وجود ارتباط موثر بین اجرای طرح های عمرانی و تغییر ارزش املاک مجاور با آن طرح‌ها غیرقابل انکار است، در این مقاله به تاثیر اجرای طرح‌های عمرانی عمومی بر ارزش املاک و عوارض ارزش افزوده املاک همجوار با طرح‌های عمومی خواهیم پرداخت در ادامه با ما همراه باشید.
تاثیر اجرای طرح‌های عمرانی عمومی بر ارزش املاک
اغلب مردم از قرارگیری املاکشان در مسیر طرح‌های عمرانی دولتی و شهرداری و یا همجواری با آنها احساس شعف می‌نمانید ، چراکه معتقدند بواسطه اجرای این طرح‌ها ، قیمت املاکشان چندین برابر خواهد شد.
البته در پاره ای از موارد این مجاورت ممکن است تاثیر منفی بر ارزش املاک داشته باشد آنهم بواسطه مزاحمت و یا حتی آلودگی‌های فراوانی که یک طرح عمرانی مانند بزرگراهی پر رفت و آمد برای ساکنان املاک همجوار به همراه می‌آورد. کاهش میل و رغبت افراد نسبت به سکونت در اینگونه املاک موضوعی است که در حال حاضر باعث ایجاد هیچگونه مسئولیت قانونی برای دستگاه اجرایی نخواهد شد و در واقع در قوانین جاری کاهش ارزش املاک قابل مطالبه از مراجع ایجاد کننده آن نسیت . از آنجاکه این محدودیت در واقع توسط یک مرجع ذیصلاح قانونی ایجاد شده است و همانگونه که حق را قانون ایجاد می‌کند می‌تواند آنرا به نفع عده ای دیگر و یا عموم محدود سازد .
البته برخی از حقوقدانان و مسئولین مدیریت شهری قائل بر این هستند که خسارت وارده به مالکان این املاک باید جبران گردد؛ همانگونه که ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح از مالکین مجاور اخذ می‌گردد.
حق مرغوبیت و یا حق تشرف
ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح های عمومی و عمرانی دولتی یا شهرداری‌ها و یا ناشی از تفکیک و افراز اراضی اشخاص ، «حق مرغوبیت» و یا «حق تشرف» نام دارد ؛ که بنابر اعتقادی این حق از مصادیق دارا شدن ناعادلانه فرد است و بر اساس همین دیدگاه با تصویب اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ، جواز اخذ ارزش افزوده ملک ناشی از امر تفکیک صادر گردید.
در واقع از سال ۱۳۷۰ تا کنون اخذ مبالغی به عنوان ارزش افزوده یا حق مشرفیت ناشی از اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی در مجاورت گذر‌ها مجوز دریافت پیدا نمود و دیوان عدالت اداری نیز در آرا متعدد خود دریافت آنرا تائید نموده است.
جهت مطالعه سیر تاریخی مصوبات قانونی مرتبط با این بحث ابتدا باید به قانون توسعه معابر مصوب ۱۳۲۰ بعنوان اولین قانون در حوزه شهرسازی اشاره نمود.
در قانون مزبور که بسیار مقدماتی به موضوع تملک پرداخته بود درباره حق مشرفیت اینگونه مقرر شده بود: « هرگاه ملک عقبی به واسطه از بین رفتن ملک جلو مشرف به معبر می‌شود و بیش از صدی ده ازدیاد قیمت حاصل کند ، زیادتی قیمت مزبور به وسیله خبره تقویم خواهد شد و مالک ملک عقبی مکلف است ثلث اضافه حاصله را به بلدیه نقدا یا به موعد یا به اقساط بپردازد»
به دنبال رشد نیاز‌های جامعه و پیشرفت تقنین قوانین ، موضوع حق مرغوبیت و حق مشرفیت املاک مجاور طرح‌های عمرانی دولتی در سایر متون قانونی از جمله قانون مربوط به تملک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب ۱۳۳۹، لایحه قانونی نیازمندی‌های شهر مصوب ۱۳۴۷ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ به همراه آئین نامه آن نیز مورد توجه و قانونگذاری قرار گرفت و در تمام قوانین مورد اشاره شهرداری محق در دریافت حق مرغوبیت از املاک مجاور طرح‌ها گردیده بود.
