وکیل عدلیه / شهرداری / صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه

صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه


حمیدرضا موسوی
1400/12/08
0 دیدگاه

تخلفات ساختمانی در ماده صد شهرداری از لحاظ مجازات جریمه یه چند دسته تقسیم می‌شوند ؟ در این مقاله ” صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه ” به پاسخ این سوال پرداخته شده است.
همچنین به نکاتی درخصوص موضوع تبصره های ۲ و ۳ ماده صد مورد بررسی قرار گرفته است، همراه با ما باشید.

 

طرح بحث صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه

تخلفات ساختمانی مذکور در ماده صد قانون شهرداری از لحاظ مجازات جریمه به دو دسته تقسیم می شوند:

الف – تخلفاتی که جریمه آن از لحاظ کمی و کیفی در ماده صد تعیین شده است.

ب – تخلفاتی که جریمه آن از لحاظ کمی و کیفی در ماده صد تعیین نشده است.

صلاحیت کمیسیون ماده صد شهرداری - وکیل عدلیه

بر خلاف تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری که صلاحیت صدور رای به جریمه را در کنار صلاحیت صدور رای به تخریب برای کمیسیون ماده صد مورد پذیرش قرار داده است، در تبصره ۱ ماده صد صراحتاً از صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه سخنی نرفته است.
به عبارتی در تبصره ۱ ماده صد که یک تبصره کلی در مورد تخلفات ساختمانی است تنها در بند آخر (“در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد…”)، از صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به تخریب سخن رفته است.
در حالی که در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ که در آن تخلفات خاصی مطرح شده است، نه تنها صلاحیت کمیسیون در صدور رای به تخریب مورد پذیرش قرار گرفته است بلکه صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه، مقدار کمی جریمه و کیفیت تعیین آن، به صراحت مورد توجه قرار گرفته است.
حال عدم ذكر صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه در تبصره ۱ ماده صد این ابهام را ایجاد نموده است که این کمیسیون در مورد تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد، صلاحیت صدور رای به جریمه را ندارد.

اصل قانونی بودن جرایم و مجازات ها، آراء شماره ۸۱۵ – ۱۳۹۶/۸/۲۳ و ۶۲۸ الی ۶۳۳ – ۱۳۹۱/۹/۲۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری و نظریه ۷/۶۸۵۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۱/۱۹

اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نظریه عدم صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه در مورد تخلفات ساختمانی مشمول تبصره یک را تقویت می نماید. به عبارتی به موجب این آراء، کمیسیون مذکور می تواند در مقام رسیدگی و اجرای مقررات تبصره ۱ به قلع بنا و اعاده حکم دهد و در صورت عدم ضرورت تخریب طبق تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵، مالک متخلف را به جریمه ای که متناسب با موقعیت ملک و نوع مصالح ساختمانی و نوع استفاده است محکوم کند.
اما در مقابل، تبصره یک به ویژه بند آخر آن (“در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد”) به گونه ای نگارش یافته است که می توان صلاحیت کمیسیون در صدور رای به جریمه را از آن استنباط نمود.
اما در این تبصره بر خلاف تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ هیچ ملاک و معیاری برای تعیین کمی و کیفی جریمه برای تخلفات مشمول این تبصره ارائه نشده است.

حال این پرسش مطرح می شود که چه مقدار جریمه باید اخذ شود؟
در سایر تبصره ها (۲، ۳، ۴ و ۵) که قانونگذار حکم به وضع جریمه نموده، معیار و مقدار آن را مشخص کرده است که هر کدام متفاوت از دیگری است.
در خصوص تخلف مشمول تبصره یک بایستی چه مقدار جریمه اخذ شود؟

