ مورخ ۱۳۷۷/۰۵/۱۷ و شماره ۴۶۸ مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۲۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری).

٢. احداث بنای بدون پروانه در حریم شهر و واقع در محدوده یا حریم روستای واقع در حریم یک شهر، خارج از صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مزبور بوده و مشمول قواعد حاکم بر ساخت و ساز در روستا است (تبصره ۱ ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴). همچنین شهرک های صنعتی نیز خارج از صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ بوده و دعاوی راجع به احداث بنای بدون پروانه در این شهرک ها نمی تواند در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح شود (ماده ۴ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴).

٣. بنای احداثی بدون پروانه چه قبل از تصویب طرح جامع شهر احداث شده باشد و چه بعد از آن، مطلقا در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ است و احداث آن قبل از تصویب طرح جامع، موجب استثنای آنها از رسیدگی تخلف در کمیسیون و صدور رای مقتضی نیست. (نظریه شماره ۱۵۶۷/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۷/۱۱ و نظریه شماره ۲۸۳۸/۹۷/۷ مورخ ۱۳۹۷/۱۱/۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه).

۴. پرسشی که در این میان مطرح می شود این است که فقدان پروانه ساختمانی به معنای عدم وجود هر گونه پروانه است یا عدم وجود پروانه ساختمانی متناسب با کاربری مربوط را نیز شامل می شود؟ برای مثال اگر کاربری زمینی مسکونی بوده و پروانه مسکونی برای آن صادر شده باشد، اما فرد مبادرت به ساخت بنای تجاری در آن نماید، آیا این فرض تخلف احداث بنای بدون پروانه است؟ در فرض حاضر پروانه ساختمانی وجود دارد و معتبر است. تخلف دارنده پروانه از مفاد پروانه نیز موجب بی اعتباری مفاد سند مزبور نمی باشد. بنابراین، تخلف از پروانه بدین نحو که ساختمانی مغایر کاربری مندرج در پروانه مزبور احداث شود، احداث بنای بدون پروانه نبوده و تخلف از مفاد پروانه محسوب می شود.

۵. اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بدون داشتن پروانه ساختمانی است (نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ  ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه).

۶. مفهوم «در حوزه استفاده از اراضی مربوطه» در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، به معنای کاربری مربوط است. منظور از آن نیز این است که کاربری مجاز رعایت گردد و مغایر کاربری مجاز، ساخت و احداث بنا نشود.

۷. یکی از دلالت هایی که از تبصره ۴ متبادر به ذهن می شود این است که ساخت بنا بر اساس پروانه ساختمانی و مجوز قانونی، جزء اصول شهرسازی نیست. مطابق این تبصره اگر احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه و با رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون می تواند رای به جریمه دهد. نبایستی به ظاهر تبصره تكیه داشت. ساخت بنا و ساختمان بر اساس مجوز قانونی، یکی از اساسی ترین و مهمترین اصول شهرسازی می باشد. منظور قانونگذار در تبصره فوق نیز رعایت کلیه اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی بجز اصل اخذ پروانه ساختمانی (که مورد تخلف واقع شده است) بوده است.

۸. احداث بنای بدون پروانه، مقید و مشروط به وجود دو شرط، می تواند صدور رای به جریمه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ را در پی داشته باشد. با فقدان هر کدام از این شروط، صدور رای به جریمه ممنوع خواهد بود.
این دو شرط عبارتند از: ۱- رعایت کاربری مربوط، ۲- رعایت اصول ثلاثه. بنابراین، اگر برای مثال در زمینی با کاربری مسکونی، ساختمانی بدون پروانه و برای استفاده مسکونی ساخته شود که در آن اصول ثلاثه شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت شده باشد، صدور رای به جریمه امکان پذیر می شود. اما اگر ساختمان ساخته شده بدون پروانه، کاربری زمین را رعایت نموده باشد، اما یکی از اصول ثلاثه را رعایت ننموده باشد، صدور رای به جریمه ممكن نخواهد بود. همچنین، اگر ساختمان بدون پروانه، اصول ثلاثه را رعایت نموده باشد، اما کاربری مربوط را رعایت نکرده باشد، مثلا در زمینی با کاربری مسکونی، مبادرت به ساخت ساختمان تجاری بدون پروانه نماید، صدور رای به جریمه ممنوع بوده و بایستی رای به تخریب صادر شود.