بعد از انقلاب اسلامی به تصویب رسیده است که به لغو حق مرغوبیت ناشی از اجرای طرح‌های عمرانی اشاره دارد. از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک واقع در طرح‌های عمومی و عمرانی دولت مصوب بهمن ماه ۱۳۵۸ که در تبصره ۴ ماده ۱۰ این لایحه قانونی آمده است : طرح‌های موضوع این قانون از تاریخ شروع به اجرا از پرداخت همه نوع عوارض مستقیم به شهرداری‌ها مثل انواع عوارض …. و حق مرغوبیت و مشابه آن معاف هستند.
سال ۱۳۶۰ نیز قانون راجع به لغو حق مرغوبیت توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و در سال‌های ۱۳۶۷ و ۱۳۷۴ نیز خلاف شرع بودن دریافت حق مرغوبیت ناشی از تفکیک زمین و همچنین حق تشرف یا مرغوبیت ناشی از اجرای طرح تعریض معابر از سوی شورای نگهبان اعلام گردید.
عوارض ارزش افزوده املاک همجوار با طرح‌های عمومی
پیامد تصویب قوانین مربوط به لغو حق مرغوبیت برای شهرداری‌ها چیزی جز محدود شدن بخش قابل توجهی از درآمد آن ارگان نبود فلذا وزارت کشور برای جبران این امر با تغییر عنوان از حق مرغوبیت به «حق یا عوارض تشرف» تعرفه این عوارض را در سال ۱۳۶۹ به تصویب رساند و به شهرداری‌های سراسر کشور ارسال نمود !
مبنای این اقدام کسب تکلیفی بود که آن وزارتخانه طی نامه ای از مقام رهبری نمود و بموجب آن ضمن اشاره به کمبود بنیه مالی شهرداری جهت اجرای طرح‌های عمرانی عمومی از آن مقام در رابطه با امکان «وصول ارزش افزوده ناشی از اجرای طرح‌های عمرانی شهرداری‌ها »نظرخواهی نمود ؛ که در پاسخ رهبری طی نامه شماره ۱/۱۵۵۱ مورخ ۱۸/۰۲/۱۳۶۹ آمده است: (در اینکه ارزش افزوده ناشی از عبور خیابان از نزدیکی یک ملک متعلق به صاحب آن ملک است نباید هیچ شک داشت . دولت یا شهرداری می‌تواند درصورت تصویب مجلس یا هر مقام قانونی مالیات ببندد ، هم بر این ارزش افزوده و هم برای ملکی که خیابان جدید از کنار آن عبور می‌کند.)
دیوان عدالت اداری نیز از سال ۱۳۷۴ به بعد با توجه به چنین اجازه ای ، اخذ مبالغی با عنوان حق مشرفیت را در آرا متعدد خود مجاز دانسته است.
طرح شکایت از اخذ «حق مرغوبیت» یا «حق تشرف» در دیوان عدالت اداری
پس از تصویب قانون لغو حق مرغوبیت در سال ۱۳۶۰ و منع اخذ اضافه ارزش املاک ناشی از اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی و همچنین مغایرت اخذ مبالغی به عنوان اضافه ارزش ناشی از امر تفکیک ، با شرع توسط شورای نگهبان ؛ هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز نسبت به ممنوعیت اخذ چنین مبالغی نظر داده است.
اگرچه ممنوعیت اخذ حق مرغوبیت ناشی از تفکیک با اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۰ برداشته شد و ممنوعیت اخذ اضافه ارزش ملک ناشی از همجواری با طرح‌های عمومی عمرانی نیز با تغییر عنوان و بموجب نامه وزارت کشور از سال ۱۳۷۰ احیا گردید. اما باید دانست که تغییر عنوان باعث تغییر ماهیت نمی گردد و اگر نیاز به احیا اخذ حق مرغوبیت وجود دارد باید قوه مقننه در اینخصوص قانونگذاری نماید. علی ایحال اگر در تعیین «عوارض حق تشرف» شهرداری‌ها و یا دستگاه اجرایی اقدامی بر خلاف حقوق مالکین املاک مجاور طرح انجام دهند ، ذینفعان حق طرح شکایت در دیوان عدالت اداری را خواهند داشت.
نظرات کاربران
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.