رأی وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵ دلالت بر اخذ جریمه بر مبنای ارزش معاملاتی دارد.
مطابق این رای: با عنایت به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن و اصول و قواعد حاکم بر کیفیت رسیدگی به ادعای تخلفات ساختمانی در کمیسیون های بدوی و تجدید نظر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری دادنامه شماره ۳۷۳ مورخ ۱۳۷۶/۴/۳۱ شعبه نوزدهم دیوان، در پرونده کلاسه ۱۲۴۳/۷۵ مبنی بر لزوم رسیدگی و تحقیق پیرامون محل و موقعیت ملک از حیث احراز وقوع آن در داخل یا خارج از محدوده شهر و تشخیص قدمت ساختمان و تعیین جریمه بر مبنای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف، موافق اصول و موازین قانونی تشخیص داده می شود.
البته حداقل و حداکثری معین نیست. هر چند که این ایراد وارد است که قانونگذار در تبصره های ۲ و ۳ و ۴ و ۵ مبنا و میزان جریمه مختص هر تخلف را به صورت خاص مشخص کرده است که قابل تعمیم به دیگری نیست.
اما با این وجود می توان از ارزش معاملاتی که در تمامی آنها مشترک است برداشت نمود که محاسبه جریمه در دیگر تخلفات (از جمله تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد) نیز، بر مبنای ارزش معاملاتی صورت می پذیرد (دادنامه شماره ۲۱۰ مورخ ۱۳۸۷/۴/۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز موید این نظر می باشد).
حال پذیرش صلاحیت صدور رای به جریمه برای تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد برای کمیسیون ماده صد، بدون ارائه معیار و محکی برای تعیین جریمه مشکل آفرین است. زیرا در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد، معیارهای کمی و کیفی خاصی برای هر یک از تخلفات موضوع هر تبصره تعیین شده است.
عدم وجود معیار کمی و کیفی برای تعیین جریمه در تبصره یک، خلاف اصل قانونی بودن جرایم و مجازات ها و خلاف دادرسی منصفانه می باشد.
با توجه به ظاهر تبصره یک و استنباط صلاحیت صدور رای به جریمه از تبصره مذکور، عدم ارائه معیار کمی و کیفی برای تعیین جریمه در این تبصره مشکل آفرین خواهد بود.
قضات محترم دیوان عدالت اداری، بعضی از تخلفات مشمول تبصره یک ماده صد مانند تغییر کاربری های غیرمجاز غیر مشمول تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری را با این استدلال که تغییر کاربری غیر مجاز به نوعی تخلف اضافه بنا محسوب می شود، آن را مشمول تبصره ۲ یا ۳ ماده صد قانون شهرداری دانسته و معیار کمی و کیفی تعیین شده در این تبصره ها را مبنای تعیین جریمه تغییر کاربری قرار داده اند.
حال در سایر تخلفاتی که مشمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری اند و اضافه بنا هم محسوب نمی شود، معیار خاصی برای تعیین جریمه در این تبصره ارائه نشده است.
هر چند مجازات تعیین شده در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد، به تخلف خاصی اختصاص پیدا کرده و تعمیم آن به عموم تخلفات مشمول تبصره ۱ ماده صد خلاف اصل است، اما قابل قبول است که با عنایت به ضرورت ها و اصل تفسیر به نفع متهم بتوان بیان داشت میزان جریمه تعیینی نمی تواند از حداقل و حداکثر مقرر در تبصره ها، فراتر یا فروتر رود.

 

نکات کلیدی صلاحیت کمیسیون ماده صد

ماده صد در صدور رای به جریمه - وکیل عدلیه

۱. موضوع تبصره های ۲ و ۳ ماده صد، اضافه بنا زائد بر مساحت است.

به نظر می رسد هدف قانون گذار از وضع تبصره های مذکور، تعیین میزان جریمه اضافه بنا در اراضی مسکونی (تبصره ۲) و اراضی تجارتی و صنعتی و اداری (تبصره ۳) بوده است. زیرا که میزان جریمه اضافه بنا در اراضی مسکونی متفاوت از میزان آن در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری است. تبصره ۲ ماده صد، عیناً در ماده ۳ تکرار شده است.

جز در سه مورد که تفاوت دو تبصره را رقم زده است: ۱- نوع اراضی موضوع تبصره ۲- میزان جریمه ۳ -موضوع تبصره ها.

تفاوت سوم دو تبصره (موضوع تبصره ها)، محل ابهام است. موضوع تبصره ۲، اضافه بنا زائد بر “مساحت زیربنا” (سطح اشغال) است در حالی که موضوع تبصره ۳، اضافه بنا زائد بر “مساحت” است. ذکر صرف “مساحت” در تبصره ۳ این ابهام را ایجاد نموده است که این تبصره نه تنها شامل اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا است بلکه شامل اضافه بناء زائد بر مساحت تراکم نیز می باشد در حالی که تبصره ۲ ماده ۱۰۰ اختصاص به “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا” یافته است.

