وکیل عدلیه / شهرداری / اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک

اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک


سید حمیدرضا موسوی
1401/05/22
0 دیدگاه

در این مقاله با موضوع ” اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک ” قصد داریم تا نکات کلیدی در این خصوص را برایتان شرح دهیم، پس ما با همراه باشید.

1- طرح بحث اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک

مطابق ماده ۳ آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک موضوع قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ عوارض محلی از اماکن، واحدهای صنفی، تولیدی، خدماتی، صنعتی و هرگونه منبع درآمدی دیگری قابل وصول است که محل استقرار آن، در مورد شهرها، محدوده قانونی شهر… باشد.

از سوی دیگر مطابق بند ۲۶ قانون شوراها، شوراهای شهر از صلاحیت تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان‌‌های وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملات شهرداری ها برخوردار می باشند. بنابراین به ظاهر از یک سو می توان چنین استدلال کرد که شورای شهر به جهت ارائه خدمات از سوی شهرداری به منظور انجام عمل تفکیک و افراز از صلاحیت تصویب بهای نرخ خدمات برخوردار است. از سوی دیگر از آنجایی که شوراهای شهر از صلاحیت وضع عوارض پر منابع درآمدی شهر برخوردار می باشند، شوراهای شهر می توانند با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک به وضع عوارض افراز و تفکیک مبادرت نمایند.

با این وجود وضع عوارض افراز و تفکیک از جمله عوارضی شناخته شده که مغایر قانون به حساب می آید چرا که طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور اظهارنظر پیرامون نقشه های تفکیک اراضی به شرح ماده فوق الذکر از جمله وظایف شهرداری ها می باشد و وضع قاعده آمره از سوی شوراهای شهر، چه از حیث اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و چه از لحاظ وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز، خارج از حدود صلاحیت شوراهای شهر می باشد.

همچنین مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ مقرر شده است که در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید.

شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری دریافت نماید. نظر به حکم پیش گفته قانونگذار، مصوبات شوراهای شهر در جهت وضع عوارض تفکیک و افراز، باید صرفاً در چهار چوب تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ وضع گردد. در همین راستا، مطابق آرا هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، حکم قانونی تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ناظر بر اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع است و اطلاق مصوبه شورای اسلامی مبنی بر دریافت عوارض ناشی از تفکیک در مواردی که شامل اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع می شود، مغایر حکم فعلی مقنن است.

۲. نکات کلیدی اعتراض به دلیل اخذ عوارض افراز و تفکیک

نکته ۱- تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و نیز تغییر نوع و میزان آن و تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته با رعایت مقررات مربوط از جمله وظایف شوراهای اسلامی شهر می باشد. در همین خصوص، پیرامون وضع عوارض افراز و تفکیک لازم به ذکر است که :

از یک سو نظر به مادتین ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی در باب اختیار اصل تسلیط و مالکیت مشروع اشخاص نسبت به اموال و آثار قانونی مترتب بر آن، از قرار آن که: “هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد” و “هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون” و از سوی دیگر از آنجایی که تأمین نیازمندیهای شهرداری ها به استفاده از اراضی و املاک اشخاص به منظور ایجاد تأسیسات عمومی شهری به حکم قوانین مربوط از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۵۸ و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ ممکن و مجاز اعلام شده است، سلب قسمتی از مالکیت افراد به عنوان مابه ازاء عوارض تفکیک فیزیکی املاک و مستحدثات و تملک آن به طور رایگان، خلاف صریح حکم قانونگذار و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر است.

در مقابل بایستی خاطرنشان ساخت که مطابق بند ۱۶ ماده ۸۰ و ماده ۸۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ با اصلاحات و الحاقات بعدی، تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان آن با در نظر گرفتن سیاست عمومی دولت که از سوی وزارت کشور اعلام می شود، از وظایف شورای اسلامی شهر به شمار می آید و شورای اسلامی شهر می تواند نسبت به عوارض متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی به منظور تامین بخشی از هزینه های خدماتی و عمرانی مورد نیاز شهر طبق آیین نامه مصوب هیأت وزیران اقدام نماید. مطابق ماده ۳ آیین نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک موضوع قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵، عوارض مذکور از اماکن، واحدهای صنفی، تولیدی، خدماتی، صنعتی و هر گونه منبع درآمدی دیگری قابل وصول است که محل استقرار آن، در مورد شهرها، محدوده قانونی شهر … باشد. از سوی دیگر مطابق بند ۲۶ ماده ۸۰ قانون شوراها، شوراهای شهر از صلاحیت تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمانهای وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملات شهرداری ها برخوردار می باشند.

بنابراین به ظاهر از یک سو می توان چنین استدلال کرد که شورای شهر به جهت ارائه خدمات از سوی شهرداری به منظور انجام عمل تفکیک و افراز از صلاحیت تصویب بهای نرخ خدمات برخوردار است. از سوی دیگر، از آنجایی که شوراهای شهر از صلاحیت وضع عوارض بر منابع درآمدی شهر برخوردار می۔ باشند، شوراهای شهر می توانند با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک به وضع عوارض افراز و تفکیک مبادرت نمایند.

