تملک اراضی از سوی دولت و شهرداری ها از طریق تامین توافقی

برای آشنایی با نکات درخصوص موضوع ” تملک اراضی از سوی دولت و شهرداری ها از طریق تامین توافقی” و اطلاع از ” پرداخت قیمت غیرتوافقی حقوق مالکانه ” می توانید این مقاله را مطالعه نمایید.

 

تملک اراضی از سوی دولت و شهرداری ها از طریق تامین توافقی

اقتضای قواعد حقوقی ( تسلیط ) و اهمیت رعایت حقوق مردم نسبت به اموالشان در جریان تملک اراضی توسط دستگاه های اجرایی جهت اجرا طرح های عمرانی و عمومی آن است که دستگاه اجرایی با صاحب حق مالکانه در اراضی مورد نظر ، وارد مذاکره شده و با تلاش جهت حصول توافق ( تامین توافقی ) تملیک و تملّک اراضی صورت پذیرد.

خرید یا اجاره اموال غیرمنقول توسط دستگاه های اجرایی از جمله معاملاتی است که نیاز به مناقصه ندارد و اصل آزادی قراردادها نسبتا در این دسته از معاملات دولتی جلوه بیشتری دارد. علت این امر آن است که در این قبیل معاملات ، آنچه اهمیت دارد تملک اراضی مدنظر دستگاه اجرایی با موقعیت مکانی مناسب جهت اجرای طرح است نه قیمت آن.

 

تامین توافقی

ترجیح قانونگذار در تملک اراضی آن است که میان مالک و دستگاه اجرایی نسبت به انجام تملک و همچنین تعیین قیمت عادله جهت پرداخت به مالک ، توافق صورت گیرد و در صورت عدم حصول توافق سایر روش های تقویم املاک و اراضی و ابنیه جایگزین خواهد شد. در مواد مختلف قانونی از جمله ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ و همچنین ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه ، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ به ضرورت تملک از طریق جلب موافقت مالکان حقوق در اراضی مورد تملک یا بعبارت دیگر تامین توافقی اشاره شده است.

 

سقف توافق درخصوص قیمت

سوالی که مطرح می شود آن است که آیا دستگاه اجرایی جهت توافق درخصوص قیمت حقوق مالکانه واقع در طرح های دولتی با محدودیت روبروست یا خیر؟

اگرچه برخی از حقوقدانان قائل بر آزادی اختیار و عدم محدودیت دستگاه های اجرایی در تعیین قیمت می باشند اما بنظر می رسد که این دستگاه ها درمورد پرداخت مازاد بر بهای عادله هنگام توافق با مالک با محدودیت مواجه هستند و امکان تراضی به مبلغی فاحش از بهای عادله برای آن‌ها وجود ندارد؛ چراکه تامین اعتبار خرید اراضی و حقوق مالکانه جهت اجرای طرح های دولتی از محل بیت المال است و تجاوز بی قاعده از نرخ عادله به صرفه و صلاح آن نمی باشد.

تبصره یک ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی عمرانی دولت بیان می دارد : ”درصورت توافق درمورد بهای عادله هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین … بیش از یک میلیون ریال باشد بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیات مقرر در ماده ۷۱ قانون محاسبات عمومی… برسد.”

همچنین در رابطه با شهرداری ها درصورت توافق درمورد بهای عادله هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت

هریک از مالکین … بیش از یک میلیون ریال باشد، بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب انجمن شهر (شورای شهر) برسد.

 

پرداخت قیمت غیرتوافقی حقوق مالکانه

درصورت عدم حصول توافق فیمابین مالک و دارنده حق با دستگاه اجرایی و یا شهرداری ها و ضرورت اجرای طرح جهت تامین منافع عمومی و یا دفع ضررهای موجود ، دستگاه اجرایی می تواند با بهره گیری از روش های قانونی و در جهت اعمال حاکمیت ، حقوق مالکانه را از صاحب آن سلب و به خود انتقال دهد.

ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ اعلام موضوع به مالک را مقدمه لازم برای واگذاری اجباری حقوق مالکانه به شهرداری دانسته است و در حقیقت تملک اجباری پیش از اعلام قرارگیری اراضی در محدوده اجرای طرح به صاحبان حقوق در آن اراضی امکانپذیر نخواهد بود.

پس از اعلام مراتب درصورت بروز حالاتی چون عدم انجام معامله از سوی مالک یا مجهول المالک بودن یا عدم وجود سابقه ثبتی و موارد و موانعی از این قبیل نوبت به تملک اجباری و پرداخت یا تودیع قیمت اراضی بصورت غیرتوافقی می رسد. قیمت غیرتوافقی که به میزان قیمت عادله روز و توسط هیات کارشناسی موضوع ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه ، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ‎‌ها مصوب ۱۳۷۰ تعیین می گردد، از سوی دستگاه اجرایی به مالک رسمی حقوق اراضی مورد تملک به مقتضای احترام اموال مردم پرداخت خواهد شد و یا نزد مراجع رسمی تودیع می گردد.

البته چنانچه ملک موضوع تملک محل سکونت و یا اعاشه مالک باشد ، ۱۵ درصد به بهای عادله اضافه خواهد شد.

 

تفاوت تملک توافقی اراضی با تملکات قهری

در کنار تفاوت هایی که در این دو شیوه تملکی به لحاظ قانونی وجود دارد باید به این موضوع اشاره نمود که در تملک توافقی و غیر اجباری حقوق مالکانه اشخاص ، چنانچه ضرورت اجرای طرح از میان رفته و اجرای آن ملغی گردد، صاحبان سابق اراضی نمی توانند درخواست ابطال انتقال و تملک صورت گرفته را بنمایند.

اگرچه که اصل موضوع ابطال تملک در صورت لغو اجرای طرح و مسئله سلب مالکیت از شهرداری و یا دستگاه اجرایی محل مناقشات بسیاری است که در این گفتار مجالی برای این مباحث وجود ندارد اما این مسئله در آرا هیات عمومی دیوان عدالت اداری تصریح گردیده است چراکه بنظر دیوان تملکات توافقی فاقد جنبه اعمال حاکمیتی دارد.

البته که این امر موجب کاهش تمایل مالکان نسبت به توافق با دستگاه های اجرایی و شهرداری ها خواهد شد و حصول تامین توافقی را بسیار دشوار می سازد اما بهر تقدیر دیوان عدالت اداری صرفا تملکی که بصورت قهری و از طریق کارشناسی انجام شود را از مصادیق اعمال حاکمیت دانسته و متعاقب لغو اجرای طرح دولتی ، به خواسته مالکان سابق حقوق ، حکم به ابطال آن را صادر می نماید.