به منظور رفع این ابهام در نظر قابل طرح می باشد:

نظر اول- به نظر می رسد فلسفه قید “اضافه بناء زائد” در تبصره های ۲ و ۳ و بند آخر تبصره ۴ ماده ۱۰۰ تعیین میزان جریمه این تخلف و تفکیک آن در اراضی مسکونی، تجاری، صنعتی و اداری است. در غیر این صورت نیازی به آوردن این تبصره ها نبود زیرا که تخلفات ساختمانی و مجازات آن (جریمه / تخریب در صورت احراز ضرورت) به صورت کلی در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ ذکر شده و اضافه بناء زائد بر مساحت هم در صورت عدم تصریح در تبصره های ۲ و ۳ و بند آخر تبصره ۴ ماده ۱۰۰، مشمول تبصره ۱ قرار گرفته و مجازات این تبصره در مورد این تخلف اجرا می شد.
تفاوت این تبصره ها با تبصره ۱ تعیین خاص مقدار جریمه این تخلف در این تبصره ها است که به نظر هدف اصلی از آوردن تبصره ها هم همین امر بوده است. تبصره ۲ ماده ۱۰۰ صراحتاً به “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا” اختصاص پیدا کرده است.
ابهام در مورد تبصره ۳ ماده ۱۰۰ است که موضوع آن “اضافه بناء زائد بر مساحت” است که می تواند هم شامل “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا” و هم “اضافه بناء زائد بر مساحت تراكم” شود.
در صورتی که تمام تبصره ۲ جز نوع زمین و میزان جریمه عیناً در تبصره ۳ تکرار شده است، عدم ذكر “زیربنا” در تبصره سوم در حالی که در تبصره دو ذکر شده است موجد این ابهام است که شامل هر دو موضوع (اضافه بناء زاید بر مساحت زیربناء و تراکم) می شود.
پذیرش این برداشت ایراد بزرگی به همراه دارد و آن این است که در صورتی که تبصره ۳ را شامل هر دو موضوع اضافه بناء زاید بر مساحت زیر بنا و تراکم بدانیم، جریمه مذکور در این تبصره شامل هر دو موضوع در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری خواهد شد.
حال اینکه تبصره ۲ ماده ۱۰۰ و میزان جریمه آن به موضوع “اضافه بناء زائد بر مساحت زیربنا (سطح اشغال) در اراضی مسکونی” اختصاص یافته است.
این به این معنی است که عدم تصریح اضافه بناء زائد بر تراکم در تبصره ۲ به معنی عدم شمول این تبصره بر تخلف اضافه بناء زائد بر تراکم در اراضی مسکونی است لذا بنا بر این نظر، تخلف اضافه بناء زائد بر تراکم در اراضی مسکونی باید مشمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قرار گیرد زیرا که تبصره یک شامل عموم تخلفات ساختمانی می باشد!

نظر دوم – هدف قانون گذار در تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تعیین میزان جریمه تخلف اضافه بنای زاید بر مساحت زیربنا بوده است به این صورت که در تبصره ۲ میزان این جریمه را در اراضی مسکونی و در تبصره ۳ میزان این جریمه را در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری تعیین نماید.
به همین دلیل تبصره ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری عیناً تکرار تبصره ۲ ماده مذکور است (به جز در مورد نوع اراضی و میزان جریمه) و به نظر می رسد کلمه “زیربنا” در این تبصره مسامحتاً ذکر نشده است.
بنابر این مستند تعیین جریمه اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنا در اراضی مسکونی، تبصره ۲ و مستند تعیین جریمه اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنا در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری، تبصره ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.
به این معنی که این دو تبصره به تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنا (سطح اشغال) اختصاص پیدا کرده است.

حال کدام تبصره مبنای تعیین مجازات اضافه بنای زائد بر تراکم قرار می گیرد؟

بنا بر این نظر تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ به اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنا اختصاص پیدا کرده است و در نص این تبصره ها نمی توان مبنایی برای تعیین مجازات تخلف اضافه بنای زائد بر تراکم پیدا نمود.
اما تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری قواعدی در مورد اضافه بنای زائد بر تراکم تعیین نموده است.
به موجب بند آخر این تبصره “اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره های ۲ و ۳ عمل خواهد شد”