در احداث بنای بدون پروانه عدم رعایت هر یک از دو شرط: اصول ثلاثه یا کاربری زمین، موجب می شود که الزاماً رای به تخریب صادر شود.

۹. مقررات صدر تبصره ۴ و تبصره ۵ ماده ۱۰۰ مبنی بر اینکه کمیسیون می تواند رای به اخذ جریمه دهد بدان معنی نیست که در این موارد امکان صدور رای تخریب ولو ذی نفع جریمه را پرداخت نکند، وجود ندارد. بلکه در این مقررات ملاک های محاسبه و تعیین جریمه مشخص گردیده است (نظریه شماره ۷/۶۰۹ مورخ ۱۳۸۴/۲/۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه).

۱۰. «… مطابق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در مواردی که عملیات ساختمانی بدون پروانه با مخالف مفاد پروانه انجام شده باشد، کمیسیون موضوع این قانون با احراز این که اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در ساختمان احداثی رعایت نشده است، می تواند قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه را طی تشریفاتی مورد حکم قرار دهد. با توجه به مراتب، رأی کمیسیون مبنی بر قلع تأسیسات احداثی باید متضمن اعلام عدم رعایت اصول سه گانه مذکور در ساختمان احداثی باشد…» (رأی وحدت رویه شماره ۵۷۷ مورخ ۱۳۹۳/۰۴/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری).

۱۱. مقدار جریمه در صورتی که هر دو شرط مقرر رعایت شوند و رای به جریمه صادر شود عبارت خواهد بود از: به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است. بنابراین، مقدار جریمه برابر است با به ازای هر متر بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان. اما اگر ساختمان دارای سرقفلی نیز باشد، به ازای هر یک متر بنای بدون مجوز، برابر با یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان با یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان، هر کدام که بیشتر باشد.

۱۲. نکته دیگر این است که این جریمه از ذی نفع وصول می شود، نه الزاماً از مالک. بنابراین اگر مستاجری حق ساخت بنا و ساختمان در عین مستاجره را داشته باشد و مبادرت به ساخت بنای بدون مجوز نماید، در صورتی که بنای احداثی به وی تعلق داشته باشد، جریمه به وی تعلق خواهد گرفت اما اگر بنای احداثی متعلق به مالک باشد، جریمه بر مالک تعلق خواهد گرفت.

۱۳. در پرداخت جریمه تخلفات ساختمانی، قیمت زمان وقوع تخلف ملاک است و نه قیمت زمان پرداخت (آرای وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵ و شماره ۲۱۰ مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، نظریه شماره ۴۷۸/ مورخ ۱۳۹۱/۳/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه).

۱۴. نتیجه مترتب بر صدور رای جریمه در ساخت بنای بدون مجوز این است که کمیسیون بایستی با صدور رای به جریمه، بلامانع بودن صدور پایان کار ساختمان را به شهرداری اعلام نماید تا برای متخلف، پایان کار صادر شود.

۱۵. ذیل تبصره ۴ حاوی نکته مهمی است. مطابق این قسمت از تبصره، تخلف اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز مشمول قاعده تبصره های ۲ و ۳ می‌‌باشد. تبصره های ۲ و ۳ در خصوص تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت است که جریمه آن در کاربری مسکونی، عبارت است از: حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر تخلف صورت گرفته و در کاربری های صنعتی، تجاری و اداری عبارت است از: حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر تخلف صورت گرفته، چنانچه ملاحظه می شود، مقدار جریمه ای که متخلف احداث ساختمان بدون پروانه می پردازد، بسیار کمتر از جریمه ای است که متخلف در صورت اضافه بنای زائد بر مساحت خواهد پرداخت. تبصره ۴ مقرر داشته که در تخلف اضافه بنای زائد بر تراکم نیز متخلف باید همانند اضافه بنای زائد بر مساحت جریمه بیشتری بپردازد.

۱۶. وضع عوارض بر بناهای بدون پروانه علاوه بر جریمه اخذ شده مجاز و صحیح است (رای شماره ۳۵۲ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۲۷ هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد)؛ چرا که جریمه به سبب تخلف اخذ می گردد، اما عوارض به سبب تامین هزینه های اداره شهر و از درآمدهای اشخاص اخذ می گردد. به سبب تفاوت در مبنا، امکان جمع این دو ممکن است و منعی ندارد.

