تغییر کاربری اراضی کشاورزی

برای کسب اطلاع درخصوص ” تغییر کاربری اراضی کشاورزی ” در این مقاله با ما همراه باشید که به تعریف آن و همچنین در ادامه به مصادیق تغییر کاربری و معیارهای تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها خواهیم پرداخت.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تغییر کاربری اراضی کشاورزی با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب  1374/03/31  با آخرین اصلاحات آن به تاریخ 1385/08/01 نسبت به گذشته انسجام و نظم حقوقی بهتری یافته است.
البته مشکلات ساختاری در نظام تعیین و تغییر کاربری کلیه اراضی اعم از اراضی شهری، روستایی و کشاورزی و حتی ملی و موات همچنان پابرجاست.

تعریف تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی

بر اساس ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، هر گونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌گردد.

همچنین به موجب بند «د» ماده آیین‌‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، هرگونه اقدامی که مانع از بهره‌‌برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ‌ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی باشد، تغییر کاربری محسوب شود.

لازم به ذکر است تغییر کاربری اراضی کشاورزی در اراضی زراعی و باغ‌ها در‌ خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ ها قابل تحقق است. لذا تغییر کاربری اراضی و باغ‌های واقع در محدوده شهرها و شهرک‌ها مشمول ضمانت اجرای کیفری قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها نمی‌گردد.

همچنین طبق تبصره ۵ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می‌باشند.

مرجع تشخیص کاربری زراعی و یا باغ بودن اراضی

به موجب تبصره ۲دو ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌کنند.
مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود. نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

البته مالک یا وکیل او می‌توانند به تشخیص سازمان ایراد اعتراض کنند.

ترکیب اعضای کمیسیون تشخیص موارد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

مطابق تبصره یک ماده یک قانون فوق‌الذکر، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از اعضای ذیل است:

• رئیس سازمان جهاد کشاورزی (رییس کمیسیون)
• ‌مدیر امور اراضی
• رئیس سازمان مسکن و شهرسازی
• مدیرکل حفاظت محیط زیست استان
• یک نفر نماینده استاندار

نکته: نماینده دستگاه اجرایی ذی‌ربط می‌‌تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت کند.

دبیرخانه کمیسیون فوق عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده،‌ بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواست‌ها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‌باشد.

کمیسیون موضوع این تبصره ازجمله کمیسیون‌های اداری و دولتی است؛ بنابراین رأی صادره از این کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است. سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام کند.

مصادیق تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زارعی و باغ‌های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‌ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح‎های تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهر‌ه‌‎برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌گردد:

• برداشت یا افزایش شن و ماسه
• ایجاد بنا و تأسیسات
• خاکبرداری و خاکریزی
• گود برداری
• احداث کوره‌های آجر و گچ‎پزی
• پی کنی
• دیوارکشی اراضی
• دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
• ایجاد سکونتگاه‌های موقت
• استقرار کانکس و آلاچیق
• احداث جاده و راه
• دفن زباله های واحدهای صنعتی
• رها کردن پساب‎های واحدهای صنعتی، فاضلاب‌های شهری، ضایعات کارخانجات
• لوله‌گذاری
• عبور شبکه های برق
• انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‌‌های غیرکشاورزی
• سوازندن، قطع و ریشه‌کنی و خشک کردن باغات به هر طریق
• مخلوط‌ریزی و شن‌ریزی
• احداث راه آهن و فرودگاه
• احداث پارک و فضای سبز.
• پیست‎های ورزشی
• استخرهای ذخیره آب غیرکشاورزی
• احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
• محوطه‌سازی (شامل سنگ‌فرش و آسفالت‌کاری، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی و موارد مشابه)
• صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‎های موضوع تبصره ۴ دستورالعمل
• صنایع دستی
• طرح‌‌های خدمات عمومی
• طرح‌‌های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی- استانی)

لازم به ذکر است تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور است و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل نماید.

تغییر فعالیت‌‌ها و طرح‌های موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده یک قانون به سایر طرح‌‌های مندرج در تبصره مذکور مستلزم اخذ گواهی لازم از اداره کل محیط زیست استان و موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی می‌باشد.

معیارهای تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها

ضوابط تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده شهرها، شهرک‌ها و طرح هادی روستاها به شرح زیر است:

الف) اراضی زراعی و باغ­های دارای سابقه بهره‌ برداری و اراضی تحت فعالیت‌های موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون که در حکم اراضی زراعی و باغ‌ها محسوب می‌شوند، توسط کارگروهی متشکل از مدیر، معاون فنی اجرایی و رییس اداره امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان با رعایت ضوابط موضوع این آیین­‌نامه بررسی می‌شوند. کارگروه یادشده موظف است با در نظر گرفتن وضعیت و موقعیت اراضی مورد نظر و کاربری سایر اراضی همجوار و با لحاظ یک یا چند مورد از موارد نه‌گانه زیر، نظریه خود را ظرف بیست روز اعلام نموده و نسبت به تشخیص زراعی یا باغی بودن عرصه و یا غیر زراعی و باغی بودن محل مورد نظر اقدام نماید و مراتب توسط مدیر جهاد کشاورزی شهرستان به مراجع ذی‌ربط ارسال شود:

• سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.
• سوابق کشت و کار و تولیدات کشاورزی موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون فارغ از زمان احداث.
• اراضی زراعی و باغ‌های واقع در محدوده قطب‌های کشاورزی و یا شرکت‌های سهامی زراعی یا شرکت‌های تعاونی تولید و مانند آنها.
• استعلام محلی.
• سایر اراضی زراعی و باغها واقع در زیر دست سدها و شبکه‌های آبیاری که در اجرای برنامه‌های توسعه به قلمرو اراضی کشاورزی افزوده می‌شود.
• نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی در رابطه با کیفیت آب و خاک حسب نیاز.
• تهیه گزارش مصور (عکس، فیلم و…)
• استفاده از عکس‌های هوایی یا تصاویر ماهواره‌ای عرصه مورد نظر حسب نیاز.
• منابع تأمین آب برای اراضی آبی.

نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی

۱ -اشخاص حقیقی و حقوقی درخواست تغییر کاربری خود را به همراه مدارک ذیل براساس فرم‎های ابلاغی پیوست به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در سازمان جهاد کشاورزی استان یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک، تقدیم می‎کنند.

• سند مالکیت یا گواهی اداره ثبت مشعر بر مالکیت و یا موافق احکام قطعیت یافته صادره از محاکم قضایی مالکیت آنان محقق شده باشد و چنانچه اراضی مذکور در مناطق مشمول اعلان ثبت عمومی و اجباری نباشد و از قدیم الایام از سوی اشخاص به عنوان مالک مورد بهره ‎برداری واقع و شورای اسلامی محل تصرف مالکانه (قاعده ید) متقاضی را تأیید نماید و مستثنی بودن اراضی مورد نظر از انواع اراضی ملی و دولتی به تأیید مراجع ذیصلاح رسیده و تصرفات بلامنازع و بلامعارض باشد، مالک تلقی می شود.

نکته: در خصوص اراضی وقفی، اخذ نظریه متولی موقوفه الزامی می باشد.

نکته 1: اراضی منابع ملی و دولتی که بدون مجوز تصرف و تبدیل به زراعت و باغ شده تا قبل از تعیین تکلیف توسط مراجع قانونی ذیربط، قابل طرح در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ نمی‌باشد.

• موافقت اصولی یا جواز تاسیسی که توسط دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط در چارچوب قوانین و مقررات مربوط صادر می شود.
• نقشه عرصه محل اجرای طرح با مشخص بودن عوارض طبیعی و نقاط ثابت جهت تطبیق محل وقوع ملک در طبیعت.

2- مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان درخواست تغییر کاربری را جهت انجام بررسی ‎های اولیه اعم از مطابقت مدارک منضم به درخواست و نقشه ارائه شده و تشخیص زارعی و یا باغ بودن اراضی برابر مقررات موضوع ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی به کارشناس یا کارشناسان منتخب رئیس سازمان جهاد کشاورزی ارجاع می‎نماید و پس از وصول نظریه مذکور مبنی بر زارعی و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلامات مقرر در ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی اقدام و پرونده متشکله را به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا در نوبت رسیدگی قرار گیرد.

نکته: چنانچه نظریه کارشناس یا کارشناسان منتخب بر غیر زراعی و باغی بودن اراضی مورد نظر باشد درخواست متقاضی منضم به نظریه مذکور بدون اخذ استعلامات به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا به شرح ذیل اقدام گردد:

الف) چنانچه نظریه غیر زارعی و باغی بودن مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان باشد مراتب عدم شمول قانون حفظ کاربری و اصلاحیه آن از طریق دبیرخانه کمیسیون به مرجع استعلام کننده یا متقاضی اعلام می گردد.

ب) چنانچه نظریه غیر زارعی و باغی بودن، مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان نباشد، به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان اعلام تا استعلامات موضوع ماده ۳ آئین نامه اجرایی را انجام دهد.

3- پرونده های واصله از مدیریت جهاد کشاورزی پس از تکمیل در دبیرخانه کمیسیون و دفاتر مخصوص ثبت و زمان ثبت پرونده در دبیرخانه کمیسیون به عنوان زمان مصرحه در تبصره ۳ ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‌ها تلقی می گردد و در صورت نقص و عدم تکمیل مدارک مورد لزوم دبیر کمیسیون طی اخطاریه‌ای به متقاضی اعلام می‎نماید ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست نسبت به رفع نقص اقدام نماید.

4- در صورتی که متقاضی مدارک و مستندات موضوع بند ۱ را به دبیرخانه کمیسیون تسلیم نماید دبیر کمیسیون می‎بایست در اجرای بند ۲ مراتب را به همراه مدارک و مستندات مربوطه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ارسال تا پس از تکمیل پرونده و با رعایت نوبت و ظرف مدت ۲ ماده، موضوع در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مطرح و اتخاذ تصمیم گردد.