هر چند صدر تبصره به تخلف “احداث بنای بدون پروانه” اختصاص دارد ولی بند آخر به صورت مطلق، اضافه بنای زاید بر تراکم مجاز را مشمول تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قرار داده است.
به این معنی که نه تنها در مورد اضافه بنای زائد بر تراکم در بنای بدون پروانه بلکه در اضافه بنای زائد بر تراکم در بنای با پروانه هم، مستند صدور رای به جریمه یا تخریب، بند آخر تبصره ۴ می باشد که اضافه بنای زائد بر تراکم را به صورت مطلق مشمول مفاد تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قرار داده است.
در صورت عدم پذیرش این نظر و اختصاص بند آخر تبصره ۴ ماده صد (ارجاع مجازات اضافه بنای زائد بر تراکم در ساختمان های بدون پروانه به تبصره های ۲ و ۳) به بنای بدون پروانه، دیگر دلیلی برای مستند قرار دادن تبصره های ۲ و ۳ ماده صد برای اضافه بنای زائد بر تراکم در بناهای پروانه دار وجود ندارد و چاره ای جز این نیست که این تخلف را مشمول تبصره یک ماده صد که شامل تخلفات کلی است، بدانیم.
در حالی که با توجه به بند آخر تبصره ۴ به نظر می رسد که هدف قانون گذار “مطلق تخلف اضافه بنای زائد بر تراكم” بوده است زیرا که دلیلی وجود ندارد که قانونگذار در این بند صرفاً اضافه بنای زائد بر تراکم در بناهای بدون پروانه را مدنظر داشته باشد.
بنابر این مستند تمام اضافه بناهای زائد بر تراکم بند آخر تبصره ۴ و تبصره های ۲ و ۳ ماده صد و مستند اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنا (سطح اشغال) تبصره های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.

٢. مطابق تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، در مورد اضافه بنای زاید (بر مساحت یا تراکم) مندرج در پروانه ساختمانی، دو ضمانت اجرای قلع یا جریمه تعیین شده است.
مطابق تبصره های مذکور هر یک از احکام قلع یا جریمه، مطابق با شرایط خاص و منطبق با عنصر “ضرورت” صادر می شوند:

1- قلع اضافه بنا: یکی از مواردی که قانونگذار در قانون شهرداری، صدور حکم قلع را تکلیف نموده، تحقق ضرورت قلع اضافه بنای (بر مساحت یا تراکم) مندرج در پروانه ساختمانی است.
مرجع ابتدائی تشخیص ضرورت قلع، شهرداری است که منجر به طرح پرونده در کمیسیون می شود.
اما کمیسیون تکلیفی به رعایت و تبعیت از تشخیص مزبور ندارد و مرجع نهایی تشخیص ضرورت قلع، در صورت عدم اعتراض به رای کمیسیون ماده صد، کمیسیون مذکور و در صورت اعتراض به رای کمیسیون ماده صد، دیوان عدالت اداری است. اگر شهرداری ضرورت قلع بناهای مغایر اصول ثلاثه را تشخیص ندهد می تواند از طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ خودداری نماید (نظر شماره  ۷/۲۴۵۲ مورخ  ۱۳۸۱/۰۳/۲۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه).

تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری - وکیل عدلیه
اضافه بنا در مساحت یا ارتفاع می تواند از یک سانتی متر تا ده ها متر یا بیشتر متغیر باشد. نکته دیگر در خصوص این تخلفات این است که تمامی تخلفات از جمله اضافه بنا، ذیل مغایرت با اصول ثلاثه قرار می گیرند.
به عبارتی دیگر همه این تخلفات، مغایر اصول ثلاثه یعنی اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی هستند و تخلفی موجود نیست که عنوان تخلف بر آن صادق باشد اما مغایر اصول ثلاثه نباشد.
قاعدتاً برخورد با این تخلفات و مجازات آنها بایستی به نحو قاعده مند صورت پذیرد و اگر مقنن به این مهم توجه نداشته باشد، تفاسیر قضایی می بایست در راستای تأمین این مهم حرکت نمایند. برای مثال اصل تناسب از اصول اساسی و بنیادین اعمال مجازات ها است اعم از اینکه در حوزه های کیفری، حقوقی و یا اداری باشد و در موضوع مطرح نیز بایستی رعایت شود.
برای مثال صدور رای واحد و مشابه دایر بر تخریب در خصوص اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای ۵ سانتی متری و اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای ۵ متری، ظاهرا تطابقی با اصل مزبور نخواهد داشت.
به نظر می رسد همین موضوع، موجب شده است که مقنن در تبصره دو و سه ماده صد قانون شهرداری، احراز “ضرورت” را لازمه صدور حکم تخریب در مورد اضافه بنا قرار دهد.
بنابراین در صورت احراز ضرورت قلع اضافه بنای زائد بر مساحت یا تراکم مندرج در پروانه ساختمانی، کمیسیون مکلف به صدور حکم قلع اضافه بنا می باشد. لازم به ذکر است که اصل بر عدم وجود ضرورت است و مرجع تشخیص ضرورت، کمیسیون ماده صد می باشد.
با عنایت به اینکه کمیسیون مذکور در تشخیص ضرورت قلع تخصصی ندارد، رویه دیوان بر این بوده که احراز ضرورت بایستی با نظر کارشناسان رسمی صورت گیرد.

