انواع پهنه بندی طرح تفصیلی (M,R,S,G)

طرح تفصیلی تهران، نقشه‌ای راهبردی برای مدیریت ساخت‌وساز در پایتخت است که پس از سال‌ها انتظار، شهر را به چهار پهنه اصلی تقسیم کرده است: جدول پهنه بندی مسکونی تهران (R)، تجاری (S)، مختلط (M) و حفاظت سبز (G). این پهنه‌ها قوانین خاصی برای نوع کاربری و ارتفاع ساختمان‌ها دارند. در این مقاله، ویژگی‌های هر جدول پهنه بندی تهران را به‌صورت ساده و دقیق بررسی می‌کنیم تا اطلاعات کاملی برای سرمایه‌گذاران، سازندگان و شهروندان فراهم شود.

انواع پهنه بندی شهرداری طرح تفصیلی (M,R,S,G)

طرح تفصیلی را می توان نقشه راه ساخت و ساز در پایتخت دانست در این طرح پایتخت به ۴ پهنه‌ مسکونی(R)،‌ تجاری (S)،‌ مختلط (M) و ‌حفاظت‌سبز (G) تقسیم شده است که به موجب آن، زمین‌های قابل استفاده در شهر، برحسب قرارگیری در یکی از این قسمت‌ها، مشمول یکی از انواع ساخت‌وسازهای مجاز خواهد شد به این معنی که در هر پهنه مقررات با دیگری متفاوت است.

ویژگی های پهنه مسکونی در طرح تفصیلی (R)

در پهنه بندی شهرداری ‌”مسکونی” که در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به‌خصوصی از شهر را شامل می‌شود، مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه‌سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه‌سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد.البته این در صورتی قابل قبول است که به تایید کمیسیون ماده ۵ برسد.

• کاربری‌های مجاز

در جدول پهنه بندی مسکونی تهران، تنها کاربری مجاز، ساخت‌وساز مسکونی است که برای سکونت شهروندان طراحی شده است.

• محدودیت‌های ارتفاعی

ساختمان‌ها در این پهنه معمولاً بین ۲ تا ۶ طبقه ارتفاع دارند، اما در مناطق ویژه ممکن است تا ۱۲ طبقه یا بیشتر نیز مجاز باشد.

• الزامات بلندمرتبه‌سازی

برای ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه، ارائه طرح توجیهی و دریافت تأییدیه از کمیسیون ماده ۵ ضروری است.

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص دعاوی دیوان عدالت اداری روی کلمه “دیوان عدالت اداری” کلیک کنید.

ویژگی های پهنه تجاری در طرح تفصیلی (S)

پهنه‌ “تجاری” قسمتهایی از شهر است که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. این جدول پهنه بندی تهران مناطق بسیار متراکم تهران که دسترسی‌های ضعیف به آن وجود دارد را شامل می‌شود.در پهنه تجاری، ساخت ‌و ساز در قالب کاربری تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی صادر می‌شود. صدور پروانه مسکونی در این پهنه فقط برای معدود پلاکهایی که از قبل دارای عملکرد مسکونی و بهره‌برداری سکونتی یا پروانه پایان‌کار مربوطه بوده‌اند، مجاز است.ارتفاع ساختمان هایی که در پهنه بندی فعالیت احداث می‌شوند بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر خواهد بود، به این معنی که در مناطقی از تهران که در پهنه فعالیت قرار می‌گیرند اجازه ساخت بلندمرتبه داده می‌شود اما کاربری این سازه‌های بلند، غیرمسکونی خواهد بود.

• انواع کاربری

این پهنه بندی شامل کاربری‌های تجاری، اداری، خدماتی و صنعتی است که برای فعالیت‌های اقتصادی طراحی شده‌اند.

• امکانات ساختمانی

ارتفاع ساختمان‌ها در این پهنه بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر متغیر است، با تمرکز بر کاربری‌های غیرمسکونی.

• استثناها برای مسکونی

صدور پروانه مسکونی تنها برای پلاک‌هایی که پیش‌تر کاربری مسکونی داشته‌اند، مجاز است.