با این وجود وضع عوارض افراز و تفکیک از جمله عوارضی شناخته شده که مغایر قانون به حساب می آید چرا که طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور وظیفه تفکیک و افراز اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها با رعایت طرح های جامع، تفصیلی با هادی و سایر ضوابط مربوط به شهرسازی و نقشه مورد تایید و تصویب شهرداری محل، به عهده ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و مراجع ذیصلاح دادگستری محل وقوع ملک محول شده است و در صورت عدم اظهارنظر کتبی، شهرداری نسبت به نقشه تفکیک و افراز در مهلت قانونی مراجع مذکور نسبت به افراز و تفکیک ملک رأساً اقدام می نماید.

با عنایت به اینکه اظهارنظر پیرامون نقشه های تفکیک اراضی به شرح ماده فوق الذکر از جمله وظایف شهرداری می باشد، وضع قاعده آمره از سوی شوراهای شهر، چه از حیث اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان و چه از لحاظ وصول مبلغی معادل آن به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز خارج از حدود صلاحیت شوراهای شهر می باشد

مطابق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ، اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و كتبا به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور، شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام نماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه هایی که مالک ارائه می نماید، عمل تفکیک را انجام دهند. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان به صاحبان آن وجهی پرداخت نخواهد کرد.

ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ به شرح ذیل اصلاح گردید :

“ماده ۱۰۱ – ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک با افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک می تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصا‌ب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید.

کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می نماید.”

همچنین مطابق ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور، پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی، اداره ثبت و دادگاه ها باید با رعایت نقشه مذکور و آیین نامه های مربوط به شهرسازی رأساً اقدام به تفکیک نمایند.

بنابراین اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به شهرداری به طور رایگان به عنوان عوارض افراز و تفکیک یا به عنوان عوارض ارزش افزوده یا وصول مبلغی به عنوان هزینه خدمات تفکیک و افراز مجاز مغایر اصل تسلیط و مالکیت مشروع و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت و غیرقانونی است.

برای نمونه نگاه کنید به: (دادنامه شماره ۲۱۸ – مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۹)/ (دادنامه شماره ۳۸۱ – مورخ ۱۳۹۰/۰۹/۰۷).

نکته ۲- مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ مقرر شده است که در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری دریافت نماید.»

نظر به حکم پیش گفته قانونگذار، مصوبات شوراهای شهر در جهت وضع عوارض تفکیک و افراز، باید صرفاً در چهارچوب تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۹۰ وضع گردد. به عبارت بهتر، شهرداری وفق تبصره مذکور جهت تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی باید تا ۲۵ درصد از مساحت کل پلاک در حال تفکیک یا افراز را کسر و از ۷۵٪ باقیمانده نیز تا ۲۵٪ را با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده بابت احداث شوارع و معابر عمومی شهر دریافت نماید که در مجموع قدرالسهم شهرداری از کل پلاک مفروض، ۴۳٫۷۵٪ از کل مساحت پلاک خواهد شد.

البته باید توجه داشت که حکم قانونی تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ناظر بر اراضی با مساحت بیش از ۵۰۰ متر مربع است و اطلاق مصوبه شورای اسلامی مبنی بر دریافت عوارض ناشی از تفکیک در مواردی که شامل اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع می شود، مغایر حکم فعلی مقنن است. نگاه کنید به: (دادنامه شماره ۳۴۲ – مورخ ۱۳۹۵/۰۵/۱۹ )/ (دادنامه شماره ۳۹ – مورخ ۱۳۹۲/۰۱/۲۶).

نکته ۳- مطابق بند الف ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه (۱۳۹۰-۱۳۹۴) مصوب ۱۳۸۹، از سال ۱۳۹۰ وضع عوارض بر ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری توسط قانونگذار تجویز شده بود. مطابق بند الف ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجم توسعه، “شوراهای اسلامی و شهرداری ها و سایر مراجع ذیربط موظفند تا پایان سال اول برنامه از طریق تدوین نظام درآمدهای پایدار شهرداری ها با اعمال سیاست های ذیل اقدام نمایند:

الف – کاهش نرخ عوارض صدور پروانه ساختمانی در کاربری های تجاری، اداری، صنعتی متناسب با کاربری های مسکونی همان منطقه با توجه به شرایط اقلیمی و موقعیت محلی و نیز تبدیل این عوارض به عوارض و بهای خدمات بهره برداری از واحدهای احداثی این کاربری ها و همچنین عوارض بر ارزش افزوده اراضی و املاک، ناشی از اجرای طرحهای توسعه شهری …”.

لازم به ذکر است که مطابق قانون تمدید قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران با اصلاح ماده (۲۳۵) این قانون (مصوبه مورخ ۱۳۹۴/۱۲/۱۸ مجلس شورای اسلامی)، “قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۵ حداکثر تا پایان سال ۱۳۹۵ هجری شمسی تمدید و با تصویب برنامه ششم توسعه و ابلاغ آن ملغی الاثر” شد. نگاه کنید به: (دادنامه شماره ۱۴۴۷ – مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۲۴)

 


نوشته های مرتبط

نظرات کاربران


0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.