علاوه بر این مطابق بند آخر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، در صورتی که رای به جریمه صادر شود و ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری نماید، شهرداری مکلف به طرح پرونده در کمیسیون ماده صد بوده و کمیسیون مکلف به صدور رای به تخریب می باشد. در این مورد استثنائاً صدور رای به قلع، نیازی به احراز “ضرورت” ندارد.

۲- جریمه: در صورت عدم احراز ضرورت قلع بنای زاید بر مساحت با تراکم مندرج در پروانه ساختمانی، در رابطه با صلاحیت کمیسیون ماده صد در صدور رای، دو نظر قابل طرح می باشد:

نظر اول: مطابق تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، “کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با [به] توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید.”
از این تبصره می توان این گونه برداشت نمود که در صورت ضرورت قلع اضافه بنا، کمیسیون ملزم به صدور حکم به قلع و در صورت عدم احراز ضرورت قلع اضافه بنا، کمیسیون ماده صد می تواند حکم به جریمه و یا حکم به قلع صادر نماید. نظریه شماره ۷/۱۸۱۵ مورخ ۱۳۶۹/۲/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه در راستای تایید همین نظر صدور یافته است.

نظر دوم: مطابق آراء ۱۲۱- ۱۳۸۵/۳/۷ ، ۷۴۷ – ۱۳۸۵/۱۱/۸ و ۴ – ۱۳۷۷/۱/۲۲

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و همچنین نظریه ۲۱۰۶/۷ مورخ ۱۳۸۴/۳/۳۰

اداره کل حقوقی قوه قضاییه، صدور حکم به تخریب فرع بر احراز ضرورت آن توسط کمیسیون ماده صد می باشد. لذا در صورت عدم اثبات ضرورت قلع از سوی کارشناسان رسمی، کمیسیون مکلف به صدور رای به جریمه می باشد.
هر چند ظاهر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد و بخصوص واژه “می تواند” در تبصره های مذکور، مبین صلاحیت تخییری کمیسیون ماده صد در صدور رای به “قلع” یا “جریمه” در مورد عدم احراز ضرورت قلع می باشد اما با عنایت به آراء فوق الذکر، به نظر می رسد که هدف مقنن از صدر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، لزوم تحقق عنصر “ضرورت” در صدور رای به قلع است.
بنابراین تفسیر واژه “می تواند” در تبصره های مذکور به صلاحیت تخیری کمیسیون در صدور رای قلع یا جریمه، مغایر فلسفه مد نظر در صدر تبصره های مذکور می باشد.
لذا به نظر می رسد در صورت عدم احراز ضرورت قلع، کمیسیون فقط می تواند رای به جریمه صادر نماید.

حکم بنای زاید بر مساحت با تراکم مندرج در پروانه ساختمانی در مواردی که ضرورت قلع احراز نشده است، مبهم می باشد.
با عنایت به اینکه موارد ابهام در حکم قانونی، محل اجرای اصول حقوقی است در این مورد نیز به نظر می رسد با عنایت به اینکه مجازات تخریب به مراتب شدیدتر از جریمه است، کمیسیون ماده صد باید در صدور آن به اصولی از جمله ضرورت، تناسب، عقلانی بودن توجه داشته باشد.
همچنین عبارت “در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا” مذکور در صدر تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری نیز ظهور در این دارد که هر گونه قلع اضافه بنا نیاز به احراز ضرورت دارد.
در صورت پذیرش این تفسیر، کلمه “می تواند” مذکور در صدر تبصره های اخیر الذکر باید در سایه “ضرورت” تفسیر شود. به این معنی که مطابق عبارت “در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا”، صدور هر گونه حکم به قلع (جزئی یا کلی) نیاز به تحقق عنصر ضرورت دارد و از آنجا که اصل بر عدم ضرورت است، وجود ضرورت نیاز به احراز دارد.

با پذیرش این تفسیر عبارت پر ابهام بعدی نیز باید در سایه این برداشت، تفسیر شود.
به عبارتی دیگر در قسمت اول تبصره های ۲ و ۳ ماده صد، قانونگذار صدور حکم قلع را نیازمند احراز ضرورت دانسته است و در قسمت دوم با آوردن کلمه “می تواند”، این ابهام را ایجاد نموده است که “در صورت عدم ضرورت قلع، کمیسیون می تواند حکم به جریمه یا قلع صادر نماید.
این ابهام باید در سایه حکم اولیه (لزوم احراز ضرورت برای صدور حکم قلع) و همچنین اصول حقوقی برطرف شود.
نمی توان اینگونه تصور نمود که قانون گذار از یک سو در عبارت اول، صدور حکم قلع را منوط به احراز ضرورت نماید و از سوی دیگر در عبارت دوم، در صورت عدم احراز ضرورت کمیسیون ماده صد را مخیر به صدور رای جریمه یا قلع نماید. با عنایت به رای شماره ۴ مورخ  ۱۳۷۷/۱/۲۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری و همچنین نظریه ۲۱۰۶/۷ مورخ ۱۳۸۴/۳/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نظر دوم صحیح تر به نظر می رسد.