نکته: اعضای کمیسیون موظفند علاوه بر محتویات پرونده تکمیلی، ضوابط پنج‌گانه مصرحه در ماده ۷ الحاقی قانون را در تشخیص ضرورت رعایت کنند.

5- دبیر کمیسیون که توسط رئیس سازمان جهاد کشاورزی انتخاب می‌شود، موظف است به منظور تشکیل به موقع جلسات کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ نسبت به ارسال دعوت‌نامه کتبی برای اعضاء اقدام و تصمیمات کمیسیون را در سوابق دبیرخانه ثبت و ضبط نمایند.

نکته: در صورت درخواست دستگاه اجرایی ذیربط و یا براساس نوع طرح و تشخیص دبیر کمیسیون ضمن هماهنگی با رئیس سازمان جهاد کشاورزی از نماینده دستگاه اجرایی ذیربط برای حضور در جلسه کمیسیون (بدون حق رأی) دعوت به عمل می‎آید.

نکته 1: ابلاغ تصمیمات کمیسیون و صدور مجوز ضرورت تغییر کاربری توسط دبیر کمیسیون صورت می‌پذیرد.

مرجع رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی

رأی وحدت رویه شماره ۷۵۹ مورخ 1396/04/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور درخصوص تعیین درجه جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی اعلام نظر کرده است؛ «مجازات جزای نقدی که درجات آن در ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۹۲ مشخص شده، با توجه به تعیین حداقل و حداکثر آن در قانون، ناظر به جزای نقدی ثابت است و از جزای نقدی نسبی که میزان آن بر اساس واحد با مبنای خاص قانونی احتساب می‌گردد و از این حیث در جرایم با عناوین مشابه یکسان نیست، انصراف دارد؛ بنابراین مجازات جرایمی که طبق قانون جزای نقدی نسبی است با توجه به حکم مقرر در تبصر ۳ ماده مورد اشاره، تعزیر درجه هفت محسوب می‌شود و رسیدگی به آن به موجب ماده ۳۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری در صلاحیت دادگاه کیفری دو می‌باشد و رأی این دادگاه قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است…»

بنابراین شکایات مربوط به جرم مذکور مستقیما در دادگاه کیفری دو مطرح و رأی این دادگاه نیز قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.

ضمانت اجرای کیفری تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تا پیش از اصلاح ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، ضمانت اجرای جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغ‌ها با ضمانت اجرای فعلی متفاوت بود؛ به این صورت که مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که غیرمجاز، اراضی زراعی و باغ‌ها را تغییر کاربری می‌دادند، علاوه بر الزام به‌پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می‌شدند. در‌صورت تکرار جرم نیز علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک تا شش ماه محکوم می‌شدند.

همچنین وزارت کشاورزی موظف بود پرونده‌های متخلفین از ‌این قانون را به مراجع قضائی ارسال کند تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و‌ بر اساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر کنند.

براساس ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱)‌ ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری کنند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده ‌است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ‌ماه محکوم خواهند شد.

لازم به ذکر است با قلع و قمع بنا، کاربری زراعی یا باغ ملک مورد نظر اعاده می‌گردد.

باید توجه داشته باشید که تاریخ وقوع جرم تغییر کاربری غیرمجاز اراضی مذکور نیز در نوع مجازات و ضمانت اجرا موثر است.

در همین راستا رأی وحدت رویه شماره ۷۳۰ ـ 1392/3/28 هیأت عمومی دیوان عالی کشور بیان داشته است: «ماده ۳ (اصلاحی 1385/8/1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها که دادگاه را مکلف کرده ضمن صدور حکم مجازات برای مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) اصلاحی 1385/8/1 ماده (۱) قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، حکم بر قلع و قمع بنا نیز صادر نماید. با توجه به اینکه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، نسبت به جرایم واقع شده پیش از لازم‌الاجرا شدن آن ماده حاکمیت ندارد. بنابراین رأی شعبه ششم دادگاه تجدیدنظر استان همدان که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است».

مستندات

• قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
• ماده آیین‌‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
• دستورالعمل نحوه چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده بررسی کارشناسی طرح درخواست در کمیسیون تبصره (۱) ماده (۱) نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم (موضوع تبصره ۲ ماده ۳ مصوبه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ هـ مورخ 1386/4/19 هیأت محترم وزیران)

سخن پایانی

در پایان این موضوع را خاطرنشان می‌کنیم که ما سعی بر این داشتیم اطلاعات مفید درخصوص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی در این مقاله در اختیار شما قرار دهیم.

همچنین می توانید با وکلا و کارشناسان گروه وکلای وکیل عدلیه تماس بگیرید، و درخواست کمک و مشاوره حقوقی خود را با کارشناسی خبره حقوقی مطرح کرده و مشاوره های لازم را کسب نمائید. لازم بذکر است درصورتی که سوالی یا پیشنهادی دارید می‌توانید از طریق دیدگاه که در بخش پایین این مقاله گذاشته ایم،سوال یا پیشنهاد خود را ارسال نمایید که در اسرع وقت پاسخگو هستیم.