۱۷. احداث دیوار برای محصور کردن ملک، اقدام عمرانی محسوب شده و نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد.

The post احداث بنای بدون پروانه appeared first on وکیل عدلیه.

در نتيجه چنانچه شخصى بدون اخذ پروانه اقدام به ساخت و ساز نمايد، شهردارى بوسيله مأمورين خود از ادامه عمليات ساختمانى، جلوگيرى بعمل خواهد آورد.

مدارک لازم جهت درخواست صدور پروانه ساختمانى

براى ثبت درخواست صدور پروانه ساختمانى ، مالک مى بايست با در دست داشتن مدارک ذيل به دفتر خدمات الکترونيک شهر مراجعه نمايد:

1. درخواست پروانه ساختمان
2. نقشه ى محل وقوع ملک
3. فتوکپى سند رسمى ملک
4. قتوکپى مدارک احراز هويت مالک
5. فتوکپى وکالتنامه در صورت اخذ وکيل
6. مدارک دال بر تسويه حساب عوارض نوسازى شهردارى در سال هاى گذشته و سال جارى

(مستند: جزء الف بند ٢ مصوبه پيش گفته ى شوراى عالى ادارى)

• در خصوص اراضى و املاک مشاع، درخواست صدور پروانه مى بايست از جانب کليه شرکاء صورت گيرد و ملک مورد درخواست مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ١٣٥٨/٠٨/٢٢ افراز و تفکيک شده باشد.

مراحل رسيدگى و صدور پروانه ساختمانى

1. هنگامى که مالک يا وکيل او مدارک مذکور در بند فوق را به شهردارى ارائه مى دهد، شهردارى موظف است ظرف مهلت ٧ روز نسبت به بازديد ملک اقدام و نتيجه ملاحظات خود را در پرونده درج نمايد.
2. پس از درج ملاحظات در پرونده، شهردارى ضوابط حاکم بر ملک را با توجه به نوع کاربرى زمين، حدود تعريض، ميزان تراکم مجاز، تعداد طبقات و …، تعيين مى کند تا مالک با رعايت موارد مذکور اقدام به تهيه نقشه معمارى و محاسباتى نمايد و به شهردارى تحويل دهد. (مستند جزء الف بند ٢٩ مصوبه مذکور شوراى عالى ادارى)
3. شهردارى پس از دريافت نقشه مى بايست حداکثر ظرف مهلت ٥روز، با رعايت ضوابط اعلام شده در بند ١ مصوبه مزبور و ماده ١٧ قانون نظام مهندسى ساختمان، اوراق مربوط به پرداخت عوارض و ديگر حقوق قانونى مربوط به ملک را ارائه کند. (مستند جزء ب بند ٢ مصوبه ذکر شده ى شوراى عالى ادارى و ماده ١٧ قانون نظام مهندسى)

در نهايت پس از انجام مراحل فوق، شهردارى موظف است ظرف ٢روز پس از پرداخت و تسليم قبوض عوارض، پروانه ساختمان را صادر کند. (مستند جزء ج بند ٢ مصوبه ى مذکور شوراى عالى ادارى)

الزام يا اختيار شهردارى در صدور پروانه ساختمانى

به صراحت بند ٢٤ ماده ٥٥ قانون شهردارى، يکى از وظايف ذاتى شهردارى، صدور پروانه براى کليه ساختمان هايى است که در شهر و حريم آن ساخته مى شوند و شهردارى در صورت فقدان مانع قانونى، نمى تواند از صدور پروانه ساختمانى امتناع يا صدور آن را منوط و مشروط نمايد. (مستند دادنامه هاى شماره ٣٩٩ مورخ ١٣٨٩/١٠/٠٦ و شماره ى ٩٤٩_٩٤٨ مورخ ١٣٩٢/١٢/٠٥ هيئت عمومى ديوان عدالت ادارى)

موارد عدم امکان الزام شهردارى به صدور پروانه ساختمانى

1. قرارگرفتن ملک در طرح هاى عمرانى و عمومى
2. تکميل نبودن مدارک و عدم رعايت ضوابط درخواست صدور پروانه
3. مواردى که کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى، حکم قطعى عدم امکان الزام شهردارى به صدور پروانه ساختمانى را صادر مى نمايد.
4. مواردى که  شهردارى مخالف ساخت اضافه بنا بيش از حد مجاز مى باشد.