٣. میزان جریمه بنای زائد (بر مساحت با تراکم)، با عنایت به نوع کاربری متفاوت است:

الف – اضافه بنای زاید (بر مساحت یا تراکم) در اراضی مسکونی: حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی. (تبصره ۲ ماده صد قانون شهرداری)

ب- اضافه بنای زاید (بر مساحت با تراکم) در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری: حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی. (تبصره ۳ ماده صد قانون شهرداری)

هر چند صلاحیت کمیسیون ماده صد در تعیین جریمه مذکور در تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری، بین حداقل و حداکثر تعیین شده، تخییری است اما مطابق اصول حقوق اداری، مقام اداری در صلاحیت های تخییری نمی تواند به صورت خودسر عمل کند بلکه در تصمیم گیری در حدود این صلاحیت ها مکلف به رعایت اصولی همچون تناسب، برابری و بی طرفی، شفافیت، بیان دلایل و حسن نیت می باشد.
این اصول معیاری برای تصمیم گیری در مورد میزان جریمه است و همانطور که نص تبصره های ۲ و ۳ ماده صد قانون شهرداری مقرر نموده صدور رای به جریمه باید با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) و متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی صورت بگیرد. بنابراین کمیسیون ماده صد در تعیین جریمه مذکور در تبصره های فوق الذکر، نمی تواند به صورت خودسرانه عمل نموده و مکلف است متناسب با این اصول، مقدار جریمه را تعیین نماید.

۴. مطابق تبصره ۴ ماده صد قانون شهرداری، در صورتی که در بنا هر یک از دو قید “کاربری زمین” و “اصول ثلاثه” رعایت نشده باشد، کمیسیون ملزم به صدور رای تخریب می باشد. اما در صورت رعایت هر دو قید “کاربری زمین” و “اصول ثلائه” به موجب این تبصره، کمیسیون “می تواند” رای به جریمه صادر نماید.
از مفهوم مخالف این تبصره می توان اینگونه استنباط نمود که در صورت رعایت کاربری و اصول ثلاثه رای به جریمه اختیاری است به این معنی که کمیسیون در این مورد می تواند رای به تخریب هم صادر نماید.
هر چند در این تبصره بر خلاف تبصره های ۲ و ۳، قید “در صورت احراز ضرورت” برداشته شده است و از حذف این عبارت و عنایت به واژه “می تواند” در این تبصره، می توان این گونه استنباط نمود که قانونگذار صلاحیت تخییری کمیسیون ماده صد در صدور رای به جریمه یا تخریب را در مورد رعایت دو قید فوق الذکر (کاربری زمین و اصول ثلاثه) مورد پذیرش قرار داده است اما با عنایت به اصول حقوق اداری، نهادها و مقامات در صلاحیت های تخییری نمی توانند به صورت خودسرانه عمل نمایند و مکلف به رعایت اصولی از جمله اصل تناسب می باشند.
بنابراین در بنای بدون پروانه، در صورتی که کاربری زمین و اصول ثلاثه رعایت شده باشد، کمیسیون در صدور رای به تخریب همانند تبصره های ۲ و ۳ مكلف به رعایت اصل ضرورت می باشد.

۵. به موجب تبصره ۴ ماده صد قانون شهرداری، در مورد احداث بنای بدون پروانه و در صورتی که رای کمیسیون بر جریمه باشد، مقدار جریمه عبارت است از “یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد”. البته کمیسیون مکلف به اخذ جریمه بیشتر است.

۶ مطابق تبصره ۵ ماده صد قانون شهرداری، در تخلف عدم احداث پارکینگ با غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح، میزان جریمه حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ می باشد.
البته کمیسیون در این مورد مکلف است میزان جریمه را متناسب با موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ تعیین نماید.

