آثار اجرای طرح های مصوب شهری بر حقوق مالکانه

در این مقاله به بررسی آثار اجرای طرح‌ های مصوب شهری بر حقوق مالکانه خواهیم پرداخت. جانمایی طرح های مختلف عمومی در اراضی و املاک اشخاص اعم از طرح های زیربنایی مانند راه، راه آهن، فرودگاه و… و طرح های خدمات شهری مانند فضای سبز، ورزشی و معابر شهری می‌‌تواند منجر به تثبیت، تحدید و یا سلب حقوق مالکانه افراد گردد.

 

تثبیت حقوق مالکانه

چنانچه اراضی متعلق به اشخاص در پهنه های سکونت یا مختلط واقع شود؛ در اینصورت طرح عمومی با نیاز و تقاضای اشخاص مطابقت داشته و در این حالت اگر شخص بعنوان مالک قصد احداث بنای مسکونی یا تجاری یا خدماتی را در اراضی تحت تصرف خود داشته باشد، طرح مصوب نیز در آن پهنه با درخواست مالک مطابقت می نماید و در اینحالت با توجه به موافقت اراده مالک با طرح مورد نظر، حقوق مالکانه تثبیت شده و با رعایت استثنائات قانونی مانعی برای مالک در استفاده از مایملک وجود ندارد.

 

طرح های مصوب شهری و تحدید حقوق مالکانه

طرح های مصوب شهری و غیرشهری در موارد متعدد می تواند منجر به ایجاد محدودیت نسبت به حقوق مالکانه اشخاص گردد. این محدودیت در مواردی عبارت است از ممنوعیت مالک از دخالت در حقوق خود نسبت به ملک برای مدت مشخص شده مانند محدودیت ۱۸ ماهه مورد اشاره در ماده واحده تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح های دولتی و شهرداریها.  گونه ای دیگر از محدودیت های مورد اشاره ، تحدیداتی است که به موجب مصوبات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایجاد می گردد. وظیفه کمیسیون مذکور ، بررسی و تصویب تغییرات در طرح جامع و تفصیلی شهر است ؛ بنابراین مصوباتی چون تغییر میزان تراکم ، سطح اشتغال و تغییر کاربری می تواند در حقوق اشخاص نسبت به املاک آنها تاثیرگذار باشد. کاهش ارزش املاک در اثر اجرای طرح های عمومی را نیز می توان در زمره اقدامات محدودکننده حقوق مالکانه بشمار آورد.

 

سلب حقوق مالکانه

تا پیش از تصویب قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت در سال ۱۳۵۸، ماده ۵۰ قانون برنامه و بودجه سال ۱۳۵۱ مبنای عمل برای دستگاه های دولتی جهت اجرای طرح های عمومی و عمرانی بشمار می آمد ؛ که بند نهم آن و همچنین قابلیت استناد به آن قانون همچنان محل بحث و مناقشات فراوانی است.

در بند نهم آن قانون آمده است که دولت تکلیفی بابت پرداخت وجه در قبال حق ارتفاقی که در اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسیر راه یا خطوط برق و لوله های آب و غیره قرار گرفته باشد ، ندارد ؛ و از این بابت در قبال سلب حقوق مالکانه (البته اگر حق ارتفاق را حق مالکانه بشمار بیاوریم) در اراضی مزبور وظیفه ای برای جبران خسارت یا پرداخت عوض برعهده دولت قرار داده نشده بود.

درحالیکه بنظر می رسید با وجود تصویب قانون نحوه خرید و تملک اراضی و…. مصوب ۱۳۵۸ ، قانون برنامه و بودجه سال ۱۳۵۱ نسخ گردیده اما رئیس وقت مجلس شورای اسلامی طی استفساریه ای در تاریخ ۱۳۸۵/۱۱/۲۱ ضمن طرح موضوع استمرار حاکمیت قانون اخیرالذکر ، در خصوص شرعی بودن یا نبودن بند نهم آن قانون از شورای نگهبان نظرخواهی نموده که آن شورا در جلسه مورخ ۱۳۸۶/۰۷/۰۴ مغایرت مصوبه قانونی را با موازین شرع اعلام و بر لزوم پرداخت حقوق مالکان یا ذیحقوق شرعی اراضی مزبور تاکید نمود. البته که مناقشات پیرامون این موضوع همچنان ادامه دارد و در این رابطه آرا متفاوتی نیز از شعب دیوان عدالت اداری صادر گردیده است.

در هرصورت در حال حاضر دستگاه های اجرایی به منظور تامین اراضی و فضاهای مورد نیاز جهت اجرا طرح های مصوب شهری با توجه به مقدم بودن مصالح و منافع اجتماعی بر حقوق شخصی و بر اساس مقررات قانونی از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک …. مصوب ۱۳۵۸ و همچنین ماده واحده تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری مصوب ۱۳۶۷ و قانون نحوه تقویم ابنیه ، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب ۱۳۷۰ ، پس از طی تشریفات قانونی اقدام به سلب مالکیت از اشخاص نسبت به اراضی و املاک موردنظر نموده و اداره ثبت اسناد و املاک کشور نیز اسناد مالکیت جدید بنام دولت برای آن اراضی صادر خواهد نمود.

 

احقاق حق در دیوان عدالت اداری 

چنانچه در جریان ایجاد محدودیت و یا سلب حقوق مالکانه نسبت به اراضی و املاک بواسطه طرح های مصوب شهر، در نتیجه عدم اجرای صحیح قوانین و مقررات از سوی دستگاه اجرایی، ضرر و زیانی به حقوق قانونی مالکان اراضی و املاک وارد گردد، ذینفعان حق مراجعه به دیوان عدالت اداری جهت طرح شکایت مقتضی را خواهند داشت.

بعنوان مثال چنانچه مصوبات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری منجر به سلب حقوق مالکانه اشخاص شود و یا برخلاف قوانین باشد، آن مصوبه در دیوان عدالت اداری قابل ابطال خواهد بود؛ همانگونه که در رای صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری به تاریخ ۱۳۸۰/۰۴/۰۹ آمده است: مصوبه مورخ ۱۳۶۸/۱۰/۲۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با موضوع طرح جامع شهر کرج در قسمتی که مشعر بر الزام اشخاص به واگذاری زمین بطور رایگان و یا پرداخت بهاء معادل آن به هنگام تفکیک است مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شورای عالی مذکور تشخیص داده می شود و طرح جامع شهر کرج در این قسمت به استناد قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد. همچنین شعبه هشتم آن دیوان نیز در پرونده ای دیگر که در اثر احداث خطوط انتقال و توزیع برق در حد نصب پایه و حریم آن، عملا حقوق مالکانه شاکی نسبت به ملک وی باتوجه به خارج شدن زمین مزبور از حیز انتفاع، سلب گردیده؛ در رای صادره به تاریخ ۹۱/۱۰/۲۵ این اقدامات دستگاه اجرایی را موجب سلب امکان استفاده متعارف از اراضی شاکی دانسته و حکم به ورود خسارت به شاکی صادر و تعیین میزان آن را با توجه به کاربری زمین به دادگاه عمومی محل وقوع ملک واگذار نموده است.