ویژگی های پهنه بندی مختلط در طرح تفصیلی (M)

پهنه سوم که ‌”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است. در پهنه بندی ‌”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.در پهنه M  زیر پهنه های جدیدتری نیز وجود دارد که شامل  M116 – M115  میشود و بنا به فراخور منطقه و بافت خیابان و شرایط شهرداری ممکن است مسکونی هم داده شود. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیسیون معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر است.

• کاربری مختلط

این پهنه بندی امکان ساخت‌وساز با کاربری ترکیبی مسکونی و تجاری را فراهم می‌کند، که برای مناطق پررشد مناسب است.

• استانداردهای ارتفاعی

حداکثر ارتفاع ساختمان‌ها ۹ طبقه و حداقل ۴ طبقه برای کاربری‌های مختلط تعیین شده است.

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص دعاوی شهرداری روی کلمه “شهرداری” کلیک کنید.

ویژگی های پهنه بندی فضای سبز در طرح تفصیلی (G)

پهنه چهارم در تهران ‌”حفاظت‌سبز” نام گرفته که مناطق به خصوصی در پایتخت که به هیچ‌وجه نباید در آنها ساخت‌وساز شود را شامل می‌شود.قسمت ‌”حفاظت‌سبز” نیز زمینهای باز عمومی و خصوصی و همچنین پارکهای جنگلی و زمینهای مزروعی را در بر می‌گیرد که با توجه به اهمیت این پهنه برای پایتخت، مجوز ساخت ‌و ساز فقط برای کاربریهای گردشگری و تفرج و همچنین خدمات آموزشی و درمانی و فرهنگی و همچنین برای مدیریت بحران و استقرارهای موقت صادر می‌شود.

در پهنه بندی حفاظت سبز حداکثر اجازه احداث ۲طبقه بنا داده می‌شود.به هر حال پس از  تاخیرهای بسیار و گلایه کارشناسان شهری در خصوص ساخت و سازهای غیر مجاز در شهر تهران پایتخت پس از ۴۰ سال صاحب نقشه ای می شود که براساس آن شهروندان می توانند از آینده محل سکونت خود آگاه شوند . نقشه ای که می تواند از شهر فروشی جلوگیری کند. هرچند بسیاری از منتقدان معتقدند تاخیر در ابلاغ طرح تفصیلی و صدور پروانه ساختهای بی شمار در یک سال اخیر از تاثیر گذاری آن کاسته است.

• کاربری‌های ویژه

کاربری‌های مجاز شامل گردشگری، آموزشی، درمانی، فرهنگی و مدیریت بحران است، با هدف حفظ فضاهای سبز.

• محدودیت‌های ساختمانی

حداکثر ارتفاع مجاز در این پهنه ۲ طبقه است تا تأثیرات زیست‌محیطی به حداقل برسد.

نتیجه‌گیری

طرح تفصیلی تهران، گامی مهم برای ساماندهی ساخت‌وساز و جلوگیری از شهرفروشی است. اگرچه تاخیر در اجرای آن چالش‌هایی ایجاد کرده، اما این طرح همچنان می‌تواند آینده شهرسازی پایتخت را بهبود بخشد. آشنایی با پهنه‌های طرح تفصیلی برای هر کسی که قصد فعالیت در حوزه ساخت‌وساز یا سرمایه‌گذاری در تهران را دارد، ضروری است.

پیچیدگی‌های حقوقی این موضوع ممکن است شما را سردرگم کند، اما نگران نباشید! گروه وکلای وکیل عدلیه با سال‌ها تجربه در دعاوی شهرداری و تیمی از وکلای متخصص، آماده است تا شما را در این مسیر همراهی کند. با یک تماس یا ثبت سؤال در سامانه آنلاین وکیل عدلیه، می‌توانید از مشاوره حرفه‌ای بهره‌مند شوید، مدارک خود را بررسی کنید، و با اطمینان کامل، اعتراض خود را به نتیجه برسانید. اجازه ندهید عوارض غیرقانونی حقوق شما را پایمال کند! همین امروز با وکیل عدلیه تماس بگیرید و گامی محکم برای احقاق حق خود بردارید.