عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک ، مستغلات

در این مقاله می خواهیم به موضوع عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها بپردازیم تا شما همراهان گرامی در این خصوص آشنایی پیدا نمایید با ما همراه باشید.

عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک ، مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها

یکی از حوزه‌هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری‌ها در گرفتن این وجوه غیرقانونی اقدام به عمل می نمایند، عوارض بر معامله و نقل وانتقال املاک، مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها است.

از دلایل عمده غیرقانونی بودن این مصوبات می‌توان گفت: ممنوعیت در گرفتن عوارض مجدد وفق مواد ۵۰و ۵۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۳۸۷/۲/۱۷؛ ممنوعیت درگرفتن عوارض به درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات؛ خروج از حد اختیارات و مغایرت با قوانین و مقررات؛ الزام به گرفتن عوارض در مقابل ارائه‌ی مستقیم خدمات از سمت شهرداری؛ اخذ عوارض از مؤدیانی که ارائه‌دهنده‌ی خدمات یا تولیدکننده‌ی کالا هستند.

مؤید غیرقانونی بودن در گرفتن عوارض بر نقل و انتقال و معامله املاک، مستحدثات و سرقفلی، مستغلات و عوارض مزایده آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری می‌‌باشد. این نوشتار جهت تایید کردن اینست که عوارض معین شده علیه این گروه از مؤدیان، خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض، خلاف مقررات و قوانین، خلاف سیاست های عمومی دولت و خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بوده و خلاف موازین شرعی می باشد.

 

بخش اول: عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک مستغلات، مستحدثات و سرقفلی

1.ممنوع بودن برقراری عوارض به درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات بوسیلة شوراها (ممنوعیت جمع عوارض و مالیات)

برقراری عوارض به درآمدهای مراجع محاسبه مالیات (عوارض بردرآمد) اصلاً در حدود  و صلاحیت اختیارات شوراها نمی باشد و کارگزار این امر بموجب قانون، حوزه‌های مالیاتی است. این قاعده مستند به ماده پنجاه ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده است. در توضیح باید گفت که در ماده پنجاه ۵۰ قانون مالیات بر ارزش‌‌افزوده مصوب ۱۳۸۷/۲/۱۷، برقراری عوارض بردرآمدهای مراجع محاسبه مالیات ممنوع اعلام گردیده است و همچنین در قانون مالیاتهای مستقیم سال ۶۶ از جمله مواد ۵۲و ۵۹ برای نقل وانتقال قطعی املاک و واگذاری حقوق اشخاص حقیقی وحقوقی بر املاک مالیات معین گردیده است، فلذا مصوبه های شوراهای اسلامی در مشخص کردن عوارض بر معامله املاک مستغلات، مستحدثات وسرقفلی، با قانون مغایر می‌‌باشد. همچنین در ماده پنج قانون تجميع عوارض به این امر بیان شده بود. طیق این ماده شوراهای اسلامی و دیگر مراجع این اجازه را ندارند که نسبت به مواردی که برای آنان پیش‌بینی شده که مالیات اخذ کنند، به وضع عوارض اقدام نمایند. ماده۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم سال ۶۶ که تحت عنوان مالیات بر درآمد املاک آمده، معین می‌‌دارد: «درآمد شخص حقیقی یا حقوقی که برآمده از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع شده در ایران بعد از کسر معافیت‌های مقرر دراین قانون مشمول مالیات بردرآمد املاک خواهد بود. همچنین ماده ۵۹ قانون ذکر شده (اصلاحی سال ۸۰) مطرح می‌نماید، «نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و همینطور به نرخ ۵% و همچنین انتقال حق واگذاری آن محل به مأخذ وجوه دریافتی صاحب یا حق مالک و به نرخ ۲% درتاریخ انتقال از سمت صاحبان حق یا مالکان عین، مشمول مالیات خواهند بود…» وتبصره دو ماده ی مذکور حق واگذاری محل از منظر آن قانون را حق سرقفلی یاحق تصرف محل با حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل می داند. ایضاً در ماده۹۲ قانون مالیات برارزش افزوده مالیات نقل و انتقال هر نوع از خودرو مورد حكم قرار گرفته است و طبق این اساس و به استناد مطالبی که ذکر شد، گرفتن مالیات با عوارض در یک امر واحد قابل جمع نمی باشد.