قرار گرفتن ملک در طرح هاى عمومى و عمرانى

يکى از موانعى که موجب عدم صدور پروانه ساخت مى شود، قرار گرفتن ملک در طرح هاى عمومى و عمرانى مى باشد.

مطابق تبصره اصلاحی ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب سال ٬1380 مقرر شده است٬ در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد٬ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا برخوردار میباشند و در صورتی که کمتر از 5 سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند هرگاه زمان اجرای طرح قبل از 5 سال شروع شود٬ حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد. (مستند: رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ٨١٧ مورخ ١٣٩٥/١٠/١٤)

موارد عدم امکان الزام شهردارى به صدور پروانه ساختمانى

1. قرار گرفتن ملک در طرح هاى عمرانى و عمومى
2. تکميل نبودن مدارک و عدم رعايت ضوابط درخواست صدور پروانه
3. مواردى که کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى، حکم قطعى عدم امکان الزام شهردارى به صدور پروانه ساختمانى را صادر مى نمايد.
4. مواردى که شهردارى مخالف ساخت اضافه بنا بيش از حد مجاز مى باشد.

شکايت از شهردارى در مورد خوددارى از صدور پروانه

برابر راى وحدت رويه شماره ٥٥٦ مورخ ١٣٧٠/٠٢/٢٣ هيأت عمومى ديوان عالى کشور، رسيدگى به شکايات مردم از شهردارى ها در مورد خوددارى از صدور پروانه ساختمانى در صلاحيت ديوان عدالت ادارى است.

The post الزام به صدور پروانه ساختمانى appeared first on وکیل عدلیه.

تعريف کميسيون ماده ٧٧ قانون شهردارى طبق قانون

رفع هر گونه اختلاف بین مؤدی و شهردارى در مورد عوارض و بهای خدمات ارائه شده توسط شهردارى و سازمان های وابسته به آن، به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و دادگستری و انجمن شهر ‌ارجاع می‌شود. و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است. بدهی‌هائی که طبق تصمیم این کميسيون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم ‌الاجرا بوسیله ‌اداره ثبت قابل وصول می‌باشد. اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجرائیه و وصول طلب شهرداری مبادرت نماید. در‌نقاطی که سازمان قضائی نباشد رئیس دادگستری شهرستان یک نفر را به نمایندگی دادگستری تعیین می نماید و در غیاب انجمن شهر انتخاب نماینده ‌انجمن از طرف شورای شهرستان به عمل خواهد آمد. ( اصلاحی مصوب (١٣٩٢/٣/١١)

مواردى که کميسيون ماده ٧٧ قانون شهردارى به آن رسيدگى مى کند

1. رسيدگى به اختلافات بين مودى و شهردارى در مورد عوارض (مستند ماده ٧٧ قانون شهردارى)
2. تقسيط مطالبات ناشى از عوارض (مستند ماده ٣٢ آيين نامه مالى شهردارى ها سال ١٣٤٦)
3. رسيدگى به برخى اختلافات ناشى از اجراى قانون نوسازى (مستند ماده ٨ قانون نوسازى)
4. رسيدگى به اعتراض مالکين در مورد صورت حساب هاى موضوع ماده ١١٠ قانون شهردارى
5. بررسى و تصميم گيرى در مورد ادعاى خسارت صاحبان دکه هاى نصب شده قبل از تاريخ ١٣٤٥/١١/٢٧ (مستند تبصره يک بند ٢ ماده ٥٥ قانون شهردارى)
6. همچنين وفق بند هـ ماده ٤٦ قانون ماليات بر ارزش افزوده اختلاف و استنکاف از پرداخت وجوه دريافتى موضوع بندهاى الف و ب ماده ٤٣ اين قانون که توسط شهردارى ها وصول مى شود، مشمول احکام کميسيون ماده ٧٧ قانون شهردارى خواهد بود.

ترتيب رسيدگى در کميسيون ماده ٧٧ قانون شهردارى

پس از آن‌که پرونده در کميسيون ماده ٧٧ قانون شهردارى اعلام وصول شد، این کمیسیون در ابتدا قانونی بودن عوارض را مورد بررسی قرار می‌دهد. در واقع دریافت عوارض باید به موجب قانون باشد بنابراین در ابتدا کمیسیون بررسی خواهد کرد که آیا وضع عوارضی که مورد اعتراض بوده، قانونی بوده است یا خیر. در صورتی که جواب مثبت بود، آن‌گاه میزان عوارض مورد بررسی قرار گیرد. پس از آن رای نهایی کمیسیون صادر خواهد شد. در صورتی که کمیسیون ماده ۷۷ لازم بداند فرد معترض نیز می‌تواند در جلسه حضور یابد. و اعتراض‌های خود را به صورت شفاهی بیان کند در غیر این صورت اعتراض‌ها به صورت کتبی بیان خواهد شد.

