وکیل عدلیه / شهرداری / احداث بنای بدون پروانه

احداث بنای بدون پروانه


سید حمیدرضا موسوی
1400/06/06
0 دیدگاه

به موضوع احداث بنای بدون پروانه در این مقاله خواهیم پرداخت، برای اطلاع از نکات کلیدی در این خصوص با ما همراه باشید.

طرح بحث احداث بنای بدون پروانه

ساخت بنای بدون پروانه یکی از تخلفات ساختمانی

ساخت بنای بدون پروانه یکی از تخلفات ساختمانی مهم است که حکم مربوط به آن در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بیان شده است. مطابق این تبصره، در مورد احداث بنای بدون پروانه با رعایت کاربری اراضی مربوط، در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رأی اخذ جریمه از ذی نفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. مستفاد از مفهوم مخالف تبصره، فقدان هر یک از دو قید: رعایت کاربری یا رعایت اصول ثلاثه، موجب منع صدور حکم به جریمه و صدور الزامی رای به تخریب می شود. بنابراین، اگر بنای بدون پروانه ای در کاربری غیر مجاز احداث شود، الزاما رای به تخریب صادر می شود. همچنین، اگر در احداث بنای بدون پروانه، اصول ثلاثه رعایت نشود، الزاما رای به تخریب صادر می شود. رعایت هر دو شرط مزبور نیز، موجب امکان صدور رای به جریمه می شود و البته بنابر لفظ می تواند مقرر در تبصره فوق، صدور رای به جریمه اختیاری خواهد بود.

نکات کلیدی

۱. احداث هر گونه بنا و ساختمان در محدوده و حریم شهر، مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری پیش از شروع به هرگونه عملیات ساختمانی است (ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، آرای وحدت رویه شماره ۹۳ مورخ ۱۳۷۷/۰۵/۱۷ و شماره ۴۶۸ مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۲۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری).

٢. احداث بنای بدون پروانه در حریم شهر و واقع در محدوده یا حریم روستای واقع در حریم یک شهر، خارج از صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مزبور بوده و مشمول قواعد حاکم بر ساخت و ساز در روستا است (تبصره ۱ ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴). همچنین شهرک های صنعتی نیز خارج از صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ بوده و دعاوی راجع به احداث بنای بدون پروانه در این شهرک ها نمی تواند در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح شود (ماده ۴ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴).

٣. بنای احداثی بدون پروانه چه قبل از تصویب طرح جامع شهر احداث شده باشد و چه بعد از آن، مطلقا در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ است و احداث آن قبل از تصویب طرح جامع، موجب استثنای آنها از رسیدگی تخلف در کمیسیون و صدور رای مقتضی نیست. (نظریه شماره ۱۵۶۷/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۷/۱۱ و نظریه شماره ۲۸۳۸/۹۷/۷ مورخ ۱۳۹۷/۱۱/۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه).

۴. پرسشی که در این میان مطرح می شود این است که فقدان پروانه ساختمانی به معنای عدم وجود هر گونه پروانه است یا عدم وجود پروانه ساختمانی متناسب با کاربری مربوط را نیز شامل می شود؟ برای مثال اگر کاربری زمینی مسکونی بوده و پروانه مسکونی برای آن صادر شده باشد، اما فرد مبادرت به ساخت بنای تجاری در آن نماید، آیا این فرض تخلف احداث بنای بدون پروانه است؟ در فرض حاضر پروانه ساختمانی وجود دارد و معتبر است. تخلف دارنده پروانه از مفاد پروانه نیز موجب بی اعتباری مفاد سند مزبور نمی باشد. بنابراین، تخلف از پروانه بدین نحو که ساختمانی مغایر کاربری مندرج در پروانه مزبور احداث شود، احداث بنای بدون پروانه نبوده و تخلف از مفاد پروانه محسوب می شود.

۵. اقدام به احداث ساختمان پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بدون داشتن پروانه ساختمانی است (نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ  ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه).

۶. مفهوم «در حوزه استفاده از اراضی مربوطه» در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، به معنای کاربری مربوط است. منظور از آن نیز این است که کاربری مجاز رعایت گردد و مغایر کاربری مجاز، ساخت و احداث بنا نشود.

۷. یکی از دلالت هایی که از تبصره ۴ متبادر به ذهن می شود این است که ساخت بنا بر اساس پروانه ساختمانی و مجوز قانونی، جزء اصول شهرسازی نیست. مطابق این تبصره اگر احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه و با رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد، کمیسیون می تواند رای به جریمه دهد. نبایستی به ظاهر تبصره تكیه داشت. ساخت بنا و ساختمان بر اساس مجوز قانونی، یکی از اساسی ترین و مهمترین اصول شهرسازی می باشد. منظور قانونگذار در تبصره فوق نیز رعایت کلیه اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی بجز اصل اخذ پروانه ساختمانی (که مورد تخلف واقع شده است) بوده است.

