تملک املاک

گاهی اوقات، برخی مصالح اجتماعی نظیر رفاه و آسایش مردم، توسعه فضای سبز و برنامه های عمرانی، اقتضا می‌کند تا دستگاه های اجرایی، اقدام به خرید املاک شهروندان نمایند.
در میان این دستگاه ها، شهرداری یکی از نهادهایی است که بیشترین از دیگران اقدام به تملک املاک شهروندان می نماید.
بنابراین در این مقاله به بررسی مفهوم تملک، شرایط تملک املاک توسط شهرداری و تشریفات قانونی تملک املاک، و حقوق و تکالیف صاحب ملک خواهیم پرداخت.

تملک املاک چیست؟

در میان قوانین و مقررات، قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، به تملک اموال شهروندان توسط دستگاه های اجرایی اختصاص دارد.
در این قانون، هیچ ماده‌ای به تعریف تملک اموال اختصاص ندارد، اما با بررسی مفاد سایر مواد، می توان به تعریفی از تملک اموال دست یافت.
به صورت کلی، می توان وجود ضرورت برای تملک، امکان تملک به دستگاه اجرایی مورد نظر و دارا بودن ارزش مالی املاک را می توان از اجزای تشکیل دهنده تملک املاک دانست.

 

شرایط و تشریفات قانونی لازم برای تملک املاک توسط شهرداری ها

قبل از پرداختن به شرایط و تشریفات قانونی لازم برای تملک املاک توسط شهرداری ها، لازم است که به این نکته مهم اشاره کنیم که شهرداری ها، صاحب دو دسته از املاک می باشند.

دسته اول املاکی که ماهیت خصوصی داشته و کارمندان شهرداری ها و مؤسسات وابسته به آنها در آن املاک مشغول به کار می باشند.

دسته دوم، املاکی که ماهیت عمومی داشته و علیرغم آنکه در مالکیت شهرداری ها هستند، کارکردی عمومی دارند و عموم شهروندان از آنها استفاده می کنند، مانند فضاهای سبز. بنظر می رساند بر اساس قانون، شهرداری ها تنها برای تحقق هدف دوم، حق تملیک املاک شهروندان را دارند.

ماده یک قانون نحوه تملک مقرر می دارد:

«هرگاه برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه ها یا مؤسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداری ها و بانک ها و دانشگاه های دولتی و سازمان هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس «دستگاه اجرایی» نامیده می شوند به ارضای، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً بوسیله ‌«دستگاه اجرایی» یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد «دستگاه اجرایی» می تواند مورد نیاز را مستقیماً یا بوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید».

بنابراین به استناد عبارت «اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی…» می توان اولین شرایط تملک اموال را لزوم تملک برای اهداف عمومی دانست.

دیگر شرط لازم برای تملک اموال، ضرورت این اقدام است.
بر اساس ماده 2 قانون نحوه تملیک، برنامه‌های مذکور در ماده یک شامل برنامه‌های است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی «‌دستگاه اجرایی» لازم و ضروری باشد.
ذیل همین ماده، مرجع تشخیص ضرورت را عالی‌‌ترین مقام دستگاه مزبور دانسته است.
بر این اساس: ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی «دستگاه اجرایی» برسد.

سومین شرط قانونی لازم برای تملک املاک، تأمین اعتبار لازم است.
بر اساس ماده یک قانون نحوه تملیک: اعتبار‌ آن قبلاً بوسیله «دستگاه اجرایی» یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد.

چهارمین شرط، عدم وجود اراضی ملی و دولتی است.
بر اساس تبصره 1 ماده 2 قانون: دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی‌المقدور از اراضی ملی­ شده یا دولتی استفاده نماید.
عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان ها رسیده باشد.

پنجمین شرط، رعایت شرایط زمانی مقرر در قانون است.
بر طبق قانون تعیین تکلیف اموال و املاک که در طرح های دولتی و شهرداری ها که در سال ۱۳۶۷ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است، بعد از اعلام رسمی وجود طرح مورد نظر، باید در طول مدت ۱۸ ماه نسبت به سرانجام رساندن معامله و همچنین انتقال اسناد رسمی و پرداخت نمودن هزینه و بهای ملک بر طبق قانون اقدام شود.

 

حقوق و تکالیف صاحب ملک

قانونگذار در عین حال که صاحب ملک را مکلف به تحویل ملک به شهرداری ها کرده است و در صورت استنکاف مالک از تحویل ملک، امکان تصرف آن توسط شهرداری را فراهم آورده است، اما در عین حال، حقوقی را نیز برای صاحب ملک درنظر گرفته است که عبارتند از:

– تعیین بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین «دستگاه اجرایی» و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق بر اساس بهای عادله روز بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها.
در مواردی که ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد.

–  لزوم خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات و یا اعلام انصراف از خرید و تملک بصورت کتبی به مالک یا مالکین از سوی شهرداری.

– امکان درخواست توقیف عملیات اجرایی تا زمان پرداخت بها در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور از طریق دادگاه صالحه.

– تعلق گرفتن حق کسب و پیشه چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرایی محل کسب و پیشه بوده باشد.

– امکان واگذاری محل کسب جدید در همان حوالی بجای دادن حق کسب و پیشه با اعلام رضایت صاحب ملک.

– واگذاری اراضی مشابه ملی یا دولتی بجای عوض معامله، در صورت رضایت صاحب ملک در حدود قوانین و مقررات.

 

نکته پایانی

اگر شما در این خصوص نیاز به مشاوره دارید، می توانید با وکلا و کارشناسان گروه وکلای وکیل عدلیه تماس بگیرید. همچنین می توانید نظر خود را در بخش دیدگاه که در قسمت پایین این مقاله آمده است، برای ما به اشتراک بگذارید.