صدور راى در کميسيون ماده ٧٧

آراء صادره از کميسيون ماده ٧٧  قطعى و لازم الاجراست (يعنى قابل تجديدنظرخواهى نيست) و بدهى هايى که طبق تصميم اين کميسيون تاييد شود، طبق مقررات اسناد لازم الاجرا از طريق اداره ثبت اسناد وصول مى شود.

در نتيجه اجراى ثبت بايد مطابق با راى صادره اجراييه صادر کند تا شهردارى بتواند مطالبات خود را وصول نمايد.

اعتراض به آراى کميسيون ماده ٧٧

آراى صادره از سوى کميسيون ماده ٧٧ قانون شهردارى از سوى اشخاص حقيقى و حقوقى قابل اعتراض است (مستند اصل ١٧٣ قانون اساسى و ماده ١٣ قانون ديوان عدالت ادارى).

همچنين سازمان هاى دولتى نيز می توانند در صورت اعتراض به آراى صادره از سوى این کميسيون از حيث نقض قوانين و مقررات و مخالفت با آن به مراجع دادگسترى مراجعه کنند ( مستند راى وحدت رويه شماره ٦٩٩ مورخ ١٣٨٦/٣/٢٢)

در نتيجه اشخاص مذکور چنانچه در ايران باشند سه ماه و چنانچه مقيم خارج از ايران باشند، شش ماه از تاريخ ابلاغ، جهت اعتراض مهلت دارند.

در صورتی که در رابطه با این موضوع سوال یا ابهامی برای شما وجود دارد، می توانید برای دریافت پاسخ سوالات خودتان آن ها را از طریق بخش نظرات (در پایین همین صفحه) مطرح کنید. کارشناسان وکیل عدلیه در کوتاه ترین زمان پاسخگوی سوالات شما خواهند بود.

The post کميسيون ماده ٧٧ قانون شهردارى appeared first on وکیل عدلیه.

علت پرداختن به موضوع کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى کثرت شکايات مطرح شده در ديوان عدالت ادارى مى باشد زيرا اصولاً منافع شخصى اشخاص در ساخت و ساز با اصول شهرسازى در تعارض قرار مى گيرند.

مهمترين عامل بوجود آورنده اين تعارضات ابهامات قانونى است که در اين زمينه وجود دارد، چرا که در بسيارى از موارد صدور هريک از آراى تخريب و جريمه در اختيار کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى قرارداده شده است.

تعریف کمیسیون ماده ١٠٠ قانون شهرداری طبق

ماده ١٠٠ : مالکين اراضى و املاک واقع در محدوده ى شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمرانى يا تفکيک اراضى و شروع ساختمان از شهردارى پروانه اخذ نمايند.

شهردارى مى تواند از عمليات ساختمانى ساختمان هاى بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه بوسيله مامورين خود اعم از آنکه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيرى کند.

کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهرداری ١١ تبصره دارد که در آن ها اعضاى تشکيل دهنده کميسيون، نحوه ى صدور راى، اعتراض به آراى صادر شده، موارد تخريب يا جريمه و ساير موارد تعيين شده است و حدود و ثغور اين ماده را مشخص کرده است.

مهمترين تخلفات ساختمانى که منجر به صدور راى تخريب مى شود چيست؟

1. احداث بناى بدون پروانه (تبصره ٤ ماده ١٠٠ قانون شهردارى)
2. اضافه بنا در مساحت (سطح اشغال)، اضافه بنا در ارتفاع (تراکم) (تبصره هاى ٢ و ٣ ماده ١٠٠ قانون شهردارى)
3. عدم احداث پارکينگ يا غير قابل استفاده بودنِ آن

(تبصره ٥ کمیسیون ماده ١٠٠ قانون شهردارى)