۸. احداث بنای بدون پروانه، مقید و مشروط به وجود دو شرط، می تواند صدور رای به جریمه توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ را در پی داشته باشد. با فقدان هر کدام از این شروط، صدور رای به جریمه ممنوع خواهد بود.
این دو شرط عبارتند از: ۱- رعایت کاربری مربوط، ۲- رعایت اصول ثلاثه. بنابراین، اگر برای مثال در زمینی با کاربری مسکونی، ساختمانی بدون پروانه و برای استفاده مسکونی ساخته شود که در آن اصول ثلاثه شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت شده باشد، صدور رای به جریمه امکان پذیر می شود. اما اگر ساختمان ساخته شده بدون پروانه، کاربری زمین را رعایت نموده باشد، اما یکی از اصول ثلاثه را رعایت ننموده باشد، صدور رای به جریمه ممكن نخواهد بود. همچنین، اگر ساختمان بدون پروانه، اصول ثلاثه را رعایت نموده باشد، اما کاربری مربوط را رعایت نکرده باشد، مثلا در زمینی با کاربری مسکونی، مبادرت به ساخت ساختمان تجاری بدون پروانه نماید، صدور رای به جریمه ممنوع بوده و بایستی رای به تخریب صادر شود.

در احداث بنای بدون پروانه عدم رعایت هر یک از دو شرط: اصول ثلاثه یا کاربری زمین، موجب می شود که الزاماً رای به تخریب صادر شود.

رای به تخریب

۹. مقررات صدر تبصره ۴ و تبصره ۵ ماده ۱۰۰ مبنی بر اینکه کمیسیون می تواند رای به اخذ جریمه دهد بدان معنی نیست که در این موارد امکان صدور رای تخریب ولو ذی نفع جریمه را پرداخت نکند، وجود ندارد. بلکه در این مقررات ملاک های محاسبه و تعیین جریمه مشخص گردیده است (نظریه شماره ۷/۶۰۹ مورخ ۱۳۸۴/۲/۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه).

۱۰. «… مطابق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در مواردی که عملیات ساختمانی بدون پروانه با مخالف مفاد پروانه انجام شده باشد، کمیسیون موضوع این قانون با احراز این که اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در ساختمان احداثی رعایت نشده است، می تواند قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه را طی تشریفاتی مورد حکم قرار دهد. با توجه به مراتب، رأی کمیسیون مبنی بر قلع تأسیسات احداثی باید متضمن اعلام عدم رعایت اصول سه گانه مذکور در ساختمان احداثی باشد…» (رأی وحدت رویه شماره ۵۷۷ مورخ ۱۳۹۳/۰۴/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری).

۱۱. مقدار جریمه در صورتی که هر دو شرط مقرر رعایت شوند و رای به جریمه صادر شود عبارت خواهد بود از: به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است. بنابراین، مقدار جریمه برابر است با به ازای هر متر بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان. اما اگر ساختمان دارای سرقفلی نیز باشد، به ازای هر یک متر بنای بدون مجوز، برابر با یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان با یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان، هر کدام که بیشتر باشد.

۱۲. نکته دیگر این است که این جریمه از ذی نفع وصول می شود، نه الزاماً از مالک. بنابراین اگر مستاجری حق ساخت بنا و ساختمان در عین مستاجره را داشته باشد و مبادرت به ساخت بنای بدون مجوز نماید، در صورتی که بنای احداثی به وی تعلق داشته باشد، جریمه به وی تعلق خواهد گرفت اما اگر بنای احداثی متعلق به مالک باشد، جریمه بر مالک تعلق خواهد گرفت.

۱۳. در پرداخت جریمه تخلفات ساختمانی، قیمت زمان وقوع تخلف ملاک است و نه قیمت زمان پرداخت (آرای وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵ و شماره ۲۱۰ مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، نظریه شماره ۴۷۸/ مورخ ۱۳۹۱/۳/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه).

۱۴. نتیجه مترتب بر صدور رای جریمه در ساخت بنای بدون مجوز این است که کمیسیون بایستی با صدور رای به جریمه، بلامانع بودن صدور پایان کار ساختمان را به شهرداری اعلام نماید تا برای متخلف، پایان کار صادر شود.

۱۵. ذیل تبصره ۴ حاوی نکته مهمی است. مطابق این قسمت از تبصره، تخلف اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز مشمول قاعده تبصره های ۲ و ۳ می‌‌باشد. تبصره های ۲ و ۳ در خصوص تخلف اضافه بنای زائد بر مساحت است که جریمه آن در کاربری مسکونی، عبارت است از: حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر تخلف صورت گرفته و در کاربری های صنعتی، تجاری و اداری عبارت است از: حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر تخلف صورت گرفته، چنانچه ملاحظه می شود، مقدار جریمه ای که متخلف احداث ساختمان بدون پروانه می پردازد، بسیار کمتر از جریمه ای است که متخلف در صورت اضافه بنای زائد بر مساحت خواهد پرداخت. تبصره ۴ مقرر داشته که در تخلف اضافه بنای زائد بر تراکم نیز متخلف باید همانند اضافه بنای زائد بر مساحت جریمه بیشتری بپردازد.

۱۶. وضع عوارض بر بناهای بدون پروانه علاوه بر جریمه اخذ شده مجاز و صحیح است (رای شماره ۳۵۲ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۲۷ هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد)؛ چرا که جریمه به سبب تخلف اخذ می گردد، اما عوارض به سبب تامین هزینه های اداره شهر و از درآمدهای اشخاص اخذ می گردد. به سبب تفاوت در مبنا، امکان جمع این دو ممکن است و منعی ندارد.

۱۷. احداث دیوار برای محصور کردن ملک، اقدام عمرانی محسوب شده و نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد.

 


نوشته های مرتبط

نظرات کاربران


0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.