املاک واقع در طرح های شهرداری موضوعی است که در این مقاله میخواهیم به آن بپردازیم و در ادامه به موضوعات انواع خرید ملک تصرفی و نحوه تعیین قیمت روز ملک و دادگاه صالح برای دریافت مبلغ بهای زمین و … آشنا خواهید شد، مطالعه این مقاله می تواند برایتان مفید باشید با ما همراه باشید.
املاک واقع در طرح های شهرداری
یکی از وظایف شهرداری، احداث پروژه‌های عمرانی، خیابان‌ها، پارک‌ها، فضای سبز و… می باشد. بر همین مبنا و در راستای انجام این امور، لازم است زمین‌هایی در اختیار شهرداری قرار گیرد. علاوه بر این گاهی اوقات ممکن است این طرح ها در مسیر ملک متعلق به اشخاص واقع گردد.
به عنوان مثال: یکی از وظایف مهم شهرداری، تعریض نمودن مسیر خیابان‌ها و معابر می‌باشد.
در این راستا ممکن است لازم باشد که ملک یا املاک واقع در طرح های شهرداری که واقع شده در این مسیر هستند، خراب گردد یا بخشی از آن تصرف شود. بنابراین مالک یا مالکین ملزم به اطاعت امر از شهرداری هستند.
البته جهت جلوگیری از ورود ضرر به مالک، تمام هزینه عقب‌نشینی ملک به او پرداخت می‌گردد.
باتوجه به اینکه شهرداری یک نهاد عمومی غیردولتی می باشد، در این موارد ملک موردنظر به تصرف شهرداری تحویل و مبلغ ملک، جهت جلوگیری از تضییع حقوق مالک به او پرداخته می‌شود.
فلذا اگر ملک یا املاکی به دلیل عقب‌نشینی دچار خسارت شوند، شهرداری موظف است تمامی خسارات را با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری پرداخت نماید.
قانونگذار در ماده واحده تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها چنین تعیین تکلیف نموده است: «در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.»
قانونگذار درخصوص ورود خسارت به عرصه نیز مقرر نموده است که قیمت 1سال قبل از ارزیابی تعیین و شش درصد (6%) نیز به این مبلغ افزوده شود.
اما اگر قیمت تعیین‌شده بیشتر از قیمت ملک در زمان ارزیابی باشد، قیمت زمان ارزیابی به مالک پرداخت می‌شود.
در زمانی که ملک عقب‌نشینی دارد، علاوه بر اینکه قیمت ملک و مبلغ خسارت توسط شهرداری به مالک پرداخت می‌شود، ممکن است برای بعضی از املاک، تسهیلاتی از قبیل تخفیف مالیاتی یا جواز تراکم و… نیز در نظر گرفته شود.
قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های شهرداری ها و دولتی مقرر نموده است:
«کلیه وزارتخانه‌ها، سازمانها، نهادها، مؤسسات، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند».
همچنین در تبصره یک ماده فوق آمده است:
«چنانچه اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۱۰سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح های شهرداری ها از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در صورتی که کمتر از ۱۰ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هرگاه موقع اجرای طرح قبل از 10 سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد».
در مورد وظیفه شهرداری نیز در تبصره ۲ مقرر گردیده است:
«شهرداری‌ها موظف می باشند که همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره ۱ مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تاسیسات موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی موقع اجرای طرح قرار گیرد و در موقعی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح مزبور باشد به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود».
انواع تملک اراضی
1- تملک اراضی مطابق با قوانین و مقررات است اما تشریفات تصرف در آن رعایت نمی‌شود و به مالک ملک، بهای روز ملک پرداخت می‌گردد. قانونگذار مقرر نموده اراضی و املاکی که مشمول مقررات تملکی است و دستگاه‌های اجرایی مقررات تملکی را رعایت نکرده باشند، می‌بایست جریمه‌ای معادل بهای روز ملک پرداخت کنند.
2-اراضی و املاکی که طرح مصوب آنها وجود ندارد اما دستگاه‌های اجرایی آنان را تصرف کرده‌اند. اگر در این زمینه تغییر و ساخت‌وسازی صورت نگرفته باشد، مالک می‌تواند دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح کند اما اگر در آن ساخت و ساز صورت گرفته باشد، مالک می‌تواند بهای زمین و ملک را پرداخت کند.
انواع خرید ملک تصرفی
1- توافق مالک و شهرداری درمورد قیمت ملک
2- عدم توافق مالک و شهرداری درمورد قیمت ملک
ماده ۸ قانون تملک اراضی در این خصوص بیان کرده است: «تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آن که در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک، رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود:
چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام «دستگاه اجرایی» به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود. اداره ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام «دستگاه اجرایی» صادر و تسلیم نماید.»