4. تجاوز به معابر عمومى (تبصره ٦ ماده ١٠٠ قانون شهردارى)
5. عدم رعايت مقررات ساختمانى از جمله آيین نامه ٢٨٠٠ (استحکام بنا)
6. تغيير کاربرى غيرمجاز (مانند ايجاد محل کسب و پيشه و تجارت در محل مسکونى)
7. عدم رعايت مقررات طرح تفصيلى
8. عدم رعايت اصول شهرسازى، فنى يا بهداشتى (تبصره ١٠ ماده ١٠٠ قانون شهردارى)

ضمانت اجرای کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى

اگر ساخت و ساز غيرقانونى انجام دهيم کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى چه تصميماتى اتخاذ مى کند؟

صلاحيت ذاتى کميسيون ماده صد محدود به نص قانون مى باشد. در نتيجه طبق مفاد ماده ١٠٠، بند ٢٤ ماده ٥٥ قانون شهردارى و راى وحدت رويه شماره ٢١٢ موارد ذيل به عنوان ضمانت اجراى تخلفات تصريح شده است.

1. اجراى قلع
2. پرداخت جريمه
3. تعطيلى
4. حکم به اصلاح
5. الزام مالک به اعاده ملک به وضعيت منطبق با پروانه ساختمانى

موارد الزامى راى بر تخريب کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى

در ميان موارد اختيار کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى در صدور راى، مواردى وجود دارد که در آن قانونگذار راى بر تخريب را الزامى دانسته است، يعنى کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى نمى تواند راى به اخذ جريمه صادر کند و مى بايست حتما راى بر تخريب صادر کند که اين موارد به شرح ذيل مى باشد:

1. در صورت احداث بناى فاقد پروانه بدون رعايت کاربرى زمين يا اصول ثلاثه
2. تخلف از مفاد پروانه و تخطى از اصول ثلاثه به نحوى که ضرورت تخريب احراز شود.
3. عدم پرداخت جريمه در تخلفات ساخت بنا زائد بر مساحت يا ارتفاع
4. عدم استحکام بنا و عدم امکان اصلاح آن

در موارد فوق شهردارى حکم تخريب را به مالک ابلاغ مى کند و اگر مالک در موعد مقرر اقدام به قلع ننمايد، شهردارى راست شروع به تخريب کرده و هزينه آن را مطابق آيين نامه اجراى وصول عوارض از مالک دريافت مى نمايد.

ذينفع در اقامه دعوى و اعتراض در ديوان عدالت ادارى چه کسى است؟

هنگامى که در مورد پرونده اى در کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى راى صادر مى شود، چنانچه اين راى برخلاف قانون باشد يا به هر دليلى نسبت به آن اعتراض داشته باشيم طبق تبصره ١ ماده ١٠٠ قانون شهردارى، اعتراض و رسيدگى به موضوع مى بايست به تقاضاى ذينفع باشد.

يعنى علاوه بر شهردارى، مالک اراضى و املاک، مستاجر و همسايه مجاور متضرر ملک موضوع راى کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى نيز مى توانند به عنوان ذينفع خواهان ابطال راى کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى در ديوان عدالت ادارى باشد.

همچنين کليه اشخاصى که نام آن ها به عنوان متخلف در آراى کميسيون هاى بدوى يا تجديد نظر ماده ١٠٠ قانون شهردارى ذکر شده است، ذينفع شناخته شده و مى توانند از اين آرا در ديوان عدالت ادارى شکايت نمايند.

وکیل در ديوان عدالت ادارى

هنگامى که به راى صادر شده از کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى اعتراض داريم ممکن است بخواهيم براى شرکت در جلسه دادرسى وکيل بگيريم،

سوال مهم اينجاست که چه اشخاصى مى توانند به عنوان وکيل در ديوان عدالت ادارى اقامه دعوى کنند؟

1. وکلايى که از کانون وکلاى دادگسترى پروانه وکالت دارند
2. وکلا و مشاورينى که به استناد ماده ١٨٧ قانون برنامه سوم پروانه وکالت از قوه قضاييه دريافت نموده اند.
3. کارآموزان وکالت کانون وکلا

در نتيجه تفويض وکالت مدنى به اشخاصى غير از سه مورد مذکور براى پيگيرى پرونده در ديوان عدالت ادارى نامعتبر بوده و فاقد وجاهت قانونى مى باشد.

The post کميسيون ماده ١٠٠ قانون شهردارى appeared first on وکیل عدلیه.