ملاحظه – شوراها و شهرداریها در ارتباط با استدلال تبیین شده معتقد هستند که مالیات و عوارض دومقوله جدا از یکدیگر بوده و عوارض صرفاً برای آبادی وعمران شهری که عوارض در آن مکان وصول شده باشد هزینه می گردد، چنانچه مالیات در خزانه دولت وارد شده باشد برای کل کشور هزینه می شود فلذا می بایست آن ها را متفاوت از همدیگر تلقی کرده و نمی بایست اینچنین فرض گردد که مالیات مضاعفی وصول خواهد شد. درهرصورت استدلال ذکر شده مورد قبول هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار نگرفته و معتقد می باشد که برقراری عوارض بردرآمدهای ماخذ محاسبه مالیات مَمنوع اعلام شده است. ولیکن در مقابل شوراها در تفکیک عوارض و مالیات معتقد هستند که بند۸ ماده ۱۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده صراحتاً اعلام داشته است که اموال غیرمنقول از پرداخت مالیات موضوع قانون مالیات بر ارزش افزوده معاف بوده و هیچ اشاره ای به عوارض محلی که در اجرای تبصره ۱ ماده ۵۰ قانون مذکور و نیز بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف وانتخابات شورای اسلامی و انتخاب شهرداران از طریق شوراهای اسلامی وضع می‌شود ندارد؟

٢. مغایرت داشتن با قانون

باعنایت به آرای صدور یافته از هیأت عمومی دیوان عدالت مبنی بر غیرقانونی تلقی نمودن اخذ عوارض نقل و انتقال ملک (مغایر قانون مالیات بر ارزش افزوده) گرفتن وجوه ذکر شده برخلاف ماده چهارقانون تنظیم قسمتی از مقررات مالی دولت سال ۸۰ و تبصره ۳ ماده ۹۲ قانون برنامه پنجم توسعه مصوب سال ۸۹ نیز است. در این قوانین دریافت نمودن هرنوع وجه کالا ویا خدمات تحت هر عناوینی از افراد حقیقی و حقوقی به وسیله نهادهای عمومی غیردولتی به جز مواردی که در مقررات قانونی مربوطه تعیین گردیده یا می شود ممنوع شده و از آنجاییکه گرفتن وجوهی بعنوان عوارض نقل و انتقال املاک وسرقفلی برخلاف قانون مالیات بر ارزش افزوده دانسته شده است فلذا هیچ گونه توجیهی جهت اخذ این وجوه پذیرفته نخواهد شد. درحالی که شوراها درمقابل طرح دعاوی برای ابطال مصوبات آن ها چنین استدلال می نمایند که دربرابر مقررات قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت آرایی که صادر شده از هیأت عمومی دیوان عدالت در موارد مشابه برای شهرداری ها لازم الاجرا نمی باشد. لذا بر فرض اینکه مصوبه شورای اسلامی شهري ابطال گردیده باشد اما چون هر مصوبه اوضاع و شرایط مختص خود را دارا می باشد و برمبنای مستندات مربوط به خود تصویب و برای اجراء به شهرداری ارسال می شود برای هیأت عمومی لازم الاتباع نمی باشد.

٣. مغایرت داشتن با آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

مؤید استدلال های توصیف شده درجهت غيرقانونی بودن عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک، مستغلات، سرقفلی و مستحدثات را می‌‌توان در آرای گوناگون هیأت عمومی دیوان مشاهده کرد، بنابراین آراء دليل مستقل محسوب نمی شود و برای تأييد استدلال های بیان شده می‌باشد. اصل عدالت مالیاتی نیز اقتضاء می نماید که وقتی گرفتن عوارضی از شهروندان قسمتی از این سرزمین مغایر قانون شناخته شده نمی توان اخذ همان وجه را از مردمان شهروندان دیگر قانونی وجایز قلمداد نمود، به این دلیل که این امر با اصل ۲۰ و بند ۱4 اصل ۳ قانون اساسی مبنی بر یکسانی اشخاص در مقابل قانون و ماده 14 آیین نامه وضع و وصول عوارض در سال ۷۸ و ملاک مواد ۹۲ و ۱۱ قانون دیوان عدالت سال ۹۲ مغایر است. از آثار تبیین ذکر شده اینست که باتوجه به اینکه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در آرایی شبیه به گرفتن چنین وجوهی از نقل وانتقال اراضی افراد در شهری دیگر را خلاف قانون می داند و به استناد ماده ۳۰۱ که معین می‌‌دارد: «کسی که عمداً یا اشتباه) چیزی را که مستحق آن نبوده است دریافت نماید ملزم می باشد که آن را به مالک تسلیم کند.» و ماده ۳۰۲ قانون ذکر شده که اشعار می‌دارد: «چنانچه کسی که اشتباه خود را مدیون می دانست آن دین را تأدیه نماید این حق را دارد از کسی که آن را بدون حق، اخذ کرده است عودت نماید.» در ادامه باید گفت ماده ۳۰۳ در این رابطه تصریح می دارد: «کسی که مالی را من غيرحق، دریافت نموده باشد ضامن‌عین و منافع آن می باشد اعم از اینکه به عدم استحقاق خود عالم باشد یا جاهل.» شهرداری ها که نسبت به گرفتن چنین مبالغی از نقل و انتقال املاک و سرقفلی مبادرت می ورزند می بایست مبالغی که ذکر شد را به شهروندان مسترد نمایند. ولیکن شهرداری ها گرفتن اینچنین مبالغ را غیرقانونی ندانسته و در عبارات آنها نیز بیم تجری نسبت به شهروندان مبنی بر گرفتن مبالغِ غیرقانونی مشاهده می شود.

 

بخش دوم: عوارض بر مزایده ها

افزون بر این عوارض بر نقل و انتقال سرقفلی، مُصوبات مربوط به عوارض مزایده ها با قوانین ومقررات مغایرت داشته و از حد اختیارات قانونی شوراها بنابه دلايلی که در ذيل اشاره شده است خارج می باشد. به عبارتی دیگر دراین بخش مواد قانونی که مدعی مغایرت مصوبات عوارض مزایده ها با آنها شده اند و دلايل و جهات اعتراض از حیث مغایرت مصوبه با قوانین و خروج از حدود و اختیارات مرجع تصویب کننده شده است تبیین می گردد.

• اخذ عوارض از مودیان تولیدکننده کالا یا ارائه دهنده‌ی خدمات:

طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده مقررات وضع عوارض، در ارتباط با تولید کنندگان و ارائه دهندگان خدمات و وارد کنندگان کالا تصویب شده و سازمان ها و موسسات برگزارکننده مزایده، نه تولیدکننده کالا می باشند و نه ارائه دهنده خدمات و نه واردکننده کالای موردنظر، بر همین اساس وضع عوارض برای واگذارکننده خلاف روح حاکم بر قانون مالیات برارزش افزوده واصول حاکم بر عوارض می باشد.

• مغایرت داشتن با قوانین ومقررات:

بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۷۵ و ماده 50 قانون مالیات برارزش افزوده “خروج شوراها از حدودِ اختیارات قانونی خود در تعیین عوارض بر مزایده ها” بر تجویز اخذ این نوع عوارض دلالتي ندارد.

• ممنوعیت گرفتن عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات:

لیکن از سوی دیگر راجع به برندگانِ مزایده اینچنین استدلال شده است که برقراری عوارض بردرآمدهای مأخذ محاسبه مالیات توسط شورای اسلامی و دیگر مراجع ممنوع شده است و برندگان مزایده و حراج که مبادرت به خرید کالای موضوع حراج و مزایده می کنند، مالیات مربوط را پرداخت می نمایند لذا برقراری عوارض مجدد برای آنان خلاف قانون می باشد.

• الزام به گرفتن عوارض در مقابل ارائه‌ی مستقیم خدمات از طرف شهرداری:

اخذ عوارض درقبال ارائه خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه ی خدمات خاص ومشخص جایز نمی باشد. «عوارض» در برابر «خدمات» موضوعیت یافته و به عبارتی دیگر در برابر خدمات ارائه شده هستند و اصولاً پرداخت‌کننده عوارض باید از نوعی خدمات و انتفاع مستقیم برخوردار شوند. 1.2.3.4.5.6.7 شهرداری ها خدمات مشخص و ویژه‌ای به اشخاصی که برنده مزایده شده باشند ارائه نمی‌دهند و اقدام به گرفتن عوارض بدون ارائه دادن خدمات شهری و ترافیکی مغایر حكم و هدف مقنن می باشد.