نحوه تعیین قیمت روز ملک
برای تعیین قیمت روز ملک یا املاک واقع در طرح های شهرداری ها ، یک هیأت سه نفره کارشناس رسمی دادگستری شامل یک نفر کارشناس به انتخاب مالک، یک نفر کارشناس به انتخاب شهرداری و یک نفر کارشناس به انتخاب طرفین تشکیل می‌گردد. رأی اکثریت ملاک عمل خواهد بود.
نکته: اگر در یک منطقه‌ای کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد، قانونگذار در ماده ۲۹ قانون کارشناسان تعیین تکلیف نموده است: «هرگاه در فن معینی کارشناس رسمی نباشد دادگاه‌ها و پارکه‌ها و مقامات صلاحیتدار می‌توانند هر موقع که احتیاج به انتخاب کارشناس در آن فن داشته باشند از بین کسانی که شغل و حرفه و معلومات آنها مربوطه به آن فن باشد یک یا چند نفر معتمد را به سمت کارشناس انتخاب کنند.
کارشناسانی که به این ترتیب انتخاب شوند می بایست در پیشگاه دادگاه یا پارکه انتخاب‌کننده یا مقامات صلاحیتدار طبق ماده ۵ سوگند یاد نمایند و از حیث تخلف تابع مقررات انتظامی کارشناسان رسمی می باشند و در صورت استنکاف از قبول کارشناسی بدون عذر قانونی مورد تعقیب قرار خواهند گرفت به 1 الی 3 سال محرومیت از اشتغال به شغل و یا حرفه مربوطه محکوم خواهد گردید».
مطالبه اجرت‌المثل زمان تصرف ملک از شهرداری
مطابق با رویه قضایی دادگاه‌ها، شهرداری محکوم به قیمت روز ملک یا زمین مورد غصب شده و به پرداخت اجرت‌المثل محکوم نمی‌شود.
دلیل این امر به این دلیل است که مطابق با ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری‌ها، مالک تنها حق مطالبه قیمت ملک را دارا می باشد؛ مطابق ماده ۳۲۳ قانون مدنی، مطالبه اجرت‌المثل در صورتی می تواند انجام پذیرد که تصرف به صورت غاصبانه انجام شده باشد.
بر همین اساس باید در دادگاه صالح مشخص گردد که تصرف شهرداری به‌صورت غاصبانه بوده یا خیر ، و بعد از اثبات غاصبانه بودن، مالک می‌تواند دادخواست مطالبه اجرت‌المثل به دادگاه تقدیم نماید.
مطابق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز ، وجود تقصیر، شرط ایجاد مسئولیت مدنی می‌باشد؛ لذا زمانی می‌توان شهرداری را محکوم به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف نمود که تقصیر ثابت گردد.
پس هنگامی‌‌که بر اساس قوانین، تخلف از مقررات و نقض قانون محرز نگردد، با استناد به رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور که در حکم قانون است، نمی‌توان شهرداری را به پرداخت اجرت‌المثل ملک محکوم نمود.
نحوه دریافت بهای ملک تصرف شده
مالک ملک جهت دریافت بهای ملک تصرف شده، باید دادخواستی تحت عنوان مطالبه بهای اراضی تصرفی توسط شهرداری مطرح و تقدیم دادگاه حقوقی کند. همچنین دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.
مجوز تصرف ملک قبل از خرید توسط شهرداری
مطابق با ماده 9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت؛ اگر فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد، دستگاه اجرایی می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت‌مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادلانه طبق مقررات این قانون اقدام نماید. مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.
دادگاه صالح برای دریافت مبلغ بهای زمین
برای اقامه دعوای مطالبه بهای اراضی تصرفی شهرداری باید به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست داد و دادگاه صالح از نظر صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع ملک است.
چنانچه شهرداری اقدام به تصرف املاک شهروندان به‌صورت غاصبانه کرده باشد، مالک می‌تواند دعوای خلع ید مطرح کرده تا شهرداری به خلع ید ملک مورد تصرف و قلع بنا و مستحدثات محکوم گردد.
همچنین بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۳۱ دیوان عالی کشور، مطالبه ثمن معامله یا وجه ملک، هرچند مربوط به دعوای ناشی از اموال غیرمنقول باشد، در محل اقامت خوانده قابل‌طرح می باشد.
نظرات کاربران
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.