۷. در صورت احداث ساختمان بدون پروانه، اگر ساختمان مطابق اصول فنی و با بهداشتی و شهر سازی باشد، به استناد تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری کمیسیون می تواند او را به پرداخت جریمه محکوم نماید.
این جریمه برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان با یک پنجم ارزش سرقفلی آن خواهد بود و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد در مورد ساختمان های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا ۳ برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زائد بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو برابر تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان خواهد بود. (تبصره های ۲، ۳ و ۶ ماده صد قانون شهرداری و نظریات شماره ۷۹۱۰/۷ – ۱۳۸۷/۱۲/۲۹ و ۲۱۰۹ – ۱۳۸۶/۳/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

۸. به موجب آراء وحدت رویه شماره ۲ -۱۳۷۸/۰۲/۲۰ و ۲۱۰ – ۱۳۸۷/۰۶/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، کمیسیون های ماده صد ملزم و موظف به تشخیص قدمت ساختمان و تعیین جریمه بر مبنای ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف می باشند (نظریه شماره ۷/۳۳۲۷ مورخ ۱۳۷۷/۱۱/۱۵ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در همین راستا صدور یافته است).
مطابق رای شماره ۲۱۰ – ۱۳۸۷/۰۶/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تشخیص زمان وقوع تخلف و قدمت ساختمان از طریق بررسی اسناد و مدارک معتبر و در صورت لزوم جلب نظر کارشناس متخصص در زمینه قدمت ساختمان و تاریخ وقوع تخلف ساختمانی صورت می گیرد.
در رویه شعب دیوان عدالت اداری عدم جلب نظر کارشناس رسمی در موارد تخصصی از جمله تعیین قدمت ساختمان و زمان وقوع تخلف از موارد نقض رای کمیسیون ماده صد به شمار آمده است.

۹. مطابق نظریه شماره ۷/۹۲/۱۹۳۳ مورخ ۱۳۹۲/۸/۲۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، “جریمه کردن متخلف باعث ایجاد حق مكتسب در تغییر کاربری برای وی نمی شود، تا زمانی که ساختمان پابرجا است رای کمیسیون ماده ۱۰۰ باقی است و ذی نفع می تواند از آن استفاده کند.
بعد از تخریب ساختمان چنانچه شخص بخواهد پروانه ساختمانی بگیرد، شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی جدید، تقاضای مالک را با طرح های مصوب شهری (طرح تفصیلی) مطابقت می دهد و بر اساس آن پروانه می دهد”این نظریه حاوی نکات مهمی است:

اولاً: عمل غیر قانونی نمی تواند مبنای حق مكتسبه باشد.

ثانیاً: پرداخت جریمه اصولاً موجب مشروع و قانونی شدن تخلف صورت گرفته نیست.

ثالثاً: هر چند اصل بر حق مالکیت است و مطابق قانون مدنی و قاعده تسلیط، مالک حق هر گونه تصرف و انتفاع از مایملک خود را دارد اما اکثر قریب به اتفاق حقوق، مطلق نیستند بلکه به موجب مصالح عمومی از جمله نظم عمومی با محدودیت مواجه هستند.
قواعد شهرسازی مذکور در قانون شهرداری از جمله ماده صد آن، از جمله قواعد آمره است که حق مالکیت را با محدودیت مواجه ساخته است.
بنابر این اعتبار رای کمیسیون ماده ۱۰۰ تا زمانی است که ساختمان پابرجا باشد.
در صورت تخریب ساختمان حال چه به صورت قهری و چه غیر قهری، احداث بنا نیاز به اخذ پروانه دارد و شهرداری نیز مکلف است مطابق با قواعد شهر سازی و طرح تفصیلی پروانه صادر نماید و از آنجا که حق مكتسبی برای مالک در مورد تخلفات بنای سابقی که جریمه آن را پرداخت نموده، ایجاد نشده است، مالک نمی تواند الزام شهرداری به صدور پروانه، خلاف آنچه در طرح تفصیلی است را بخواهد.
بنابراین رای کمیسیون ماده صد مبنی بر جریمه در مورد تخلفات ساختمانی تا زمانی مجوز بهره برداری و استفاده از ساختمان است که قسمتی که در آن تخلف صورت گرفته، باقی باشد.
بنابراین به محض خراب شدن (قهری یا غیر قهری) قسمتی که در آن تخلف صورت گرفته مجوز استفاده از آن نیز به اتمام رسیده و برای احداث آن باید از شهرداری مجوز دریافت کند.

۱۰. به موجب نظریه شماره ۲۱۰۱/۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۳/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، اضافه بنای زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، اعم از اینکه در حد تراکم بوده یا مازاد بر آن باشد، در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری فقط یک جریمه به آن تعلق می گیرد.
البته این موضوع اختصاص به تبصره ۲ ندارد و در صورت تحقق موضوع این نظریه در اراضی تجارتی و صنعتی و اداری موضوع تبصره ۳ هم تنها یک جریمه اخذ می شود.