هیأت عمومی دیوان عدالت در رأی شماره ۱۸۵۰ در مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۳ به دلیل این که تعیین نرخ خدمات منوط به انجام خدمت از طرف شهرداری است و در مصوبه‌‌ی ذکر شده شهرداری خدمتی ارائه نمی نماید شهرداری را مجاز به گرفتن عوارض ندانسته است.

• مغایرت داشتن عوارض بر مزایده ها با آراء صادر شده از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در موارد ذیل:

آنچه در مصوبات غیرقانونی عوارض فوق الذکر، قابل تأمل است تفاوت داشتن در وضع عوارض و عدم یکسانی آنهاست که به میزان ۲درصد و ۵درصد و ۱۰درصد تعیین شده و همین فقدان ضابطه‌مندی نقض عدالت و برابری شهروندان در مقابل قانون است.

 

نتیجه گیری:

مطابق با بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۷۵ تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و نیز تغییر میزان و نوع آن از جمله وظایف شورای اسلامی شهرها می‌باشد. به عبارتی دیگر می توان گفت یکی از رسالت‌های شوراها وضع عوارض است که شهرداری ها وضع عوارض را به صرفه و صلاحِ خود شهروندان می‌دانند.

همچنین لازم بذکر است مهمترین منابع درآمد شهرداری‌ها بعنوان نهادی خودکفا که بودجه‌ای مستقل از دولت دارند که به تجویز قانون، بخصوص ماده ۲۹ آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها وصول عوارض و بهای خدمات است.

این صحیح می باشد که عوارض شهرداری یکی از نیازهای درآمدی شهرداری برای ارائه خدمات عمومی است و اساساً عوارض جزو درآمدهای پایدار شهرداری محسوب شده و مصارف آن، خدمات عمومی و مربوط به آحاد شهروندان می باشد و قسمت عمده‌ای از درآمدهای شهرداری در اجرای وظایف ذاتی و انحصاری آن، می بایست از اینگونه عوارض‌های پایدار، تأمین شود، و اگر مراجع مختلف با ادعاهای گوناگون از پرداخت عوارض شهری طفره بروند شهرداری دیگر قادر به ارائه خدمات موردنیاز شهروندان نخواهد بود. ولی این اخذ وجوه باتوجه به آراء متعدد شعب و هیأت عمومی دیوان در این رابطه و مستندات و دلایل ابرازی نباید از روشی غیرقانونی وصول گردد چنانچه که ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال ۸۰ نیز مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی را از گرفتن وجوه خلاف مقررات منع می نماید و ارائه خدمات به مردم به هر قیمت از جمله گرفتن وجوه غیرقانونی ایجاد هرج و مرج می کند.

بنابر این گرفتن عوارض از شهروندان بصورت پله و رها نمی باشد بلکه دارای ضوابط است. یکی از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری‌ها در گرفتن این وجوه غیرقانونی اقدام می کنند، معامله ونقل و انتقال املاک، مستغلات، مستحدثات وسرقفلی و مزایده ها می باشد.

عمده‌ترین اصول و قواعد حاکم بر عوارض مقرری برای این نوع از فعالیت‌ها که در آیینه‌ی آراء دیوان عدالت انعکاس یافته است عبارتند از: گرفتن عوارض در مقابل ارائه خدمات، عدم امکان اخذ عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات، رعایت نمودن سیاست‌های کلی دولت، عدم خروج ازحدود صلاحیت وچهارچوب تعیین شده قوانین مربوطه، الزام به گرفتن عوارض در برابر ارائه ی مستقیم خدمات از طرف شهرداری؛ گرفتن عوارض از مؤدیان ارائه‌‌دهنده خدمات یا تولیدکننده کالا، که عدم رعایت این موارد منجربه صادر شدن آرای ابطالی در بیش از ۲۰ مورد می باشد.

بنابراین در این نوشتار به اثبات رسید عوارض تعیین شده عليه مؤدیان به این عنوان، خلاف سیاست‌های عمومی دولت، خلاف قوانین ومقررات، خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود به جهت تعیین کردن عوارض می باشد فلذا خلاف شرع است.

گردآورنده: امید محمدی