۱۱. تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری، مبنای محاسبه میزان جریمه تخلفات ساختمانی را ارزش معاملاتی با تعیین نموده است.
مطابق تبصره ۱۱ ماده صد قانون شهرداری (الحاقی ۱۳۵۸/۶/۲۷)، “آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یكبار قابل تجدید نظر خواهد بود”.

تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری - وکیل عدلیه
از سوی دیگر ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم (الحاق ۱۳۹۴/۴/۳۱)، تعیین ارزش معاملاتی املاک را بر عهده کمیسیون تقویم املاک قرار داده است تا به صورت سالیانه، ارزش معاملاتی املاک را تعیین نماید.
بعضی معتقد به نسخ تبصره ۱۱ ماده صد قانون شهرداری به موجب ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم هستند و ارزش مالیاتی تعیین شده توسط کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم را مبنای تعیین جریمه های مقرر در تبصره های ۲، ۳، ۴ و ۵ ماده صد قانون شهرداری می دانند.
اما هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری در رای شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۲۰۹ مورخ ۱۳۹۷/۷/۲۵، ارزش معاملاتی مندرج در ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم را مربوط به مالیات دانسته و معتقد به عدم نسخ تبصره ۱۱ ماده صد قانون شهرداری و تفاوت موضوع دو ماده می باشد.

۱۲. با عنایت به اینکه در ماده صد قانون شهرداری، مهلتی برای پرداخت جریمه پیش بینی نشده است، مهلت پرداخت جریمه مهلتی است که شهرداری تعیین و مقرر می دارد که باید نقدا پرداخت و یا به نحو اقساط تادیه شود. (نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۳. اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بدون داشتن پروانه ساختمانی است زیرا پروانه سابق الصدور به علت انقضای مدت، فاقد ارزش قانونی خواهد بود مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست. (نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۴. چنانچه رای کمیسیون ماده صد مبنی بر محکومیت متخلف به پرداخت جریمه باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، در این صورت شهرداری به استناد قسمت اخیر تبصره ۲ ماده ۱۰۰ باید پرونده را جهت صدور رای تخریب به کمیسیون ذی ربط ارجاع نماید.
پس از صدور رای مبنی بر تخریب به شرحی که فوقاً ذکر شد و نیز در مواردی که کمیسیون راساً مبادرت به صدور رای تخریب می نماید، شهرداری موظف و مکلف به اجرای رای کمیسیون است زیرا که مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری از قواعد آمره است و شهرداری مکلف به اجرای آن مقررات می باشد. (نظریه شماره

۷/۴۰۲۷ مورخ ۱۳۷۷/۰۵/۳۱ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۵. پرداخت جریمه تعیین شده از سوی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری بر عهده ذی نفع است. عدم پرداخت آن منجر به صدور رای تخریب از سوی کمیسیون خواهد شد. (نظریه شماره ۷/۵۵۲۲ مورخ ۱۳۶۰/۱۲/۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه)

۱۶. مرجع تعیین جریمه موضوع ماده صد، کمیسیون ماده صد قانون شهرداری است و هیچ مرجع دیگری از جمله شورای شهر صلاحیت تعیین، تغییر و یا تخفیف میزان جریمه مذکور را ندارد. (نظریه شماره ۷/۵۷۶۸ مورخ ۱۳۸۴/۰۸/۱۶ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

۱۷. رفع کلی تخلف از بنا پس از صدور حکم از موجبات سقوط مجازات (جریمه یا تخریب) است. کاهش تخلفات پس از رای کمیسیون هم به تناسب منجر به کاهش مجازات می شود. (نظریه شماره ۷/۳۳۲۷ مورخ ۱۳۷۷/۱۱/۱۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

 

نکته پایانی

در پایان این موضوع را خاطرنشان می کنیم که ما سعی بر این داشتیم اطلاعات مفید در این مقاله در اختیار شما قرار دهیم.

همچنین می توانید با وکلا و کارشناسان گروه وکلای وکیل عدلیه تماس بگیرید، و درخواست کمک و مشاوره حقوقی خود را دریافت نمائید ، لازم به ذکر است درصورتی که سوالی یا پیشنهادی دارید می توانید از طریق دیدگاه که در بخش پایین این مقاله گذاشته ایم، درخواست سوال یا پیشنهاد خود را ارسال نمائید که در اسرع وقت پاسخگو هستیم.


نوشته های مرتبط

نظرات کاربران


0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *